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El TS ha sentenciado que los propietarios no tienen derecho a una indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia aunque posteriormente fuesen legalizadas por el ayuntamiento
«Ya lo legalizaré luego.» Es una frase que se oye mucho entre propietarios que quieren ampliar una planta de su casa, cerrar una terraza o cambiar sobre la marcha lo que dice el proyecto de su inmueble. Y a veces funciona: el ayuntamiento legaliza lo hecho. El problema llega si un tribunal anula esa legalización y toca derribar.
Cuándo esto ocurre… ¿quién paga lo construido? ¿Se puede obtener una indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia? La respuesta es clara: no, ni siquiera cuando el consistorio dio su visto bueno después. Lo ha fijado la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo en su sentencia 1010/2026, de 14 de septiembre, y conviene que la lea quien tenga una obra en marcha o terminada.
Aquí repasamos por qué se puede reclamar una indemnización por demolición de obras cuando se obtuvo la pertinente licencia antes de realizarlas y, en cambio, por qué no es posible obtener una indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia, incluso cuando estas se legalizan a posteriori.
De esta forma, te ayudamos a saber cuáles son tus derechos y deberes y a evitar un escenario en el que tengas que pagar dos veces: por la obra y por su derribo.
No existe derecho a una indemnización por demolición de obras cuando no se obtuvo licencia ni se logró legalizarlas
Empecemos por el caso más simple. Alguien construye sin pedir licencia, el ayuntamiento abre un expediente de restauración de la legalidad urbanística, lo hecho no se puede legalizar y se ordena demoler. ¿Hay algo que reclamar? No: la indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia no existe. La demolición es la consecuencia natural de construir sin licencia y saltándose la legalidad. De ahí que el propietario tenga que asumir no solo el coste de las obras, sino también el de su demolición.
En estos casos no entra en juego la responsabilidad patrimonial de la Administración, recogida en el artículo 106.2 de la Constitución y desarrollada en los artículos 32 a 35 de la Ley del Régimen Jurídico del Sector Público.
Puesto que dicha responsabilidad solo compensa los daños que el particular no tiene el deber jurídico de soportar y que son consecuencia de la actuación de una administración pública. Y quien edifica sin permiso se ha puesto él solo en esa situación. Ninguna decisión pública le empujó a realizar las obras. Por eso no hay base para reclamar, y el Supremo ya lo había dicho en una sentencia de 12 de julio de 2006 (recurso 2855/2002), que la propia resolución de 2026 recuerda.
Además de derribar, el infractor puede enfrentarse a sanciones urbanísticas, que son otra cosa. Negar la indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia no es una pena añadida: es constatar que no hay un daño que la ley obligue a reparar.
Sí es posible reclamar una indemnización por demolición de obras ejecutadas con licencia
El panorama cambia por completo cuando el propietario construyó con la licencia en la mano. Imagina que el ayuntamiento concede el permiso, la obra se ejecuta y años después un juzgado anula la licencia porque contradecía el planeamiento urbanístico. Si la consecuencia es el derribo, quien edificó fiándose del propio ayuntamiento no tiene por qué cargar con el coste. De tal forma que en este caso sí se tiene derecho a una indemnización por demolición de obras.
Aquí sí entra en juego la responsabilidad patrimonial de la Administración: el mecanismo por el que quien sufre un daño causado por el funcionamiento, normal o anormal, de un servicio público tiene derecho a ser compensado. Hacen falta tres cosas:
- Un daño real, evaluable económicamente e individualizado.
- Que el afectado no tenga el deber de soportarlo.
- Una relación directa entre la actuación administrativa y ese daño, el llamado nexo causal.
En urbanismo, el artículo 48.d) del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana lo concreta: da derecho a indemnización la anulación de los títulos administrativos habilitantes de obras y actividades. La norma excluye el pago si el perjudicado actuó con dolo, culpa o negligencia graves.
En la práctica se reclaman los gastos de construcción y de demolición. El plazo general es de un año, y su cómputo depende de cada caso, así que mejor no esperar. Frente a la indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia, que no existe, la reclamación cuando hubo licencia previa tiene respaldo legal expreso.
