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Unos 4 millones de españoles que pagaron comisiones de apertura abusivas en sus hipotecas pueden reclamar al banco una devolución
Los clientes que firmaron un préstamo hipotecario antes de la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario en junio de 2019 tienen derecho a reclamar los gastos de notaría, gestoría, registro y tasación. Pero existe cierta confusión sobre si se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca.
La comisión de apertura es un cobro único que aplican los bancos al iniciar un préstamo hipotecario para cubrir los gastos de gestión administrativa relacionados con la formalización del contrato hipotecario.
Suele ser un porcentaje sobre el capital concedido y está incluida en las escrituras del préstamo. Es totalmente discrecional, por lo que varía de una entidad bancaria a otra y en función del tipo de hipoteca.
La respuesta corta es sí, se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca. Aunque el éxito de la reclamación dependerá de cada caso concreto, pues la comisión de apertura solo se considera abusiva si se dan ciertos requisitos. Con todo, lo primero es presentar la reclamación y muchos afectados no lo han hecho todavía.
En Galicia, la Asociación Galega de Consumidores e Usuarios (Acouga) ha conseguido que un tribunal obligue a los bancos a informar a sus clientes de que se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca a través de la demanda colectiva que está organizando.
En Galicia, los bancos deben informar a sus clientes de una demanda colectiva
Miles de personas han comenzado a reclamar los gastos hipotecarios, pero el número de reclamaciones presentadas todavía está muy por debajo del número de afectados, ya sea por temor al proceso judicial o por desconocimiento.
En Galicia, 11 entidades bancarias deben informar directamente a sus clientes gallegos de que se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca firmada con ellos antes de la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario en junio de 2019.
El Juzgado de Primera Instancia nº 11 de A Coruña considera, en un auto judicial, que los bancos deben informar a sus clientes de que pueden unirse, si lo desean, a la demanda colectiva que la Asociación Galega de Consumidores e Usuarios (Acouga) prepara para solicitar la nulidad de las comisiones de apertura hipotecarias.
Según datos Acouga, unos 4 millones de españoles que firmaron sus préstamos hipotecarios entre 1998 y 2018 tienen derecho a reclamar la comisión de apertura de sus hipotecas.
La cuantía de la comisión de apertura para una hipoteca media de 150.000 euros oscilaba entonces entre 750 y 1200 euros. Si se declara su nulidad, como pretende la demanda colectiva de Acouga, los afectados recuperarán el dinero y los intereses acumulados. Por lo tanto, merece la pena reclamar los gastos de las hipotecas.
Con todo, a pesar de que se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca, no es seguro que se vaya a devolver el importe en todos los casos. Como las comisiones de apertura no estaban reguladas en detalle hasta la ley hipotecaria de 2019, cada banco podía imponer sus condiciones y cambiarlas con el tiempo.
Por tanto, cada tribunal debe valorar las circunstancias específicas de cada caso para tomar una decisión sobre su nulidad y la devolución de este gasto al cliente.
TJUE y TS coinciden: Se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca
Las discrepancias iniciales entre el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y la interpretación del Tribunal Supremo (TS) en España causaron dudas sobre si se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca.
En España, la comisión de apertura estaba considerada como parte del precio y, por tanto, una prestación esencial del préstamo y no estaba sujeta a control de «abusividad».
Una sentencia del TJUE de julio de 2020 dejó claro que la comisión de apertura no es parte de la estructura del precio de la hipoteca. Añade, además, que el banco debe demostrar que se corresponde efectivamente con gastos incurridos para la administración y gestión del préstamo hipotecario.
Una nueva sentencia del TJUE de marzo de 2023 recoge en mayor detalle los requisitos para la validez de la comisión de apertura:
- Que se comunique con transparencia al cliente.
- Que no se aplique por la realización de servicios que forman parte de la actividad inherente de la entidad bancaria.
- Que el cliente pueda comprobar que esos servicios no están ya incluidos en otras comisiones.
Finalmente, una sentencia de mayo de 2023 del Tribunal Supremo reconoce que la comisión de apertura no es parte del objeto principal del contrato de préstamo hipotecario y, por tanto, sí se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca.
La sentencia del TS añade un marco de referencia para dirimir cuándo una comisión de apertura es abusiva: si supera el 1.5% del importe total de la hipoteca se considera desproporcionada. Además, debe devengarse en un único pago e incluir todos los gastos asociados al estudio, tramitación y concesión de la hipoteca.
Sin embargo, ambos tribunales dejan claro que no hay un criterio único para declarar la nulidad de la comisión de apertura hipotecaria, por lo que es necesario valorar la validez de la cláusula caso a caso.
¿En qué casos se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca?
Las hipotecas firmadas con anterioridad a la ley hipotecaria de junio de 2019 están sujetas a revisión por cláusulas hipotecarias abusivas, incluida la comisión de apertura.
Si decide solicitar la devolución de la comisión de apertura de su hipoteca anterior a junio de 2019, debe tener en cuenta que será el tribunal quien valore su caso específico para decidir si la cláusula fue abusiva y, por tanto, puede recuperar su dinero. Es recomendable revisar su contrato de hipoteca con un abogado especializado en derecho hipotecario.
En general, se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca anterior a 2019 cuando se dan los siguientes requisitos:
- No se realizó en un pago único.
- No fue comunicada con transparencia para facilitar su comprensión a la hora de la firma.
- No corresponde a ningún servicio específico prestado por la entidad bancaria.
- No incluye todos los gastos de estudio, tramitación y concesión de la hipoteca.
- Se solapa con otras comisiones.
- Es superior al 1.5% del importe total de la hipoteca.
Además, si el cliente amortiza el préstamo hipotecario en su totalidad antes de tiempo, puede tener derecho a recuperar la parte proporcional de la comisión de apertura abonada en pago único al inicio de la hipoteca.
El plazo para reclamar los gastos de la hipoteca, incluida la comisión de apertura, es de 5 años desde que se emite una sentencia de nulidad.
Es interesante tener en cuenta que se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca cuando se haya firmado un préstamo hipotecario con anterioridad a junio de 2019 para la adquisición de una vivienda, independientemente del uso: ya sea habitual, de segunda residencia, de familiares, o por inversión inmobiliaria.
