Plazo para reclamar las cuotas de la comunidad de vecinos impagadas: ¿5 o 15 años?

El plazo para reclamar las cuotas de la comunidad es de 5 años y cada cuota tiene su propio plazo, por lo que es fundamental actuar sin dilación

Una de las mayores pesadillas de cualquier comunidad de propietarios es tener un vecino moroso. Es decir, una persona que no paga sus cuotas de la comunidad. Por desgracia, esto es trágicamente habitual y cientos de miles de comunidades tienen que hacer frente a esta situación. De hecho, las demandas contra morosos son unas de las reclamaciones vecinales más comunes.

Por eso, es fundamental tener claro cuál es el plazo para reclamar las cuotas de la comunidad a los propietarios morosos. Puesto que si dicho plazo vence, los vecinos incumplidores se ven liberados de la obligación de pagar.

Históricamente han existido dudas sobre si el plazo para reclamar las cuotas de la comunidad es de 5 o de 15 años. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dejado clara su doctrina sobre esta materia.

Sin ir más lejos, a finales de 2025 emitió una nueva sentencia que deja claro que el plazo para reclamar las cuotas de la comunidad es de 5 años y comienza a correr en el momento en que cada cuota es exigible. ¿Por qué? Te lo explicamos a continuación.

Por qué el plazo para reclamar las cuotas de la comunidad a los vecinos morosos es de 5 años y no de 15 años

El Tribunal Supremo sostiene que para saber cuál es el plazo para reclamar las cuotas de la comunidad a los propietarios deudores hay que acudir al artículo 1966 del Código Civil.

Este precepto establece que las acciones para exigir el abono de «pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves» prescriben por el transcurso de 5 años.

¿Por qué las cuotas de la comunidad entran en el radio de acción de este plazo? Generalmente se abonan de forma anual, mensual o trimestral.

¿Por qué algunas comunidades alegaban que el plazo para reclamar las cuotas de la comunidad era de 15 años? Hasta 2015, el artículo 1964 del Código Civil contemplaba un plazo genérico para las acciones personales de 15 años, que ese año se rebajó, también, a 5 años.

Pero, además, el TS ha sentenciado en múltiples ocasiones que ese artículo no entra en juego para fijar el plazo para reclamar las cuotas de la comunidad, sino que se debe hacer caso al artículo 1966.

Cuándo comienza a correr el plazo para reclamar las cuotas de la comunidad

El plazo para reclamar las cuotas de la comunidad impagadas empieza a computarse desde el día siguiente al momento en que se pudo ejercitar la acción de reclamación, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1969 del CC.

Por ejemplo, si los propietarios de una comunidad tienen hasta el 31 de enero para abonar la cuota anual, la acción para exigir la cuota impagada podría ejercerse desde el 1 de febrero.

Además, también es importante tener en cuenta que el plazo para reclamar las cuotas de la comunidad puede interrumpirse. ¿Cuándo? En tres escenarios:

1. Por ejercitar la acción de reclamación ante los tribunales.
2. Por realizar una reclamación extrajudicial al propietario moroso.
3. Por cualquier acto que lleve a cabo el moroso reconociendo su deuda.

Por lo tanto, es crítico presentar una reclamación extrajudicial al moroso sin dilación y, desde luego, sin dejar de pasar años desde que las cuotas no se abonaron.

Sobre todo, porque cada cuota impagada genera su propio plazo de prescripción. Es decir, si un propietario lleva 10 años sin pagar la comunidad en el momento de interponer una demanda tras no alcanzar un acuerdo extrajudicial, las cuotas de los últimos 5 años podrán reclamarse, pero no las de los otros 5 años, puesto que ya habrán prescrito.

Cómo es el proceso para reclamar las cuotas de la comunidad impagadas

Una vez que tenemos claro cuál es el plazo para reclamar las cuotas de la comunidad que no se han abonado, debemos explicar cómo es el proceso para hacerlo. Básicamente, existen tres grandes fases:

1. Presentación de una reclamación extrajudicial previa. Desde hace un año, en la mayoría de conflictos del ámbito civil es imprescindible intentar alcanzar un acuerdo antes de acudir a la Justicia. Para ello, se debe de recurrir a un MASC: negociación directa entre las partes, oferta vinculante confidencial, mediación, etc. Si la otra parte no aceptar participar en un MASC o no se llega a un acuerdo en el plazo de un mes ya es posible activar la vía judicial.
2. En España se puede recurrir a la vía del procedimiento monitorio para reclamar el pago de deudas líquidas, determinadas, vencidas y exigibles. Es decir, que es posible reclamar las cuotas de la comunidad si cumplen estas características. El proceso monitorio es beneficioso para los deudores porque es mucho más ágil que un procedimiento ordinario. Si la documentación aportada es suficiente, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al deudor que pague la deuda en un plazo de 20 días o que comparezca ante el tribunal para oponerse a ello. Si no se opone, el LAJ cierra el proceso monitorio y a comunidad puede instar la ejecución de la deuda.
3. Si el deudor se opone en el proceso monitorio, el conflicto tendrá que resolverse a través de un juicio.

En definitiva, es fundamental tener en cuenta el plazo para reclamar las cuotas de la comunidad impagadas y no dilatar el proceso, porque las comunidades se exponen a tener que asumir cuotas impagadas porque hayan prescrito.

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Fuentes legales

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
• Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.
• Sentencia 1726/2025 de 26 de noviembre de 2025 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 5310/2025 – ECLI:ES:TS:2025:5310).