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En esta guía repasamos cuánto tiempo tienes para legalizar obras realizadas sin licencia, qué tienes que pagar y cuándo te puede tocar demoler
Una terraza cerrada con aluminio, un altillo en el trastero, una reforma de la cocina que acabó tocando un muro de carga. Casi nadie construye al margen de la ley por maldad: se hace por prisa, por desconocimiento o por no considerar que las obras realizadas dentro de casa tienen trascendencia fuera de ella. El problema llega después, con la denuncia de un vecino, una inspección o una compraventa en la que el notario pide papeles. Entonces toca preguntarse cómo legalizar obras realizadas sin licencia y si aún hay margen. Muchas veces sí. Depende de cuándo y de cómo se mueva ficha.
Antes de realizar cualquier obra hay que obtener la pertinente licencia urbanística
La regla es sencilla: se necesita obtener licencia municipal antes de empezar:
- Las obras de nueva planta.
- Las ampliaciones.
- Las reformas estructurales.
- Los cambios de uso necesitan licencia municipal antes de empezar.
Las obras menores suelen tramitarse con declaración responsable o comunicación previa, más rápida y sencilla, aunque sigue siendo un trámite al fin y al cabo.
El urbanismo es competencia autonómica y municipal. El Estado fija el marco general en el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015), pero existen importantes diferencias en todo el país en función de la ley del suelo de cada comunidad autónoma y del planeamiento de cada ayuntamiento. De ahí que plazos, sanciones y procedimientos cambien según dónde esté el inmueble, y que antes de plantear cómo legalizar obras realizadas sin licencia haya que saber qué normas se deben cumplir.
Por eso, lo primero es averiguar en qué clase de suelo se encuentra tu vivienda. La misma terraza puede ser legalizable en suelo urbano e imposible en uno rústico protegido. Y sin licencia, o sin poder acreditar que la administración ya no puede perseguir la obra, el notario y el Registro de la Propiedad te pondrán trabas para declararla (artículo 28 del mismo texto refundido).
Cómo legalizar obras realizadas sin licencia de forma voluntaria
Dar el paso antes de que el ayuntamiento llame es la vía más barata, la mejor recibida y la que más control te deja para legalizar obras realizadas sin licencia. El trámite es muy sencillo: se pide una licencia de legalización, como cualquier otra, y la obra se juzga con la normativa de hoy, no con la de cuando se construyó.
Plazos a tener en cuenta
El reloj que importa es el de la administración, no el tuyo. Cada comunidad fija cuánto tiempo tiene el ayuntamiento para ordenar la restauración de la legalidad desde la total terminación de la obra. Por ejemplo, en Galicia, son 6 años; en la Comunidad Valenciana, 15; en el modelo clásico que heredaron varias comunidades, estamos hablando de 4 años.
Ojo con el espejismo: que el plazo venza no convierte la obra en legal. En la C. Valenciana, el simple paso de los 15 años no legaliza lo construido ni permite reformarlo o ampliarlo mientras persista la infracción. En Galicia, vencidos los 6 años, las obras pasan al régimen del artículo 90: un limbo con restricciones.
De ahí que sea fundamental activar el trámite para legalizar obras realizadas sin licencia. Ya que de lo contrario, la capacidad de obrar de los propietario se ve muy limitada, sobre todo, en lo referente a la venta o cesión del inmueble.
¿Y qué pasa con las sanciones? También prescriben. Por lo que un propietario puede eludirlas si ha pasado el suficiente tiempo desde que se realizaron las obras hasta que se puso en marcha el procedimiento para legalizarlas.
Pasos que se tienen que dar
Si estás pensando en legalizar obras realizadas sin licencia en algún inmueble de tu propiedad, debes seguir los siguientes pasos:
- Obtener el informe de un arquitecto o aparejador sobre si la obra cumple el planeamiento actual. Como resulta evidente, no es posible legalizar obras realizadas sin licencia si estas infringen la normativa urbanística existente en el momento en que se pretenden legalizar.
- Contar con un proyecto o memoria de legalización, con certificado final de obra.
- Presentar la solicitud de legalización y pagar tasas y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
- Cumplir con la resolución del ayuntamiento que puede ser:
- Concesión.
- Requerimiento para adaptar la obra.
