Anular una comisión de apertura desproporcionada: ¿Es posible?

El TJUE y el TS han sentenciado que es posible anular una comisión de apertura si su importe es notablemente superior al promedio

A las puertas del verano de 2025, el Tribunal Supremo fijó su doctrina sobre la posibilidad de anular una comisión de apertura de una hipoteca. Básicamente, el TS concluyó que era necesario analizar cada caso de forma individual y que se debía someter el contrato hipotecario a un control de transparencia y a un control de abusividad.

Aunque algunos expertos temieron que esta doctrina dificultase en extremo la posibilidad de reclamar la comisión de apertura de una hipoteca lo cierto es que no ha sido así.

De hecho, el propio Tribunal Supremo acaba de emitir una sentencia (STS 4955/2025) en la que se ha validado la decisión de las instancias previas de anular una comisión de apertura por tener un importe desproporcionado. De tal forma que el banco tiene que devolverle la cuantía de la comisión a la mujer que había reclamado la nulidad de la cláusula.

A continuación, te vamos a explicar en qué casos es posible anular una comisión de apertura cuya cuantía es tan elevada que genera un desequilibrio entre el banco y el consumidor y, por lo tanto, resulta abusiva.

Qué dice el TJUE sobre las comisiones de apertura

La doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, fijada en el asunto C-565/21, pone el foco en dos cuestiones clave:

• La buena fe de la entidad bancaria. Para comprobar si pudo haber mala fe a la hora de negociar la hipoteca, el juez que estudie cada caso debe evaluar si el prestamista, actuando de manera leal y equitativa, podía esperar que el consumidor «aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual».
• La existencia de un desequilibrio importante entre el banco y el hipotecado. Para determina si se produjo una situación de desequilibrio entre el banco y el hipotecado se debe valorar que:
  • El importe no es desproporcionado en relación con el coste total del préstamo.
  • Los servicios pagados a través de la comisión de apertura no están incluidos ya en otras comisiones o conceptos cobrados al hipotecado.

1,5%. El umbral a partir del cual es posible anular una comisión de apertura en España por tener una cuantía excesiva

A raíz de este posicionamiento del TJUE, el Tribunal Supremo estableció, como apuntamos antes, su doctrina a principios de verano.

Así, el TS considera que no se puede anular una comisión de apertura alegando que es desproporcionada si su importe se sitúa entre el 0,25% y el 1,50% del capital prestado.

¿Por qué? Esta es la horquilla en la que se mueven la mayoría de hipotecas en nuestro país.

Sin embargo, en el caso analizado en su última sentencia, la comisión de apertura fue del 2,17%. Lo que supone una cifra notablemente superior a la del umbral fijado por el TS.

Como consecuencia de todo ello, el Tribunal Supremo concluyó que la cláusula en cuestión:

Cómo es el proceso para anular una comisión de apertura desproporcionada

El procedimiento de reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva es bastante sencillo porque los abogados cuentan con modelos para presentar esta clase de reclamaciones. Así, este procedimiento se sustenta sobre tres grandes fases:

1. Análisis de la cláusula a la luz de la jurisprudencia del TJUE y el TS. Es fundamental acudir a un abogado especializado en reclamaciones hipotecarias para que estudie el contrato de la hipoteca y determine si supera o no el control de transparencia y de abusividad.
2. Presentación de una reclamación extrajudicial previa al banco. En caso de que el letrado considere que se puede anular una comisión de apertura, se deberá redactar una reclamación extrajudicial previa solicitando la anulación de la cláusula abusiva y la devolución del dinero pagado en concepto de la misma. Esta reclamación se debe presentar ante la entidad bancaria que tiene un plazo máximo de un mes para rechazarla, aceptarla o negociar con el consumidor.
3. Interposición de una acción de nulidad y de restitución de cantidades ante el juzgado correspondiente. Si no es posible alcanzar un acuerdo con la entidad bancaria, se abre la puerta a anular la comisión de apertura de una hipoteca a través de la vía judicial. Se debe presentar una demanda reclamando la anulación de la cláusula por ser abusiva y la restitución de las cantidades pagadas por cumplirla.

Qué se puede obtener al anular una comisión de apertura por ser demasiado elevada

Básicamente, al conseguir anular una comisión de apertura desproporcionada se logra:

• Expulsar a la cláusula abusiva del contrato de la hipoteca y lograr que se considere que nunca formó parte de él.
• Recuperar todo el dinero abonado en su día en concepto de cláusula de apertura de la hipoteca.
• Obtener los intereses legales del dinero por el importe de la cláusula desde el momento en que se pagó.

Estamos hablando, por lo tanto, de cantidades que pueden llegar a ser muy elevadas. Sin ir más lejos, en el caso analizado por el Tribunal Supremo, la consumidora pudo recuperar más de 1.500€. Pero en una hipoteca de 200.000€, si la comisión de apertura fue del 2% estaríamos hablando de 4.000€, a los que se deben sumar los intereses.

Además, es importante tener en cuenta que los tribunales condenan en costas a las entidades bancarias que impusieron comisiones de apertura abusivas, por lo que el proceso es claramente beneficioso para las personas hipotecadas.

En definitiva, anular una comisión de apertura de un contrato hipotecario es posible si se introdujo de forma poco transparente o si su importe es desproporcionado con respecto al importe medio del mercado en el momento en que se firmó la hipoteca.

Esto implica que si una comisión de apertura es superior al 1,5%, puede ser anulable y el hipotecado tiene derecho a recuperar la cuantía de la comisión.

En Lex Hoy contamos con un equipo de abogados especializados en reclamaciones hipotecarias que pueden estudiar tu caso, asesorarte y dirigir tu reclamación ante el banco y en sede judicial.

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