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Guía sobre cuándo y cómo un propietario puede solicitar un desahucio por impago de alquiler y qué puede reclamar en el proceso
4 millones de casas vacías. Este dato del INE puede chocarnos cuando, en paralelo, existe una crisis habitacional que impide a gran parte de la población a acceder a una vivienda en alquiler y los inquilinos españoles tienen que destinar, de media, el 50% de su salario a pagar la renta de los pisos en los que viven. Sin embargo, detrás de este escenario en apariencia contradictorio hay dos grandes motivos que tienen toda la lógica del mundo:
- Gran parte de esas casas vacías se encuentran en pueblos que no atraen a población por falta de oportunidades de trabajo.
- Aunque hay cientos de miles de inmuebles vacíos en las ciudades españolas, los arrendatarios prefieren no sacarlos al mercado del alquiler ante el temor de que los arrendatarios dañen sus viviendas o, lo que es peor, no les abonen el alquiler.
Por eso, es fundamental que los propietarios sepan que pueden instar un desahucio por impago de alquiler y que este procedimiento no tiene por qué ser largo y difícil.
A continuación, vamos a explicar cómo funciona el desahucio por impago de alquiler, qué requisitos se deben cumplir, qué se puede reclamar y cuáles son los plazos de resolución.
¿Desde qué momento se puede reclamar un desahucio por impago de alquiler?
La clave de bóveda del desahucio por impago de alquiler se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta norma fija en su artículo 27 que un arrendador puede resolver el contrato de alquiler por «a falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario».
¿Cuál es el problema que plantea este texto legal? No fija un plazo concreto a partir del cual se puede entender que se ha producido un impago. Esto conlleva que se pueda considerar que el impago de alquiler se ha producido cuando venza el plazo fijado en el contrato para pagar la renta, siendo el plazo más habitual los primeros 5 o 10 días del mes. A partir de dicha fecha, a priori, podría activarse un desahucio por impago de alquiler.
Sin embargo, los abogados especializados en Derecho de la Vivienda recomiendan ser prudentes a tenor de la jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno a esta materia.
Recientemente, una sentencia del TS, que resolvió el caso de una inquilina que llevaba casi 30 años viviendo en el mismo piso y dejó de pagar una mensualidad por un error al cambiar de cuenta bancaria, distinguió con claridad entre incumplimiento y simple retraso que no perjudica al acreedor.
El Alto Tribunal terminó dando la razón a la inquilina, que había regularizado el pago en cuanto detectó el fallo. La lección práctica para recuperar una vivienda tras impago es clara: dar un margen razonable, de una o dos mensualidades, antes de iniciar el proceso reduce notablemente el riesgo de que un desahucio por impago de alquiler se resuelva en contra del propietario por prematuro.
¿Qué requisitos se deben cumplir para solicitar un desahucio por impago de alquiler?
Antes de presentar la demanda de desahucio por impago de alquiler, el arrendador debe requerir formalmente al inquilino el pago de lo adeudado, preferiblemente mediante burofax o buromail, que permiten acreditar de forma fehaciente la fecha y el contenido del requerimiento. Este paso resulta determinante porque, si el requerimiento se hace con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no paga, este pierde la posibilidad de enervar el desahucio pagando en el último momento.
Desde la entrada en vigor de la Ley de Eficiencia de la Justicia en 2025, además, es obligatorio intentar antes un medio adecuado de solución de controversias —mediación, conciliación, oferta confidencial vinculante u opinión de experto independiente, entre otros— antes de acudir al juzgado.
Se entiende cumplido este requisito de procedibilidad si transcurre un mes sin respuesta del inquilino, un mes desde una oferta concreta no aceptada, o tres meses desde la primera reunión sin alcanzar acuerdo. Solo entonces se puede presentar la demanda para tramitar el desahucio por impago de alquiler, acompañada de:
- El contrato firmado.
- La prueba de la falta de pago.
- La acreditación de la titularidad del inmueble.