- Denegación.
El silencio no te salva: el artículo 11.4 del texto refundido impide adquirir por silencio derechos que contradigan la ordenación urbanística.
Cómo legalizar obras realizadas sin licencia por la apertura de un expediente de restauración de la legalidad urbanística
Si el ayuntamiento se adelanta, por denuncia, inspección o de oficio, el escenario cambia. Ya no eliges el momento y, junto a la legalización, aparece un procedimiento sancionador aparte. Según el Tribunal Supremo, el restablecimiento de la legalidad es una potestad reglada que opera de forma automática cuando se constata el presupuesto: o se consigue legalizar obras realizadas sin licencia, o se restaura el orden infringido. No hay término medio.
¿Qué es el expediente de restauración de la legalidad urbanística y cómo funciona?
Es el procedimiento con el que la administración obliga a reponer la realidad física alterada. Si las obras están en curso, la alcaldía ordena paralizarlas. Si están terminadas, abre el expediente dentro del plazo autonómico; en Galicia, se resuelve en un año como máximo y termina en demolición o legalización.
El esquema habitual: los técnicos informan sobre si la obra es legalizable; si lo es, te requieren para que pidas la licencia en un plazo que suele rondar los dos meses; si no la pides o te la deniegan, llega la orden de demolición. Hay trámite de audiencia y, después, recurso.
La diferencia con la vía voluntaria es clara: el coste es el mismo, pero ya no controlas los tiempos y la multa es mucho más probable. Y una denuncia presentada no se retira.
¿Qué se tiene que pagar al legalizar obras realizadas sin licencia?
Hay tres partidas ordinarias y una extraordinaria que se tienen que abonar al legalizar obras sin licencia:
- La primera es el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), regulado en los artículos 100 a 103 de la Ley de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), con un tipo que cada ayuntamiento fija sin superar el 4 % del coste real.
- La segunda es la tasa por tramitar la licencia.
- La tercera son los honorarios del técnico que firma el proyecto.
- La extraordinaria es la multa. Legalizar obras realizadas sin licencia no borra la infracción: se sanciona a los infractores y, a la vez, se intenta legalizar la obra. La cuantía se calcula normalmente como porcentaje del valor de lo construido y varía según la comunidad y la gravedad.
El Tribunal Supremo ha dejado dicho que el ICIO grava la construcción con viabilidad jurídica, tenga o no licencia, pero no la destinada a ser demolida. Y pagarlo no es un atajo: abonar el ICIO no legaliza obras contrarias al ordenamiento urbanístico.
Por eso conviene hacer números completos antes de decidir. Legalizar obras realizadas sin licencia exige sumar las cuatro partidas, y lo que parece barato puede esconder una multa que cuesta más que la propia obra. Pregunta a un abogado especializado en urbanismo antes de actuar.
¿Qué pasa si no se pueden legalizar obras realizadas sin licencia? ¿Hay que tirarlas abajo?
Depende de si el plazo de la administración sigue abierto. Con plazo vivo y obra incompatible con el planeamiento, lo normal es la demolición, y la pagas tú: en Galicia, las obras de reposición corren íntegramente a cargo de los propietarios. Si no obedeces, llegan las multas coercitivas y la ejecución subsidiaria, con factura al propietario.
Con plazo vencido no se derriba, pero la obra queda en el limbo descrito: sin reformas ni ampliaciones y con el Registro y el crédito entornados.
Queda el frente económico. En su sentencia 1010/2026, de 14 de septiembre, el Tribunal Supremo fijó que no es indemnizable la parte de la obra ejecutada sin licencia, aunque se legalizara después. Quien construye sin permiso no puede reclamar una indemnización por demolición de obras.
Legalizar obras realizadas sin licencia a tiempo, voluntariamente y con informe técnico previo es casi siempre la opción más barata y segura. Con expediente abierto sigue siendo posible si la obra encaja en el planeamiento, pero con menos margen. La pregunta útil no es si te van a descubrir, sino cuánto te cuesta esperar. Un técnico y un abogado urbanista pueden informarte con precisión. Y recuerda, la información de esta guía es de carácter general, no asesoramiento para tu caso, porque cada comunidad cuenta los plazos a su manera. Si quieres que te informemos de forma personalizada, escríbenos.