¿Por qué no se tiene derecho a una indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia aunque fuesen legalizadas a posteriori?
La respuesta la encontramos en el caso real que llegó hasta el Tribunal Supremo. Una propietaria asturiana obtuvo licencias en 2010 y 2011 para reformar y ampliar su vivienda unifamiliar. Después ejecutó otros dos modificados del proyecto sin pedir licencia, y el ayuntamiento los legalizó en septiembre de 2012.
Los tribunales anularon todas las licencias, incluida la de legalización, y la casa se demolió en enero de 2020. Un juzgado de Oviedo y el TSJ asturiano fijaron una indemnización de 979.011,64 euros que incluía lo construido sin licencia, porque entendían que legalizar daba la misma confianza que licenciar. Esa es la cuestión: ¿alcanza la indemnización por demolición de obras a lo legalizado después?
El Supremo considera que no y ha optado por corregir el criterio de las instancias anteriores. El TS admite que la legalización vale urbanísticamente lo mismo que una licencia previa, pero la responsabilidad patrimonial exige que el daño derive directamente de la actuación administrativa. El puente es la confianza legítima: la licencia genera confianza, la confianza lleva a invertir y esa inversión perdida es lo que se indemniza. Quien construye antes de tener licencia no invirtió confiando en ella. Como dice la sentencia, «no puede haber confianza en la licencia porque, sencillamente, no hay tal». La legalización llega cuando el dinero ya está gastado.
De ahí la doctrina: «no es indemnizable en caso de anulación de licencias urbanísticas aquella parte de la obra que fue ejecutada sin licencia, aunque hubiera sido objeto de legalización posterior». Por eso la indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia no prospera aunque el ayuntamiento legalizara: la causa del daño es haber construido sin la licencia, no que luego se anulase la legalización. En materia de indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia, lo que cuenta es el orden de los factores: primero licencia, luego obra.
¿En qué casos se debe tener en cuenta que no se puede obtener una indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia?
La regla no se limita a una casa entera levantada a escondidas. La imposibilidad de obtener una indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia alcanza a todo lo hecho sin licencia previa, también en situaciones muy corrientes entre quienes reforman o amplían:
- Ampliaciones de vivienda que superan lo autorizado, como una planta o un volumen adicional.
- Reformas ejecutadas sin pedir licencia o más allá de lo que esta permitía.
- Modificaciones del proyecto ejecutadas sin autorización previa y legalizadas después, que es lo que ocurrió en el caso asturiano.
- Obras licenciadas solo en parte: la licencia anulada da derecho a indemnización únicamente por lo que cubría.
En todas ellas, si lo hecho se legalizó y la legalización cae, esa parte queda fuera de la cuenta de la indemnización por demolición de obras.
Por ejemplo, en el caso que hemos abordado en este artículo, el Supremo ordenó descontar de los 979.011,64 euros la parte proporcional de los gastos de construcción y demolición de esos dos modificados. Ojo: la sentencia deja una puerta abierta a «circunstancias excepcionales» y cada caso se analiza por separado.
La consecuencia práctica es de manual. Conviene separar por escrito qué se construyó con licencia y qué no, y pedir la modificación de la licencia antes de ejecutar un cambio, no después. Si ya hiciste obras sin permiso, consulta con un abogado urbanista antes de dar por recuperable ni un euro, porque la indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia no existe.
Si hubiera que quedarse con una sola idea, sería esta: legalizar unas obras no garantiza recuperar el dinero invertido en ellas si finalmente se ordena su demolición por infringir la normativa urbanística. Con licencia previa y posterior anulación judicial, la responsabilidad patrimonial de la Administración sí abre la puerta a reclamar. Sin ella, la indemnización por demolición de obras realizadas sin licencia no existe, haya habido o no legalización posterior, y lo único que cabe es evitar el derribo.
La diferencia no es un matiz técnico: depende de que el permiso llegue antes de gastar el primer euro, no después. Antes de la obra, licencia. Antes de un cambio de proyecto, modificación de la licencia. Y si ya hay obra sin cubrir, mejor asesoramiento jurídico hoy que demolición mañana.