Cómo es el proceso para reclamar un desahucio por impago de alquiler
La demanda se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubica la vivienda, o ante la Oficina de Señalamiento Inmediato cuando exista en ese partido judicial. Conforme al artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estas reclamaciones se tramitan por el cauce del juicio verbal, más ágil que el procedimiento ordinario.
Admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que, en 10 días, desaloje la vivienda y pague, se oponga formalmente, o pague todo lo debido si opta por enervar el desahucio.
Si el inquilino no atiende el requerimiento ni comparece, el proceso termina y se fija directamente la fecha del lanzamiento. Si comparece y se opone, ambas partes disponen de plazos breves para proponer pruebas, y el tribunal decide si es necesaria una vista, que debe celebrarse en el plazo máximo de un mes. El artículo 437 de la LEC permite además solicitar en la propia demanda que se fije de antemano la fecha del lanzamiento, de modo que, dictada la sentencia, no haga falta ningún trámite adicional para proceder al desalojo.
¿Cuánto tiempo pasa desde que se inicia el proceso hasta que se completa un desahucio por impago de alquiler?
Los plazos del juicio verbal están pensados para ser breves: la sentencia debe dictarse en un máximo de 5 días tras la vista, precisamente por tratarse de un desahucio.
Con todo, el proceso puede alargarse si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad acreditada, supuesto en el que la ley prevé una suspensión de 2 meses cuando el demandante es persona física, o de 4 meses si es persona jurídica, mientras las administraciones competentes intentan ofrecer una alternativa habitacional.
Fuera de estos escenarios de vulnerabilidad, un desahucio por impago de alquiler bien documentado y sin oposición del inquilino puede resolverse en cuestión de semanas desde la presentación de la demanda. La clave para no alargar innecesariamente el proceso está en cumplir escrupulosamente los requisitos formales desde el principio:
- Requerimiento fehaciente.
- Intento de negociación acreditado.
- Demanda bien fundamentada.
En la demanda de desahucio por impago de alquiler, ¿se pueden reclamar las cantidades adeudadas?
Sí, y de hecho es muy recomendable hacerlo en el mismo procedimiento. El artículo 220 de la LEC permite reclamar tanto las rentas ya vencidas como las que se devenguen después de presentar la demanda y hasta la recuperación efectiva de la posesión, evitando así perder ese dinero por no haberlo incluido a tiempo. El artículo 473 de la misma ley, que en general prohíbe acumular acciones en el juicio verbal, exceptúa expresamente la reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas.
Sobre esa excepción se ha pronunciado recientemente el Tribunal Supremo, en su sentencia 273/2026, aclarando que se pueden reclamar alquileres impagados e intereses de demora fijados a través de una cláusula penal en el contrato. ¿Por qué? También tienen la consideración de cantidad análoga y, por tanto, pueden reclamarse dentro del mismo desahucio por impago de alquiler, sin necesidad de una demanda independiente.
En el caso analizado, la cláusula fijaba un interés equivalente al legal del dinero incrementado en tres puntos, sin exigir requerimiento previo. Además, cabe incluir en la demanda un compromiso de condonar parte de la deuda si el inquilino abandona voluntariamente la vivienda en un plazo no inferior a 15 días, lo que agiliza notablemente la resolución del conflicto para ambas partes.
Lo que conviene recordar
Al final, un desahucio por impago de alquiler bien tramitado combina:
- La paciencia inicial del propietario.
- La realización de requerimientos formales bien documentados.
- La presentación de una demanda que incluya todas las cantidades reclamables, incluidos los intereses de demora si están pactados.
Cumplir cada uno de estos pasos, sin atajos, es lo que permite a un propietario recuperar su vivienda y lo que se le debe en el menor tiempo posible y con plenas garantías jurídicas.
En definitiva, un propietario no debe temer poner una vivienda en alquiler. La legislación protege su derecho a instar un desahucio por impago de alquiler y recuperar un inmueble sin tener que transitar por un proceso judicial interminable.
