Anular la cláusula IRPH de una hipoteca: Un proceso de 3 pasos

Es posible anular la cláusula IRPH de una hipoteca cuando el consumidor no era consciente de sus consecuencias económicas

El día en que se ideó el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) nadie vio venir el rosario de conflictos legales y sentencias que iba a desencadenar.

Este indicador, diseñado como alternativa al Euríbor/Míbor por ser más estable y, por lo tanto, ofrecer, teóricamente, más certezas a los consumidores ha traído de cabeza a cientos de miles de españoles durante los últimos 30 años. ¿Por qué?

Las personas que firmaron hipotecas a tipo variable referenciadas al IRPH han visto cómo pagaban intereses notoriamente más elevados que el resto de ciudadanos hipotecados. ¿El motivo? La forma de calcular el IRPH incluye las comisiones que se abonan por una hipoteca, lo que provoca que el índice arroje intereses más elevados que los del Euríbor.

Como consecuencia de todo ello, las demandas de los clientes que buscan anular la cláusula IRPH de una hipoteca se han sucedido y, finalmente, terminaron por llegar hasta Luxemburgo.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) emitió dos sentencias en 2020 y 2024 que han abierto la puerta a que muchos ciudadanos puedan lograr anular la cláusula IRPH de una hipoteca aduciendo que es abusiva por falta de transparencia.

Como resultado de ello, no han parado de sucederse las sentencias sobre hipotecas IRPH en 2025. Tribunales de San Sebastián, Badajoz, Soria, Pamplona, Murcia o Chiclana ya han decidido anular hipotecas IRPH basándose en la doctrina del TJUE y a la espera de que se pronuncie el Tribunal Supremo.

A continuación, te contamos los tres pasos que debes dar para anular la cláusula IRPH de una hipoteca.

Llevar las escrituras de la hipoteca y la información precontractual recibida a un abogado

En primer lugar, te recomendamos que busques asesoramiento legal. Pon a disposición de un abogado especializado en Derecho Bancario:

• Las escrituras de tu hipoteca.
• Toda la información que te facilitó el banco antes de la firma del contrato: folletos informativos, simulaciones, etc.

Esta información es esencial para que el abogado pueda analizar si es posible anular la cláusula IRPH de una hipoteca, a la luz de la doctrina del TJUE.

¿Qué se debe tener en cuenta, según el Tribunal de Luxemburgo, a la hora de determinar si es posible anular la cláusula IRPH de una hipoteca por ser abusiva?

1. Los bancos tenían que haber remitido expresamente a los clientes a la página del BOE en la que se define el IRPH y a la circular emitida por el Banco de España en la que se alertaba de que para compensar la forma de cálculo del índice, debería aplicársele un diferencial negativo. No basta con que estos documentos fuesen públicos, era necesario que «resulten suficientemente accesibles para un consumidor medio gracias a las indicaciones dadas en tal sentido por este profesional».
2. Si no se indicó a los clientes dónde consultar esta documentación, se debió haber ofrecido una definición completa del índice, así como la advertencia efectuada por el Banco de España para que el cliente pudiese «evaluar correctamente las consecuencias económicas de la celebración del contrato de préstamo».
3. No bastaba con que la cláusula del cálculo de los intereses remitiese simplemente al IRPH, sino que el banco debía haber informado al consumidor sobre las advertencias del Banco de España, salvo que se pudiese demostrar que estas eran «accesibles para un consumidor medio». Lo cual, es harto improbable. Ningún consumidor medio tiene la capacidad de buscar y encontrar una circular del Banco de España y menos en la era pre-digital.
4. Para determinar el carácter abusivo de una cláusula IRPH deben estudiarse las circunstancias concretas del caso para dilucidar si se produjo «el incumplimiento del requisito de transparencia» y comparando el cálculo de los intereses de acuerdo al IRPH con el cálculo de los intereses según el Euríbor y los tipos de intereses aplicados en el mercado en el momento de la firma del contrato.
5. Estas comparativas son claves para dilucidar «si pueden crear un desequilibrio en detrimento del consumidor».

Es decir, resulta posible anular la cláusula IRPH de una hipoteca si se incluyó en el contrato sin que el consumidor supiese exactamente:

• Cómo se calcula este índice.
• Cuáles eran las advertencias del Banco de España y su recomendación de que se aplicase un diferencial negativo.
• A qué consecuencias económicas se estaba exponiendo, sobre todo, comparando el cálculo de los intereses mediante el IRPH con los intereses medios de las hipotecas de tipo variable y las referenciadas al Euríbor.

Presentar una reclamación al banco para anular la cláusula IRPH de una hipoteca

Si el abogado determina, a partir de la doctrina del TJUE, que se puede anular la cláusula IRPH de una hipoteca, es el momento de activar el proceso. ¿Cómo? Presentando una reclamación previa extrajudicial al banco.

Este paso no es una opción, sino que es un requisito fijado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 439 y 439 bis) para lograr anular la cláusula IRPH de una hipoteca o cualquier otra cláusula abusiva de un contrato hipotecario. ¿Cómo funciona este procedimiento?

