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Un propietario puede reclamar a la comunidad la reparación de urgencia de humedades en una vivienda cuando el daño sea consecuencia de problemas del edificio
¿Han comenzado a salirte humedades en una pared y crees que se deben a problemas de aislamiento del edificio donde se encuentra tu piso? Antes de que la pared se vea copada por manchas que te recuerden a las famosas caras de Bélmez, debes saber que puedes solicitar la reparación de urgencia de humedades en una vivienda.
Lo más habitual es que se haya contratado un seguro de responsabilidad civil en comunidades de propietarios que cubra los daños causados por problemas en los elementos comunes del inmueble.
De hecho, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, con cargo al fondo de reserva a la comunidad, se puede «suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca».
En caso de que no se hubiese contratado ningún seguro, la comunidad tendrá que asumir los gastos de reparación de urgencia de humedades en una vivienda con los fondos de los que disponga o mediante una derrama. ¿Por qué? Las comunidades tienen que acometer las obras que sean necesarias para un correcto mantenimiento del inmueble, de cara a garantizar su conservación.
A continuación, te vamos a contar las claves legales que debes tener en cuenta al solicitar a tu comunidad la reparación de urgencia de humedades en una vivienda, una de las reclamaciones vecinales más comunes, sobre todo, en ciudades expuestas a un amplio número de días de lluvia al año.
La comunidad está obligada a realizar obras de reparación
El derecho de un propietario a exigir a la comunidad el arreglo de humedades está amparado en la principal norma que regula la convivencia en los edificios de viviendas: la Ley de Propiedad Horizontal.
El artículo 10 de esta norma establece que son obligatorios y no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble».
Por lo tanto, si se solicita la reparación de urgencia de humedades en una vivienda cuyo origen esté en un elemento común del inmueble (el tejado, la fachada, las canalizaciones…), la comunidad debe realizar las obras oportunas para:
- Subsanar la causa de las humedades.
- Reparar el daño causado al propietario.
Todo ello, sin que sea necesario que la junta de propietarios apruebe las obras. Ya que se trata de una obligación legal. Lo que sí puede hacer la junta es decidir cómo se sufragan las obras si en el fondo de reserva no hay los recursos económicos suficientes.
Cómo solicitar la reparación de urgencia de humedades en una vivienda
El primer paso para solicitar la reparación de urgencia de humedades en una vivienda es recabar las pruebas que permitan demostrar que existe el daño y que es consecuencia de un elemento común del inmueble cuyo estado es deficiente.
¿De qué clase de pruebas hablamos? Fotografías, videos, informes de peritos…
Acto seguido, se debe elaborar una solicitud de reparación de urgencia de humedades en una vivienda. En este escrito se debe explicar lo sucedido, recoger la normativa que ampara el derecho a pedir la reparación y aportar las pruebas que se dispongan. Esta solicitud debe presentarse ante el presidente de la comunidad de propietarios o el administrador de la propiedad.
¿Se puede entregar el escrito en mano o a través de un email? Sí, pero lo más recomendable es enviar un burofax. ¿Por qué? De esta forma queda constancia de que se recibió la solicitud y el momento exacto en que este hecho se produjo.
Lo habitual es que el presidente de la comunidad o el administrador de la propiedad den parte al seguro del inmueble y este proceda a realizar las reparaciones tanto en el elemento común dañado como en el piso afectado.
¿Qué pasa si no se dispone de seguro o este no se hace cargo? Como vimos antes, la comunidad está obligada a realizar los trabajos de reparación, así que no es necesario que la junta de propietarios apruebe las obras. Sin embargo, sí es habitual que el presidente convoque la junta para decidir qué presupuesto aceptar o la forma en que se van a sufragar las obras.
Qué hacer si la comunidad se niega a acometer la reparación de urgencia de humedades en una vivienda
Si la comunidad desoye su obligación legal de efectuar la reparación de urgencia de humedades en una vivienda cuyo origen está en un elemento común, ¿qué pasos se deben dar?
En primer lugar, se debe intentar negociar de forma extrajudicial. ¿Cómo? Recurriendo a medios adecuados de solución de controversias (MASC) como la mediación, la negociación directa o la presentación de una oferta confidencial vinculante. Si en el plazo de un mes no se ha alcanzado un acuerdo, el propietario reclamante puede dar por finalizada la negociación.
De esta forma, es posible acudir a la vía judicial para reclamar que se realicen las obras oportunas y se compensen los daños sufridos en el piso. Es importante tener claro que antes de presentar una demanda judicial se debe haber intentado llegar a un acuerdo extrajudicial. De lo contrario, la demanda será inadmitida.
Múltiples sentencias avalan el derecho a solicitar la reparación de urgencia de humedades en una vivienda, por lo que, si se cuenta con pruebas, el propietario saldrá airoso del conflicto judicial. La comunidad será condenada a realizar las obras de reparación, indemnizar al propietario por los daños y perjuicios padecidos y hacerse cargo de las costas si no actuó de buena fe durante la negociación extrajudicial.
Qué pasa si la responsabilidad no es de la comunidad, sino de otro propietario
En muchos casos, las humedades que aparecen en un piso no se deben a problemas estructurales del edificio o averías en elementos comunes, sino que tienen su origen en un piso aledaño. En estos casos, no se debe reclamar la reparación de urgencia de humedades en una vivienda a la comunidad, sino al propietario del piso que ha causado el daño.
Por ejemplo, suele ser habitual que problemas en el sellado de una bañera o ducha acaben provocando humedades en el piso de abajo. O que al olvidarse de cerrar un grifo, un vecino inunde su propio piso y el agua se infiltre al que se sitúa debajo de él.
Pues bien, en estos casos, la Ley de Propiedad Horizontal también ampara el derecho a reclamar la reparación de urgencia de humedades en una vivienda. Así, el artículo 9.1.b) establece que es una obligación de cada propietario:
Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
Por lo tanto, los propietarios están obligados a responder por los daños que causen por acción u omisión en otro apartamento de su edificio.
Además, también están obligados a permitir que obreros y/o fontaneros accedan a su piso para reparar la causa de las humedades. Así, lo dicta el artículo 9.1.d).
La forma de proceder para reclamar la reparación de urgencia de humedades en una vivienda en estos casos es similar:
- Informar al propietario responsable del daño sobre lo sucedido para que proceda a la reparación de urgencia de humedades en una vivienda. Por lo general, dicho vecino tendrá un seguro de hogar que cubrirá tanto el arreglo de la causa de la humedad, como los daños provocados.
- Si el propietario no cuenta con seguro, no quiere dar parte o se niega a hacerse cargo de la reparación de urgencia de humedades en una vivienda, se puede activar un proceso de negociación extrajudicial.
- Si no es posible llegar a una solución pactada, es el momento de presentar una demanda ante el orden civil, reclamando una indemnización por los daños y perjuicios sufridos y exigiendo que se solucione la causa de las humedades.
En definitiva, la ley está de tu parte y garantiza tu derecho a solicitar a tu comunidad o a otro propietario la reparación de urgencia de humedades en una vivienda. Si la comunidad o el otro vecino se muestran reticentes, te recomendamos que acudas a un abogado experto en Derecho Civil y especializado en conflictos en edificios. Este letrado te ayudará a reclamar tanto en el ámbito extrajudicial como en el judicial. Puedes encontrar a un abogado cerca de tu hogar en nuestro buscador de abogados. No asumas una carga económica que no te corresponde, protege tu apartamento y cuida tu salud.
