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La Ley de Propiedad Horizontal reconoce el derecho a exigir derramas a la comunidad de vecinos cuando son necesarias para garantizar la seguridad, accesibilidad y habitabilidad
Una de las múltiples cosas que nos enseñó esa hilarante radiografía de la sociedad española que es Aquí no hay quien viva es que pocas cosas generan más discusiones en una comunidad de propietarios que una derrama. Basta con que aparezca la palabra en una convocatoria de junta para que empiecen las preguntas, las dudas y, en ocasiones, los desacuerdos. Lo que muchos propietarios no saben es que las derramas no solo sirven para financiar obras aprobadas por la comunidad. En determinados casos, también existe la posibilidad de exigir derramas a la comunidad de vecinos cuando son necesarias para acometer actuaciones que la ley considera obligatorias.
Por desgracia, es habitual que en una comunidad de propietarios algunos vecinos sean siempre renuentes a la realización de obras, aunque estas sean de vital importancia para garantizar la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad de todos los vecinos.
Esto ocurre, sobre todo, cuando los problemas que se deben solventar a través de las obras no afectan a todos los vecinos. Pensemos, por ejemplo, en la necesidad de instalar un ascensor en un edificio que no lo tiene. Una persona joven que vive en el primer piso puede pensar que no necesita esa obra, en cambio, una persona con movilidad reducida que vive en el tercero lo necesita para poder salir y entrar a su casa.
El dinero, ese bien indispensable en nuestro mundo, está detrás de muchas disputas en comunidades de vecinos y acaba provocar porque a algunos propietarios ante la imposibilidad de aprobar las obras en una junta no les quede más remedio que exigir derramas a la comunidad de vecinos.
Por suerte, exigir derramas a la comunidad de vecinos es una acción amparada por nuestro ordenamiento jurídico. Así, la Ley de Propiedad Horizontal reconoce este derecho cuando existen obligaciones legales de conservación, seguridad, accesibilidad o habitabilidad.
De tal forma que la normativa en vigor impide que una comunidad pueda bloquear indefinidamente la realización de obras necesarias y fija que debe asumir sus obligaciones legales por las buenas o por las malas. Es decir, que se pueden exigir derramas a la comunidad de vecinos para financiar obras obligatorias legalmente.
Ante el envejecimiento de gran parte del parque inmobiliario español, saber que se pueden exigir derramas a la comunidad de vecinos no es una cuestión menor. Puesto que están en juego tanto los apartamentos de los propietarios como los derechos y la seguridad de las personas que viven en ellos.
¿En qué situaciones se pueden exigir derramas a la comunidad de vecinos?
No todas las obras permiten exigir derramas a la comunidad de vecinos. Solo aquellas actuaciones que aparecen señaladas como obligatorias en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si no entra en juego ninguna obligación legal de la comunidad de propietarios, no es posible exigir derramas a la comunidad de vecinos, sino que dichas derramas deberán aprobarse democráticamente en la junta de propietarios.
Por ejemplo, instalar una piscina en una zona común o renovar el diseño del portal no son obras obligatorias, en cambio, reparar la cubierta del edificio porque se filtra agua y provoca humedades en varios inmuebles es una obra necesaria para conservar el inmueble y garantizar unas adecuadas condiciones de habitabilidad.
En estos casos, la comunidad puede discutir cómo ejecutar las obras, solicitar varios presupuestos o estudiar la forma de financiarlas, pero no ignorar una obligación legal. Si lo hace, cualquier propietario puede exigir derramas a la comunidad de vecinos.
Imaginemos una situación bastante habitual, sobre todo cuando llega el invierno: la aparición de humedades. Si las causas se encuentran en problemas en el edificio, por ejemplo, una deficiente impermeabilización de la fachada, la comunidad debe realizar las obras para impermeabilizarla correctamente. No puede sistemáticamente negarse a ejecutar las obras en cada reunión de la junta de propietarios. En un escenario así, el propietario afectado podría llegar a exigir derramas a la comunidad de vecinos para que se acometa la reparación correspondiente.
Por eso, antes de iniciar cualquier reclamación, resulta fundamental determinar si la actuación que se pretende impulsar tiene realmente carácter obligatorio desde el punto de vista legal.
La base legal que permite exigir derramas a la comunidad de propietarios
Cuando se analiza la posibilidad de exigir derramas a la comunidad de vecinos, todo gira alrededor de una idea muy concreta: la comunidad tiene obligaciones que no puede eludir.
A veces existe la sensación de que una junta de propietarios puede decidir cualquier cuestión mediante una votación. Sin embargo, no siempre es así. La ley establece determinados límites y recuerda que hay materias en las que la voluntad de la mayoría no basta para dejar de actuar.
La comunidad tiene el deber permanente de conservar los elementos comunes en condiciones adecuadas. No es una opción. Es una obligación legal. Y precisamente por eso los tribunales han venido recordando durante años que la falta de actuación puede generar responsabilidades importantes.
El Tribunal Supremo ha mantenido de forma reiterada que las comunidades deben asumir las reparaciones necesarias de los elementos comunes cuando su deterioro afecta a los propietarios. De hecho, numerosas sentencias han condenado a comunidades que retrasaron actuaciones indispensables y permitieron que los daños se agravaran con el paso del tiempo.
Además, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. Esto incluye las derramas que resulten necesarias para afrontar obras obligatorias.
De hecho, el artículo 10 de la LPH deja claro que:
- Son obligatorios los trabajos y las obras que resulten necesarios para:
- «El adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes». En especial, aquellas obras que sean «necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal».
- Mantener las «condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».
- «Garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años». Entre las que se encuentran la instalación de rampas y ascensores.
- Las obras deben ser sufragadas por los propietarios, «limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono».