1. El consumidor remite la reclamación previa al servicio de atención al cliente de su entidad financiera explicando por qué considera que se debe anular la cláusula IRPH de una hipoteca. Para ello, es fundamental hacer referencia a la jurisprudencia del TJUE y a las sentencias que ya han dado la razón a los consumidores. Así como interpretar las escrituras de la hipoteca a la luz de estos dictámenes judiciales.
2. Una vez recibida la reclamación, el banco debe calcular «la cantidad a devolver de manera desglosada, incluyendo necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses». Además, ha de admitir o rechazar la anulación de la cláusula IRPH.
3. Si el banco considera que no se debe anular la cláusula IRPH de una hipoteca ni devolver lo abonado como consecuencia de la misma por el cliente, debe comunicárselo de forma razonada. Los motivos que esgrima en la respuesta a la reclamación serán los mismos que pueda alegar en el proceso judicial posterior.
4. Tras recibir la respuesta del banco, el consumidor debe decidir si está de acuerdo con la postura del banco sobre la abusividad de la cláusula IRPH y con el cálculo del importe que le debe devolver. El plazo para alcanzar un acuerdo es de un mes desde el día en que se presentó la reclamación.
5. Si el consumidor está de acuerdo, se acuerda anular la cláusula de IRPH de una hipoteca y la devolución del dinero. En caso de que pase un mes desde la aceptación de la oferta del banco y este no haya abonado al consumidor la cantidad ofrecida, se comenzarán a devengar los intereses legales del dinero incrementados en ocho puntos. Además, el consumidor pasado este plazo podrá activar la vía judicial.
6. El procedimiento para negociar la anulación de la cláusula IRPH y la devolución de lo pagado de más se entiende que finaliza sin acuerdo cuando:
   • El banco rechaza expresamente la solicitud de anulación del consumidor.
   • No se responde a la reclamación del consumidor en el plazo de un mes.
   • El hipotecado no está de acuerdo con la postura del banco sobre la nulidad de la cláusula IRPH o sobre el cálculo del dinero que se le debe devolver.
7. Si el proceso de negociación extrajudicial termina sin acuerdo, llega el momento de acudir a los tribunales.

Interponer una demanda para anular la cláusula IRPH de una hipoteca y recuperar lo pagado de más

Si el banco no se muestra dispuesto a anular la cláusula IRPH de una hipoteca en la fase extrajudicial, el consumidor debe interponer una demanda ante el juzgado competente en su localidad.

Como ya apuntamos antes, los juzgados españoles ya están aplicando la doctrina del TJUE y procediendo a anular la cláusula IRPH de una hipoteca si el consumidor no supo antes de la firma del contrato cómo funcionaba este índice y cuáles eran las posibles consecuencias económicas de ligar los intereses al IRPH. Para lograr la anulación de la cláusula IRPH y recuperar los intereses de más pagados por culpa de ella es fundamental contar con:

• Toda la documentación facilitada por el banco antes de la firma del contrato, así como con dicho documento.
• El cuadro de amortización de los intereses.
• Los recibos de las mensualidades abonadas por el consumidor en concepto de pago de intereses.

¿Cuáles son las consecuencias de que se proceda a anular la cláusula IRPH de una hipoteca? Depende, porque el TJUE no aclaró dichas consecuencias y el Tribunal Supremo aún no ha fijado su doctrina al respecto. ¿Qué consecuencias han ido fijando los tribunales españoles que han decidido anular la cláusula IRPH de una hipoteca?

• Con respecto a la devolución de lo pagado de más, algunos tribunales (San Sebastián, Soria) están abogando por condenar al banco a devolver los intereses de forma íntegra. Mientras que otros tribunales (Pamplona, Badajoz) han sentenciado que se debe devolver al consumidor la diferencia entre lo que pagó por aplicársele el IRPH y lo que habría tenido que pagar si su contrato hubiese estado referenciado al Euríbor.
• En lo relativo a las consecuencias a futuro de anular la cláusula IRPH de una hipoteca también existen diferencias. El Juzgado de Primera Instancia nº8 de San Sebastián, que fue el que provocó el último dictamen del TJUE sobre esta materia, ha sentenciado que el contrato hipotecario subsiste tras la anulación de la cláusula IRPH, pero con un interés 0. Es decir, el consumidor solo tiene que devolver el dinero que le fue prestado. En cambio, el Juzgado de Primera Instancia nº5 de Pamplona, el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Badajoz, el Juzgado de Primera Instancia nº16 de Murcia o el Juzgado de Primera Instancia nº5 de Chiclana han optado por recalcular la hipoteca aplicando el Euríbor en vez del IRPH y, en algunos casos, sumándole un diferencial (+1 o +,0,5).

Hasta que el Tribunal Supremo unifique el criterio de los jueces españoles, no podremos saber con precisión cuáles son los intereses que se pueden recuperar y si se deben seguir pagando intereses tras anular la cláusula IRPH de una hipoteca.

Sin embargo, resulta evidente que reclamar la anulación de una cláusula IRPH abusiva supone un enorme beneficio económico para las personas hipotecadas. Por eso, en Lex Hoy te recomendamos que, si tu hipoteca está referenciada al IRPH, busques el asesoramiento de un abogado especializado en la recuperación de los intereses de cláusulas hipotecarias abusivas para que analice tu contrato y dirija tu caso con éxito. En nuestro buscador de abogados puedes encontrar a juristas que te ayuden a defender tus intereses y recuperar cuantiosas cantidades económicas.

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