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El TJUE ha dictaminado que se pueden reclamar los gastos hipotecarios hasta 5 años después desde que una cláusula hipotecaria sea declarada abusiva
Tal como está el actual mercado de la vivienda en nuestro país, adquirir un piso o una casa no resulta barato. Más allá del importe de los inmuebles, los impuestos y el desembolso inicial para la entrada de una hipoteca, existen una serie de gastos hipotecarios que encarecen aún más la operación: los gastos de notaría, la tasación del inmueble, las tasas que cobra el registro de la propiedad, los gastos de gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados.
¿Quién debe asumir los gastos hipotecarios? ¿Los ciudadanos que contratan una hipoteca o los bancos que la conceden? Durante muchos años, la mayoría de los contratos hipotecarios establecían cláusulas en las que se estipulaba que debían ser los hipotecados los que se hicieran cargo de estos costes derivados del contrato.
Sin embargo, desde 2015 se han producido diversas sentencias tanto del Tribunal Supremo como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que han puesto en tela de juicio dichas cláusulas al considerarlas abusivas y han abierto las puertas a que los ciudadanos españoles puedan reclamar los gastos hipotecarios.
A continuación, vamos a desgranar las claves en torno a la posibilidad de reclamar los gastos hipotecarios, prestando especial atención a una reciente sentencia del TJUE que aclara cuál es el plazo de prescripción para que los afectados por cláusulas abusivas pueden reclamar los gastos hipotecarios que pagaron de más.
El TS sentenció que los gastos hipotecarios no podían correr solo a cargo del hipotecado
La posibilidad de reclamar los gastos hipotecarios surgió en 2015, cuando tras varias reclamaciones de ciudadanos, el Tribunal Supremo dictaminó que los clientes no pueden asumir los gastos hipotecarios en su totalidad.
Sin embargo, este pionera sentencia no entraba a determinar qué gastos hipotecarios sí podían exigirse al hipotecado en el contrato de hipoteca y cuáles no. Esta situación de confusión se recondujo en 2019, cuando el propio TS aclaró cómo se deberían distribuir los gastos hipotecarios entre bancos y clientes:
- Gastos notariales:
- La escritura del préstamo o la escritura de su modificación deben pagarse a medias.
- La escritura de cancelación de la hipoteca corre a cargo del hipotecado.
- Gastos registrales:
- Debe abonar el registro el banco.
- La inscripción de la cancelación, en cambio, ha de pagarla el cliente.
- Gastos de gestoría y de tasación:
- Deben abonarlos los bancos.
- Impuesto de actos jurídicos documentados:
- Corresponde al cliente.
¿Cuáles fueron las consecuencias de estas sentencias? En primer lugar, la aprobación de una ley para amoldar el marco normativo a la jurisprudencia del TS. En segundo lugar, un alud de reclamaciones que buscaban anular las cláusulas hipotecarias abusivas y, además, reclamar los gastos hipotecarios que debería haber pagado el banco y que, sin embargo, habían abonado los clientes. Es decir, el Alto Tribunal reconocía la retroactividad de estas sentencias y no solo su validez a futuro.
La Ley 5/2019
Como señalábamos antes, tras las sentencias del TS se aprobó la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Esta norma establece, también, que los gastos hipotecarios deben repartirse entre los bancos y sus clientes, sin embargo, el reparto de dichos gastos es diferente al que dictó el TS:
- Los gastos de tasación corren a cargo del cliente.
- El coste del notario, la gestoría, el registro y los impuestos debe abonarlos el banco.
¿Qué supone esta normativa? Todas las hipotecas firmadas a partir de su entrada en vigor deben amoldarse a este reparto de los gastos hipotecarios. De tal manera que las cláusulas que no respeten este reparto serán nulas.
Sin embargo, la ley no tiene efectos retroactivos. Por lo que las hipotecas que se firmasen antes de su entrada en vigor, es decir, con anterioridad a junio de 2019, deben regirse por la jurisprudencia del TS. Es decir, que todos los ciudadanos que firmaron hipotecas antes de esta fecha pueden reclamar los gastos hipotecarios que pagaron en su día y que, según el TS, tendrían que haber asumido las entidades bancarias.
El plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios según el Código Civil
Como resulta evidente, el derecho a reclamar los gastos hipotecarios está sometido a un plazo de prescripción. Dicho plazo lo fija el Código Civil en su artículo 1964.2 que establece que:
Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.
Es decir, el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca es de 5 años. Sin embargo, ¿cuándo empieza a correr este plazo? ¿Desde que se firmó el contrato hipotecario con una cláusula abusiva? ¿Desde que el Tribunal Supremo dictaminó que los clientes no pueden asumir la totalidad de los gastos derivados de contratar una hipoteca?
Determinar el inicio del plazo de prescripción es esencial para establecer qué clientes que sufrieron la imposición de cláusulas abusivas aún pueden reclamar los gastos hipotecarios.
Puesto que si entendemos que el plazo empezó al realizar el contrato, prácticamente ya ninguna persona podría reclamar los gastos hipotecarios. Lo mismo podría considerarse si el límite desde el que comienza a correr el plazo de 5 años lo marcaron las sentencias del TS.
Pues bien, la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea entra de lleno en esta cuestión y supone un espaldarazo para los intereses de los ciudadanos que firmaron hipotecas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019.
El TJUE aclara en qué momento comienza el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios
El TJUE ha determinado que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios comienza cuando el cliente es consciente de que la cláusula que le obligó a abonarlos era abusiva.
Y esto solo se produce mediante una sentencia firme en la que se declara la nulidad de la cláusula.
De tal forma que, frente a los argumentos de las entidades bancarias, que consideraban que el plazo de prescripción había caducado ya, miles de ciudadanos se encuentran con el hecho de que aún merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca.
¿Quién puede reclamar los gastos hipotecarios?
Así, todos aquellos que hayan reclamado la nulidad de las cláusulas abusivas de sus contratos y hayan logrado el reconocimiento de dicha nulidad podrán reclamar los gastos hipotecarios durante los 5 años posteriores al día en el que la sentencia de nulidad fue firme.
¿Por qué es tan trascendental esta sentencia? En España se firman año tras año miles de contratos hipotecarios. Las hipotecas son una de las principales vías de negocio de las entidades bancarias y un contrato civil de enorme trascendencia para las personas que desean adquirir una vivienda, pero carecen del dinero necesario para asumir el coste en su totalidad.
La sentencia del TJUE abre la puerta a que miles de ciudadanos puedan reclamar los gastos hipotecarios y obtener unos ingresos que pueden rondar los 3.000 euros.
Por eso, si usted ha firmado un contrato hipotecario antes de junio de 2019, es recomendable que reciba el asesoramiento de un abogado especializado en derecho bancario e hipotecario que:
- Evalúe su caso.
- Estime si su contrato dispone de cláusulas abusivas.
- Demande judicialmente su anulación.
- Y, después, pueda reclamar los gastos hipotecarios que ha pagado de más dentro de los 5 años de prescripción que solo comienzan cuando se convierte en firme la sentencia de anulación.
Los tribunales españoles ya están aplicando la sentencia del TJUE
El dictamen del Tribunal de Luxemburgo ya está afectando a los procesos judiciales abiertos para reclamar los gastos hipotecarios abusivos. Así, la Audiencia Provincial de Guipúzcoa acabar de reconocer que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios comienza, como sentenció el TJUE, a partir de que se una determinada cláusula contractual es declarada como abusiva por el juzgado que estudió el caso. Este fallo ratifica la sentencia previa de un juzgado que había anulado varias cláusulas de un contrato de hipoteca, incluida la cláusula relativa a los gastos hipotecarios.
A la luz de este fallo, podemos señalar que la jurisprudencia comunitaria que busca proteger a los consumidores, en este caso, a las personas que contrataron hipotecas, ya está siendo tomada en consideración por los tribunales españoles. Lo que implica que se abren las puertas a que muchos afectados por cláusulas abusivas aún puedan reclamar los gastos que asumieron de más.
De esta forma, se deja atrás, definitivamente, el criterio que abogaba porque el plazo de prescripción de las reclamaciones de los gastos comenzara a correr en el momento en que estos fueron abonados al firmarse la hipoteca. Y, además, se termina con casi 10 años de incertidumbre en torno a esta materia.
