Índice
El plazo para reclamar los gastos de la hipoteca es de cinco años que comienzan a correr cuando una sentencia declara nula la cláusula abusiva
Las hipotecas anteriores a 2019 incluían, en muchos casos, cláusulas abusivas en los contratos. Dichas cláusulas estipulaban que los hipotecados debían asumir todos los gastos derivados de la formalización de la hipoteca (notaría, gestoría, tasación, registro…). Esta práctica de las entidades bancarias fue declarada abusiva por parte del Tribunal Supremo en 2015. Sin embargo, las entidades bancarias han combatido en los tribunales la posibilidad de devolver a sus clientes los gastos hipotecarios.
A lo largo de esta última década, diversas sentencias han ido allanando el camino de los hipotecados para lograr la devolución de los gastos que abonaron de forma abusiva. Así, en 2019, el propio TS aclaró qué gastos debían ser pagados por los bancos y cuáles corrían a cargo de los clientes. Y, ahora, en 2024, tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea como nuestro Alto Tribunal han establecido cuál es el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca o, más bien, cuándo comienza a correr el plazo de prescripción para realizar dicha acción.
Si bien en 2019 se aprobó una nueva norma que estipulaba con claridad la distribución de los gastos de la hipoteca entre entidades financieras y clientes, las personas que firmaron hipotecas con anterioridad es muy probable que hayan asumido gastos de más en el momento de la constitución.
Esto ha llevado a que miles de hipotecados se han preguntado si merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca y hasta cuándo se pueden reclamar los gastos hipotecarios.
La última sentencia del Tribunal Supremo termina por despejar las últimas barreras con las que se han encontrado los hipotecados para obtener la devolución de lo que pagaron de más al firmar su contrato hipotecario.
Los gastos hipotecarios que se pueden recuperar
Como señalamos antes, en 2019 el Tribunal Supremo aclaró cuáles eran los gastos hipotecarios que deberían pagar las entidades bancarios y cuáles, en cambio, sí debían ser asumidos por los clientes:
| Gastos | Bancos | Clientes |
|---|---|---|
| Registro | 100% | |
| Gestoría | 100% | |
| Tasación del inmueble | 100% | |
| Notaría | 50% | 50% |
Por ende, es posible obtener el reintegro de todos los gastos hipotecarios que se pagaron y que, según el TS, deberían haber sido sufragados por los bancos.
Además, si las cláusulas que obligaban a los hipotecados a abonar los gastos son declaradas nulas, estos tienen derecho, también, a que se les abone el interés legal correspondiente desde el momento en que asumieron los pertinentes gastos. ¿Por qué? La Directiva europea 93/13 establece que la situación del hipotecado debe restablecerse de tal forma que sea igual a la que hubiera tenido de no haber existido nunca las cláusulas abusivas. Esto supone devolver los gastos pagados de más, pero también abonar el interés legal, ya que las entidades bancarias, como reconocen los tribunales, actuaron de mala fe al incluir las cláusulas abusivas en los contratos.
El primer paso: Lograr la nulidad de las cláusulas abusivas
Antes de abordar cuál es el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca, debemos tener en cuenta que, el primer paso a dar es conseguir que las cláusulas abusivas sean declaradas nulas por los tribunales.
Por ende, cualquier ciudadano que firmó una hipoteca antes de 2019 debe:
- Consultar las escrituras de su hipoteca para determinar si alguna cláusula le obligó a abonar todos los gastos de constitución.
- Recopilar las facturas que demuestren que, efectivamente, realizó sufragó los gastos.
- Acudir a un abogado especializado en Derecho Bancario para que prepare una demanda judicial de cara a lograr la nulidad de las cláusulas abusivas.
Una vez que una sentencia en firme declare que la cláusula que obligaba al cliente a pagar los gastos hipotecarios es abusiva y, por lo tanto, nula, comienza el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca.
Qué dice la normativa sobre el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca
¿Cómo podemos saber cuál es el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca? Acudiendo a nuestro centenario Código Civil. Esta norma fija en su artículo 1964 que:
- La acción hipotecaria, es decir, la ejecución de la hipoteca por parte del banco en caso de que el hipotecado no pueda abonar el dinero prestado, prescribe a los 20 años.
- Mientras que el resto de acciones personales, como las restitutivas, prescriben a los 5 años «desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación».
Es decir, el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca comienza a los 5 años… ¿pero desde cuándo?
¿El plazo para reclamar los gastos de la hipoteca ya ha prescrito?
A pesar de los múltiples reveses que han sufrido en los tribunales, las entidades bancarias se han resistido a devolver a sus clientes los gastos que pagaron de más. ¿Por qué? Defendían una interpretación restrictiva del inicio del plazo para reclamar los gastos de la hipoteca.
Según los bancos, el plazo de prescripción comenzaba a correr desde el día en que se firmó el contrato hipotecario. Esto supondría que, actualmente, ya no se pudiesen reclamar los gastos hipotecarios.
Algunos juzgados españoles dieron la razón a las entidades financieras, de ahí que el TJUE y el TS tuviesen que pronunciarse al respecto y clarificar cuándo empieza el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca:
- En el momento en que se formaliza el contrato hipotecario.
- Desde la sentencia del TS del año 2019 que fijaba qué gastos correspondían a los clientes y cuáles a los bancos. Lo que supondría, también, que en este mes de abril hubiese terminado ya el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca.
- Desde que la cláusula de cada contrato hipotecario concreto es declarada nula mediante sentencia firme.
El TS aclara cuándo comienza a correr el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca
Pues bien, en enero de 2024, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca debería computarse a partir de que el cliente tuviese constancia de que la cláusula de su contrato era abusiva, lo que se produciría cuando una sentencia judicial declarase su nulidad.
El Tribunal Supremo ha hecho suyo el criterio del TJUE en una sentencia que analizaba un caso en el que la firma del contrato hipotecario se produjo en 1999, es decir, hace 25 años. El TS considera que:
- El plazo para reclamar los gastos de la hipoteca comienza cuando se haya declarado la nulidad de la cláusula que los regulaba mediante sentencia firme.
- A no ser que las entidades bancarias puedan demostrar fehacientemente que los clientes tuvieron constancia de que las cláusulas eran abusivas con anterioridad.
- Por ende, las acciones de restitución solo estarán prescritas después de que hayan pasado 5 años desde las sentencias que anulan las cláusulas abusivas o desde el momento en que el cliente tuvo constancia de que la estipulación era abusiva. Este último supuesto debe ser probado por el banco, lo cual resultará harto difícil para las entidades financieras.
Así bien, frente a las teorías que defendían que el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca ya había prescrito para los consumidores que firmaron hipotecas antiguas, el Tribunal Supremo viene a reconocer que miles de ciudadanos aún pueden recuperar los gastos pagados de manera indebida, así como el pertinente interés legal desde el momento en que se abonaron.
