Te explicamos las ventajas fiscales de la nuda propiedad en la herencia
Repasamos las ventajas fiscales de la nuda propiedad en la herencia y por qué puede ser recomendable para un testador solo quedarse en vida con el usufructo de su casa
Tremendo quilombo. Así es como describen los argentinos una situación cargada de problemas. Pues bien, en muchos casos, el fallecimiento de un ser querido y la gestión de su herencia se puede acabar convirtiendo en un quilombo de importantes dimensiones, sobre todo, cuando no se planifica y se otorga testamento. A lo que debemos sumar el impacto fiscal que la herencia puede tener para los herederos.
Lo que pocas personas saben es que existe una forma de planificar la herencia que puede reducir significativamente esa carga tributaria. Y no hace falta hacer ingeniería fiscal. Se llama nuda propiedad, lleva décadas en el Código Civil español, y las ventajas fiscales de la nuda propiedad en la herencia están al alcance de cualquier familia que decida informarse antes de que sea demasiado tarde.
Este artículo es para quienes están pensando en hacer testamento y quieren entender qué opciones tienen. Y también para quienes van a heredar y prefieren llegar preparados a ese momento, que siempre llega antes de lo que uno espera.
Qué es exactamente la nuda propiedad
Empecemos por lo básico, porque el nombre puede despistar. «Nuda» viene del latín nudus: desnuda, vacía. La nuda propiedad es, literalmente, la propiedad despojada de contenido práctico. Eres el dueño del bien en el papel, sí, pero no puedes vivir en él, ni alquilarlo, ni obtener ningún rendimiento mientras dure el usufructo.
El usufructo es justo lo contrario: el derecho a usar y disfrutar el bien sin ser su propietario. El artículo 467 del Código Civil establece que «el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa».
Cuando usufructo y nuda propiedad coexisten sobre un mismo bien, los juristas hablan de «desmembración del dominio». Cuando el usufructo se extingue, generalmente porque fallece el usufructuario, la plena propiedad se consolida automáticamente en manos del nudo propietario. Sin trámites adicionales. Sin nueva tributación por el bien en su conjunto.
Imagínalo así: es como si el bien llegara a tus manos en dos entregas. Primero recibes el envase. Después, cuando llega el momento, el contenido. Y la fiscalidad de cada entrega es diferente, y considerablemente más ventajosa que si hubieras recibido todo de golpe.
De ahí que hablemos de las ventajas fiscales de la nuda propiedad en la herencia de un inmueble.
La aritmética detrás de las ventajas fiscales de la nuda propiedad en la herencia
Aquí está el verdadero núcleo de las ventajas fiscales de la nuda propiedad en la herencia, y merece la pena detenerse porque la lógica es más sencilla de lo que parece.
Cuando heredas solo la nuda propiedad de un bien no tributas por su valor total en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Tributas únicamente por la parte que corresponde a ese derecho desnudo, que es, por definición, inferior al valor de la plena propiedad. La diferencia puede ser notable.
La Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y su Reglamento establecen cómo se calcula ese reparto. La ley dice que el valor de los usufructos vitalicios es:
Igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total.
Es decir, que si un piso vale 200.000€ y el propietario que se quedará con el derecho de usufructo tiene 80 años, el valor del usufructo es del 10%.
¿Cuál es el valor de la nuda propiedad? Según la ley, «se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes». En el caso anterior, sería del 90%.
¿Qué sucede cuando el usufructuario fallece y el nudo propietario hereda el usufructo? Este debe tributar por el valor del usufructo que se extingue, pero tomando como referencia el valor que ese usufructo tenía en el momento original de la transmisión, no el valor actual del bien.
Esto es clave porque lo más habitual en el mercado inmobiliario de nuestro país es que los pisos y las casas se revaloricen. De esta forma esa plusvalía no genera que se pague más en concepto de ISD. El ahorro acumulado puede ser muy significativo, de ahí que los expertos destaquen las ventajas fiscales de la nuda propiedad en la herencia.
