Reclamar la comisión de apertura de una hipoteca. ¿Cuándo se puede hacer?

Según el TS, es posible reclamar la comisión de apertura de una hipoteca si no supera el control de transparencia o el de abusividad

Las comisiones de apertura de las hipotecas no son abusivas per se, sino que se debe probar que sus importes son abusivos o que fueron introducidas en los contratos hipotecarios de manera poco transparente. Esta fue la conclusión a la que llegó en mayo de 2025 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea al aclarar cuándo se puede anular la comisión de apertura de una hipoteca.

Tras dicho dictamen, había cierta expectativa por constatar cómo lo iba a aplicar el Tribunal Supremo. Pues bien, el TS ha emitido dos sentencias que reiteran su doctrina sobre la posibilidad de reclamar la comisión de apertura de una hipoteca.

En ambos dictámenes, el Alto Tribunal le ha dado la razón a las entidades bancarias frente a los consumidores reclamantes. Sin embargo, estas sentencias dejan claro cómo han de ser los controles de transparencia y abusividad que se lleven a cabo para determinar si una cláusula de apertura es o no lícita.

A continuación, te contamos todo lo que debes saber para reclamar la comisión de apertura de una hipoteca con éxito. Sobre todo, teniendo en cuenta que el propio Tribunal Supremo ha recordado que «no cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme la prueba practicada».

1. El control de transparencia de la comisión de apertura

El examen que se debe efectuar para saber si es posible reclamar la comisión de apertura de una hipoteca consiste en dos pruebas. La primera es un control de transparencia en el que se deben examinar cuatro aspectos clave:

1. Si la comisión «cumple la normativa bancaria vigente en la fecha del contrato». En el caso de las hipotecas firmadas hasta el 29 de abril de 2012, esa norma es la Orden del 5 de mayo de 1994. Las hipotecas posteriores están sometidas, en cambio, a la Orden EHA/2899/2011. La segunda es más exigente en términos de transparencia. Por ejemplo, las hipotecas firmadas hasta el 29 de abril de 2012 no tenían que precisar claramente la naturaleza de todos los servicios que se abonan a través de la comisión de apertura. Las contratadas a partir de dicha fecha, sí.
2. Si la entidad bancaria ha cobrado varias comisiones por el mismo concepto. Es decir, si el banco le cobró al cliente dos veces por el estudio y concesión del préstamo que son los servicios que teóricamente se sufragan mediante la comisión de apertura.
3. Si la comisión de apertura figura con claridad en la escritura de la hipoteca. De tal forma que el cliente pueda saber que se trata de un único pago y cuál es el importe de la misma.
4. Si el cliente tuvo conocimiento de la comisión de apertura antes de la firma del contrato a través de la información precontractual facilitada por el banco.

Si no se cumple alguno de estos cuatro elementos clave, es posible reclamar la comisión de apertura de una hipoteca por falta de transparencia.

2. El control de abusividad de la comisión de apertura

El otro motivo por el que se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca es porque esta presente un importe desproporcionado y abusivo. ¿Qué se debe examinar al realizar el control de abusividad?

1. Si el banco ha respetado las exigencias de buena fe y de proporcionalidad. Puesto que expresar el coste de la comisión mediante un porcentaje no es, por sí sola, una práctica abusiva ni permite determinar que se produjo un desequilibrio importante entre la entidad y el consumidor.
2. Si el importe de la comisión es acorde a «las estadísticas del coste medio de comisiones de apertura en España en la época en la que se celebró el contrato». Si no lo es, sería desproporcionado y la cláusula resultaría abusiva.

3. Las dos sentencias del TS que avalan sendas comisiones de apertura

En los dos casos analizados en estas sentencias, el Tribunal Supremo ha concluido que las comisiones de apertura no son abusivas. ¿Por qué?

1. A los consumidores se les facilitó un documento con las tarifas de las comisiones y la escritura de la hipoteca estuvo a disposición de los consumidores en la notaría para que pudiesen analizarla antes de la firma.
2. Las cláusulas donde se fijaban las comisiones eran comprensibles y claras.
3. No se abonaron varias comisiones por los mismos conceptos.
4. El importe de las comisiones (0,5% una, 1% la otra) no era desproporcionado con respecto al porcentaje promedio de las hipotecas contratadas en el momento de la firma.

Es decir, según el Tribunal Supremo, las hipotecas analizadas superaron tanto el control de transparencia como el de abusividad.

¿Quiere esto decir que no se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca con éxito? En absoluto. La doctrina del Alto Tribunal destaca que:

1. Los bancos tienen derecho a cobrar comisiones de aperturas por el coste asociado a la contratación de una hipoteca, como el pertinente estudio de viabilidad.
2. Para que estas comisiones sean legítimas deben ser transparentes y proporcionadas.
3. Es imprescindible que se estudie cada caso individualmente.
4. Los contratos hipotecarios deben someterse al control de transparencia y de abusividad.
5. En caso de que una cláusula no supere estos controles sí se podrá reclamar la comisión de apertura de una hipoteca.

4. ¿Crees que puedes reclamar la comisión de apertura de una hipoteca?

Es fundamental que busques el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho Hipotecario. Este letrado:

1. Analizará tu contrato hipotecario, la información precontractual que te facilitó el banco y demás documentación que le puedas facilitar, como las facturas de los gastos de apertura de la hipoteca.
2. Hará una recopilación de la normativa y la jurisprudencia sobre comisiones de apertura para elaborar una reclamación sólida.
3. Calculará el importe de lo que has abonado en concepto de comisión de apertura.
4. Presentará una reclamación extrajudicial previa al banco demandando la anulación de la cláusula de apertura por ser poco transparente o desproporcionada. En dicha reclamación incluirá el importe reclamado.
5. Negociará con la entidad financiera para alcanzar un acuerdo que te resulte satisfactorio.
6. En caso de que no sea posible llegar a un acuerdo extrajudicial, elaborará el escrito de demanda para activar la vía judicial y conseguir que un tribunal determine la nulidad de la cláusula en la que se fija la comisión de apertura.

5. ¿Qué puedes obtener si decides reclamar la comisión de apertura de una hipoteca?

Si estás meditando reclamar la comisión de apertura de una hipoteca porque el importe fue desproporcionado o porque se incluyó en el contrato de forma poco transparente, debes saber que puedes recuperar todo el dinero que abonaste por esta comisión. Además, también es posible solicitar el pago de los intereses legales desde el momento en que realizaste el pago de la comisión.

¿Qué sucede si el banco no quiere pactar extrajudicialmente y te obliga a acudir a la Justicia? Además de recuperar el importe de la comisión y recibir los intereses, también podrás conseguir que el banco tenga que asumir las costas procesales.

En definitiva, aunque las últimas sentencias del Tribunal Supremo desestimaron la anulación de dos cláusulas de comisiones de apertura, en realidad suponen una buena noticia para miles de consumidores. ¿Por qué?

1. Establecen de forma definitiva cuáles son los criterios que se deben tener en cuenta al reclamar la comisión de apertura de una hipoteca.
2. Dejan claro que se debe estudiar caso a caso y precisan cómo deben ser los controles de transparencia y abusividad.

En LexHoy colaboramos con abogados especializados en Derecho Hipotecario en toda España para prestar un servicio de asesoramiento personalizado a los consumidores que desean reclamar la comisión de apertura de una hipoteca.

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