¿Merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca?

Como el plazo de prescripción solo comienza cuando se declara que una cláusula es abusiva, merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca

Las cláusulas abusivas que los bancos impusieron en miles de contratos hipotecarios antes del año 2019 han generado un conflicto legal que se ha extendido a lo largo de una década, desde la primera sentencia del Tribunal Supremo en 2015 que señalaba la existencia de varias cláusulas abusivas. Durante estos años, muchos ciudadanos se han preguntado si merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca que se pagaron de más, según los juzgados.

En este artículo, vamos a arrojar luz sobre esta materia, repasar la actual jurisprudencia y explicarte por qué merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca.

La jurisprudencia avala que merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca anterior a 2019

Como decíamos antes, en 2015, el Alto Tribunal sentenció que los contratos hipotecarios no podían establecer que todos los gastos de una hipoteca corrieran a cargo del hipotecado: registro, gestoría, tasación, notaría…

Esta obligación figuraba en una cláusula presente en gran parte de los contratos de hipotecas firmados en nuestro país.

Si bien este fallo del TS se produjo en 2015, hubo que esperar hasta 2019 para que otra sentencia del Supremo aclarase qué gastos hipotecarios debían correr a cargo de las entidades bancarias y cuáles, por la contra, sí debían ser asumidos por los ciudadanos que contrataban una hipoteca.

La distribución de los gastos dictada por el TS fue la siguiente:

• Los gastos de registro, gestión y tasación deberían ser abonados por los bancos al 100%.
• Los gastos de notaría deberían correr a medias. De tal forma que los bancos pagasen el 50% y los hipotecados si hiciesen cargo del otro 50%.

Como consecuencia de estas dos sentencias sí merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca previa a 2019, ya que los hipotecados tienen derecho a recuperar los gastos que abonaron de más.

También merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca posterior a 2019

¿Por qué debemos tener en cuenta si una hipoteca es anterior o posterior a junio de 2019? El 16 de junio de ese año entró en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta normativa buscaba trasladar la jurisprudencia al terreno legal, estableciendo por ley que los bancos no pudieran introducir en los contratos hipotecarios cláusulas abusivas relativas a los gastos.

Así, en las hipotecas posteriores a la fecha de entrada en vigor de la ley, los gastos deben repartirse de la siguiente forma:

• Los gastos de tasación deben ser abonados por los clientes o hipotecados.
• Los gastos de notaría, gestoría y registro corren a cargo del prestador, es decir, el banco.

Por eso, en caso de que un hipotecado firmase el contrato después de la entrada en vigor de la ley y hubiese abonado más gastos de los que esta establece debe saber que merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca que se sufragaron de más.

¿Cuándo comienza el plazo de prescripción? Punto clave para determinar si merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca

Bien, tanto la jurisprudencia para las hipotecas anteriores a 2019 como la ley para las posteriores nos llevan a concluir que merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca. Sin embargo, nos enfrentamos a una traba final: el plazo de prescripción para reclamar gastos hipotecarios.

Si acudimos al Código Civil español, podemos constatar que el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca prescribe a los cinco años que comienzan a correr «desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación». Precisamente, establecer el momento en el que se puede exigir el cumplimiento de la obligación es la clave para saber en qué momento comienza a contar el plazo de prescripción y, por ende, dilucidar si merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca o si, en cambio, ya no es posible.

Esto resulta especialmente complejo en lo relativo a las hipotecas anteriores a 2019. ¿Por qué? No ha habido consenso sobre cuándo comienza a contar el plazo de prescripción. Algunos juristas han defendido que este comienza cuando se firma el contrato hipotecario, una fecha que haría imposible, a día de hoy, reclamar los gastos hipotecarios y que beneficia a los bancos. Otros, en cambio, han defendido que el inicio de la prescripción lo establecen las sentencias del TS que declararon la nulidad de las cláusulas o que dictaron el correcto reparto de los gastos de constitución de las hipotecas.

Pues bien, esta cuestión llegó hasta el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. El TJUE dictó este mismo año una sentencia que determina que el plazo de prescripción solo comienza a correr cuando el hipotecado tiene constancia de que la cláusula de su contrato que le obligaba a abonar los gastos era abusiva. Situación que solo se produce después de que una sentencia firme haya declarado que la nulidad absoluta de la cláusula.

En la práctica, esto supone que sí merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca anterior a 2019 aún a día de hoy, puesto que el plazo de cinco años solo empieza cuando un juzgado le dé la razón al hipotecado demandante y anule la cláusula abusiva.

De tal forma que para miles de ciudadanos en 2024 aún merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca, porque si estos fueron abusivos, la Justicia les dará la razón y obligará a las entidades bancarias a reintegrárselos.

El interés legal, otro motivo por el que merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca

Más allá de la devolución de los gastos abonados de más al constituir la hipoteca, los contratantes deben tener en cuenta otro aspecto por el que merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca: los intereses de las cláusulas hipotecarias abusivas.

Es importante tener en cuenta que las cláusulas abusivas de los contratos son nulas de pleno derecho, lo que implica, según la Directiva 93/13, que sea necesario restablecer la situación del hipotecado a la que tendría si la cláusula jamás hubiese existido. Esto implica que las entidades bancarias deben abonar los pagos indebidos realizados por los hipotecados, pero también implica el pago de los intereses legales. ¿Por qué?

Según el propio Tribunal Supremo, al imponer las cláusulas abusivas, los bancos actuaron de mala fe, trasladando a sus clientes la obligación de abonar un dinero que no les correspondía.

Esto implica, según el Código Civil español, que las entidades bancarias deben, además de restituir los gastos, «abonar el interés legal» a los clientes afectados por las cláusulas abusivas. Dicho interés legal debe pagarse desde el momento en el que el hipotecado realizó los pagos declarados abusivos.

1.500 euros, una cifra que deja claro que merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca

Todas las personas que se preguntan si merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca desean saber una cifra crítica: cuánto dinero van a recuperar en este proceso.

Si se dispone de las facturas de los gastos de registro, tasación, gestoría y notaría resulta sencillo calcular el montante de dinero que la entidad bancaria debe devolver al cliente. A dicha cifra, además, hay que aplicarle el interés legal.

Los abogados especializados en derecho bancario e hipotecario estiman que, de media, se pueden obtener 1.500 euros. Una cifra nada desdeñable y que permite afrontar varios meses de hipoteca. Además, en muchos casos se consiguen pagos más sustanciales. De ahí que sea recomendable que las personas que han firmado una hipoteca:

• Revisen las cláusulas del contrato para ver si son contrarias a la jurisprudencia, en lo relativo a las hipotecas anteriores de 2019, o si cumplen con la ley, en lo que respecta a las hipotecas posteriores.
• Recopilen las facturas de los gastos que abonaron al constituir su hipoteca.
• Acudan a un letrado especializado en derecho bancario e hipotecario que estudie su contrato y diseñe una estrategia legal para hacer valer sus derechos.

Porque sí, merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca que se abonaron de más.