La consolidación del dominio: cuando la propiedad completa llega a manos del heredero
Este es, probablemente, el momento más temido por los herederos que no conocen bien cómo funciona el sistema. El usufructuario fallece. Y el nudo propietario pasa a ser el pleno propietario del inmueble. Lo que le lleva a hacerse esta pregunta: «¿y ahora tengo que volver a pagar impuestos por el mismo piso?»
La respuesta es sí, pero en términos mucho más moderados de lo que se suele temer. La consolidación del dominio sí está sujeta a tributación, pero sobre aquel valor histórico del usufructo que se calculó en su día, no sobre el valor de mercado actual del inmueble. Es como si Hacienda congelara la base imponible en el momento de la primera transmisión.
Es decir, las ventajas fiscales de la nuda propiedad en la herencia no se limitan a un momento puntual: se extienden a lo largo del tiempo, con un diseño que premia la planificación anticipada y penaliza, en cierto modo, la improvisación.
Herencia o donación en vida: cuándo conviene cada cosa
Esta es la pregunta que surge inevitablemente cuando alguien empieza a explorar estas opciones.
No hay una respuesta universal. Depende de la edad del propietario, de la comunidad autónoma donde resida (las bonificaciones en el ISD varían de forma notable), del número de herederos, y sobre todo de cuánto control quiera mantener el propietario sobre el bien.
La donación en vida tiene sus ventajas: se puede planificar con más calma, el valor del usufructo se calcula con la edad actual del donante, y en algunas comunidades hay reducciones específicas para donaciones entre padres e hijos. Pero también implica un paso irreversible: una vez donada la nuda propiedad, el donatario es formalmente propietario, y eso puede generar tensiones si las circunstancias familiares cambian.
La transmisión mediante herencia, en cambio, permite al testador mantener el control absoluto del bien hasta el final. Puede seguir viviendo en su casa, disfrutarla, incluso modificar el testamento si lo considera necesario.
Las ventajas fiscales de la nuda propiedad en la herencia provocan que para muchas familias esta vía sea la opción más sensata.
Eso sí: conviene no olvidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es decir, la plusvalía municipal, cuyo tratamiento puede variar según el momento y la forma de la transmisión. Un detalle más que justifica sentarse con un asesor antes de tomar decisiones.
Lo que el testador debería tener en cuenta antes de firmar
Hacer testamento es, en el fondo, un acto de cuidado hacia los tuyos. Pero cuidar bien implica conocer los detalles. Hay algunos aspectos prácticos que conviene tener presentes al plantear una herencia con desmembración del dominio.
Primero, la distribución entre varios herederos. Si tienes varios hijos y decides que unos hereden la nuda propiedad y otros el usufructo, la redacción del testamento debe ser especialmente precisa. La ambigüedad en estos casos no genera conflictos menores.
Segundo, los gastos del inmueble. El Código Civil establece que los gastos de conservación y reparación ordinaria corresponden al usufructuario, mientras que las reparaciones extraordinarias recaen sobre el nudo propietario. En una vivienda que lleva años sin reformarse, esto puede ser un dato relevante.
Tercero, las deudas. Los herederos responden de las deudas del causante en proporción a su cuota hereditaria, independientemente de si han recibido plena propiedad o nuda propiedad. Conviene tenerlo presente.
Las ventajas fiscales de la nuda propiedad en la herencia son reales y relevantes, pero funcionan mejor cuando están bien diseñadas. Un testamento bien redactado no es un gasto: es una inversión con retorno garantizado para quienes te quieren.
Conclusión: es fundamental planificar la herencia
Al final, lo más importante de todo esto no es la técnica jurídica ni las fórmulas de cálculo del usufructo. Lo más importante es que cada familia pueda tomar sus decisiones con información suficiente, sin prisas y sin la presión emocional de un duelo reciente.
Las ventajas fiscales de la nuda propiedad en la herencia no son un privilegio ni una trampa fiscal. Son el resultado de aplicar correctamente una normativa que el legislador diseñó precisamente para facilitar la transmisión del patrimonio familiar. Aprovecharlas es, simplemente, hacer bien las cosas.
Si estás pensando en ordenar tu herencia, el mejor momento para hablar con un profesional es ahora. Planifica el legado de tu patrimonio y sácales partido a las ventajas fiscales de la nuda propiedad en la herencia.