Así, cuando un propietario pretende exigir derramas a la comunidad de vecinos, no está reclamando un beneficio particular ni una mejora estética de su vivienda. Lo que solicita es que la comunidad cumpla una obligación que afecta al conjunto del edificio y que, por tanto, debe ser financiada colectivamente.
Esta diferencia suele ser determinante en cualquier reclamación. Cuanto más evidente sea que la actuación responde a una necesidad real de conservación, seguridad o accesibilidad, más sólida será la posición jurídica del propietario que ha optado por exigir derramas a la comunidad de vecinos para acometer obras necesarias.
Cómo exigir derramas a la comunidad de vecinos antes de acudir a los tribunales
La experiencia demuestra que muchos conflictos comunitarios pueden resolverse sin necesidad de presentar una demanda. De hecho, suele ser la opción más recomendable. Los procedimientos judiciales requieren tiempo, generan costes y, además, pueden deteriorar todavía más la convivencia entre vecinos.
Por eso, antes de intentar exigir derramas a la comunidad de vecinos por la vía judicial, conviene agotar los mecanismos internos disponibles.
El primer paso suele ser solicitar formalmente que el asunto se incluya en el orden del día de una junta. Aunque parezca una cuestión sencilla, hacerlo por escrito y conservar prueba de la solicitud puede marcar una diferencia enorme más adelante.
También resulta muy útil acompañar la petición con informes técnicos. Un arquitecto, un aparejador o un perito especializado pueden aportar una visión objetiva del problema y acreditar que la actuación es realmente necesaria.
La verdad es que un informe técnico suele tener mucho más peso que una simple queja verbal durante una reunión de vecinos. Cuando existe documentación sólida sobre la mesa, resulta más difícil justificar la inacción.
Si la comunidad continúa negándose a actuar, el siguiente paso suele consistir en remitir un requerimiento formal. En este documento se expone la situación, se citan las obligaciones legales aplicables y se solicita expresamente la adopción de las medidas necesarias.
Muchas controversias terminan precisamente en este punto. Y es que cuando la comunidad comprende que la negativa podría desembocar en responsabilidades judiciales, suele mostrarse mucho más receptiva a aprobar las obras y las correspondientes derramas.
Si esto tampoco funciona queda un paso indispensable antes de presentar una demanda: activar un medio adecuado de solución de controversias o MASC. Por ejemplo, entablando una negociación directa con la comunidad o a través de los abogados o recurriendo a la mediación o la conciliación. El plazo de duración de los MASC es breve, generalmente un mes desde que se remite la invitación a participar en una negociación extrajudicial.
Qué ocurre si es necesario acudir a los tribunales
No siempre es posible alcanzar un acuerdo tampoco a través de un MASC. Hay ocasiones en las que la comunidad sigue bloqueando una actuación indispensable pese a los informes técnicos, los requerimientos previos y las advertencias legales.
Cuando sucede esto, el propietario puede acudir a los tribunales para exigir derramas a la comunidad de vecinos y obtener una resolución que obligue a actuar.
En este tipo de procedimientos, la prueba vuelve a desempeñar un papel esencial. El juez necesitará comprobar que el problema existe, que afecta a elementos comunes y que la comunidad tiene la obligación legal de solucionarlo.
Por eso los informes periciales suelen convertirse en una pieza clave del procedimiento. Son los documentos que permiten traducir un problema técnico a un lenguaje comprensible para el tribunal.
Si la demanda prospera, la comunidad estará obligada a ejecutar las obras necesarias y a adoptar las medidas económicas que permitan financiarlas. En muchos casos, eso se traduce directamente en la aprobación de una derrama extraordinaria.
Además, si la falta de actuación ha provocado daños concretos al propietario, este puede reclamar una indemnización. Pensemos, por ejemplo, en una vivienda afectada durante años por filtraciones procedentes de una cubierta comunitaria. Si la comunidad conocía el problema y no actuó, podría verse obligada no solo a reparar la cubierta, sino también a compensar los perjuicios ocasionados.
Los derechos de los propietarios frente a la pasividad de la comunidad
Existe una idea bastante extendida que conviene desmontar cuando abordamos el derecho a exigir derramas a la comunidad de vecinos: la mayoría no siempre tiene la última palabra. Cuando están en juego obligaciones legales de la comunidad, la voluntad de los vecinos encuentra límites muy claros.
Por eso los propietarios disponen de diferentes herramientas para exigir derramas a la comunidad de vecinos cuando estas resultan necesarias. Pueden solicitar juntas, impugnar acuerdos contrarios a la ley, formular requerimientos formales e incluso acudir a los tribunales si la situación lo exige.
Tampoco es válido alegar indefinidamente falta de recursos económicos. Evidentemente, el coste de determinadas obras puede ser elevado. Sin embargo, la ley no permite que una comunidad deje de cumplir sus obligaciones simplemente porque resulten costosas.
Conclusiones
Cuando hablamos de exigir derramas a la comunidad de vecinos, en realidad estamos centrándonos en las obligaciones legales de las comunidades de propietarios con respecto a la conservación, la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad de todas las personas al inmueble.
La Ley de Propiedad Horizontal no solo deja claras estas obligaciones, sino que ampara el derecho a exigir derramas a la comunidad de vecinos para realizar obras que garantan un adecuado nivel de conservación, seguridad, habitabilidad y accesibilidad de un edificio y de los pisos que lo conforman.
Si una comunidad bloquea de forma continua la aprobación de derramas y la ejecución de obras necesarias, se puede acudir a la Justicia para que sea un juez quien imponga la aprobación de las pertinentes derramas.
En definitiva, la LPH garantiza la reparación de urgencia de humedades en una vivienda o el derecho a impugnar un acuerdo de la junta de propietarios que bloque la aprobación de derramas para cumplir obligaciones legales.
