Cómo anular la comisión de apertura de una hipoteca
El TJUE ha emitido una sentencia clave abre la puerta a anular la comisión de apertura de una hipoteca cuando sea desproporcionada o se solape con otros gastos
La Justicia sigue poniéndole coto a las cláusulas abusivas presentes en los contratos hipotecarios. Tras declarar que la imposición de todos los gastos de una hipoteca a los consumidores es abusiva o que las hipotecas IRPH también lo son, se ha dado a conocer una nueva sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que, en esta ocasión, pone su foco sobre las comisiones de apertura.
Esta histórica sentencia aclara en qué circunstancias es posible anular la comisión de apertura de una hipoteca por resultar abusiva.
Mediante este dictamen, el TJUE resuelve ocho cuestiones prejudiciales (se inadmitieron dos) presentadas por el Juzgado de Primera Instancia nº8 de San Sebastián en el transcurso de un proceso judicial en el que un consumidor ha solicitado la anulación de la comisión de apertura de una hipoteca comercializada por Caja Rural de Navarra.
El Tribunal de Luxemburgo deja claro que las comisiones de apertura no son ilícitas per se, sino que pueden resultar abusivas por problemas de transparencia y de desequilibrio entre el consumidor y la entidad financiera.
A continuación, vamos a desentrañar las claves de este fallo y a aclarar en qué casos sería posible, a partir de la jurisprudencia del TJUE, anular la comisión de apertura de una hipoteca.
Qué dice la Directiva 93/13 sobre las cláusulas abusivas
El debate en torno a si se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca ha llegado hasta Luxemburgo porque el juzgado donostiarra ha demandado que el TJUE aclarara cómo se debe interpretar una norma crítica en lo que respecta a la protección de los consumidores. Estamos hablando de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
Esta norma establece que:
- Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente, como ocurre con las comisiones de apertura de las hipotecas, serán abusivas cuando «causen en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones» del consumidor y la entidad financiera (artículo 3).
- Para dilucidar el carácter abusivo de una cláusula contractual se deben tener en cuenta:
- Los bienes o servicios que son objeto del contrato.
- Las circunstancias que concurran en la celebración del contrato.
- El resto de cláusulas contractuales.
- Las cláusulas «deben estar redactadas siempre de forma clara y comprensible» y en caso de que haya dudas sobre su interpretación, debe prevalecer la interpretación más favorable para el consumidor.
- Los estados miembros de la Unión Europea deben garantizar «medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores»
Cómo debe ser la comisión de apertura según la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario
La otra norma clave a la hora de analizar si es posible anular la comisión de apertura de una hipoteca es la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El artículo 14 de esta ley establece que:
- Las entidades financieras solo podrán cobrar a los consumidores gastos y comisiones por «servicios relacionados con los préstamos» que:
- Hayan sido solicitados por los consumidores o aceptados expresamente por ellos.
- Respondan a «servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse».
- La comisión de apertura de una hipoteca:
- Se pagara una sola vez.
- Englobará todos los «gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares».
¿Es imprescindible que la cláusula en la que se fije la comisión de apertura desgrane todos los servicios que se abonan?
Uno de los aspectos más importantes de la sentencia del TJUE es que establece que las entidades financieras no están obligadas a desgranar en los contratos «todos los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en una o varias cláusulas contractuales».
Es decir, no se puede anular la comisión de apertura de una hipoteca porque en la cláusula en la que se fija no se detallen todos los servicios que se sufragan a través de ella.
Sin embargo, el TJUE aclara que «es necesario que la naturaleza de los servicios efectivamente proporcionados pueda razonablemente entenderse o deducirse del contrato en su conjunto».
En qué casos es posible anular la comisión de apertura de una hipoteca por resultar abusiva
Precisamente, la comprensión del consumidor del funcionamiento de la comisión de apertura es uno de los elementos clave a la hora de determinar si es posible anular la comisión de apertura de una hipoteca.
Así, en su dictamen, el TJUE establece que:
- Es posible anular la comisión de apertura de una hipoteca si el consumidor al firmar el contrato no estaba en condiciones de:
- Evaluar las consecuencias económicas de la cláusula.
- Comprender la naturaleza de los servicios proporcionados por la entidad financiera como contrapartida del pago de dicha cláusula.
- Comprobar que no se producía un solapamiento entre los diversos gastos y servicios previstos por el contrato.
- La comisión de apertura se puede expresar en el contrato mediante un porcentaje aplicado al importe de la hipoteca, a no ser que se den las circunstancias que relatamos en el punto anterior (no se dispone de la información necesaria para evaluar las consecuencias económicas, comprender los servicios abonados a través de la comisión y analizar si hay un solapamiento de gastos en el contrato)-
- Se puede anular la comisión de apertura de una hipoteca por la existencia de un desequilibrio en detrimento de consumidor, como consecuencia de que el importe de la comisión sea demasiado elevado. En este sentido, el TJUE establece que los tribunales españoles deben analizar esta cuestión comparando la comisión de apertura impuesta a un consumidor con el coste medio de esta clase de comisiones.
Es decir, a la luz del dictamen del TJUE, es posible anular la comisión de apertura de una hipoteca si:
- No se disponía de la información necesaria para entender su naturaleza y, en especial, comprobar que no se solapasen los gastos cobrados a través de ella con otros gastos del contrato hipotecario.
- El importe de la comisión es desproporcionado con respecto al importe medio del mercado.
De tal forma que si el consumidor puede conocer naturaleza de la comisión y sus consecuencias económicas, no es exigible que:
- Los profesionales bancarios detallen la naturaleza de los servicios que se abonan mediante la comisión, ni el coste de cada uno de ellos.
- Se entregue a los consumidores facturas en las que se justifiquen los gastos de servicios prestados por compañías ajenas a la entidad financiera.
- Se exprese el importe de la comisión en una cifra monetaria y no mediante un porcentaje.
¿Qué va a suceder ahora? ¿Se podrá anular la comisión de apertura de una hipoteca cuando no se cumpla lo establecido por el TJUE?
Como sucede con todas las cuestiones prejudiciales, el juzgado que las presentó deberá aplicar lo establecido por el TJUE a la hora de emitir su sentencia sobre si la comisión de apertura objeto del proceso es o no abusiva.
Además, el dictamen del TJUE debe ser tenido en cuenta por todos los tribunales de nuestro país a partir de ahora.
Por lo tanto, es previsible que, finalmente, el Tribunal Supremo adopte lo estipulado por el TJUE a la hora de fijar su propia doctrina y, de esta manera, se abra la puerta a que se pueda anular la comisión de apertura de una hipoteca cuando la información facilita al consumidor no fue lo suficientemente transparente o el importe fue excesivo.
Así, es importante que los consumidores sean conscientes de que pueden conseguir anular la comisión de apertura de una hipoteca si se dan las circunstancias fijadas por el TJUE. De tal forma que puedan recuperar el importe abonado por dicha comisión.
¿Cómo es el proceso para anular la comisión de apertura de una hipoteca?
- En primer lugar, es fundamental buscar el asesoramiento de un jurista especializado en Derecho Bancario e Hipotecario, para que estudie el contrato y la información precontractual facilitada por la entidad financiera y estime si es posible anular la comisión de apertura de una hipoteca.
- Después, se debe presentar una reclamación extrajudicial previa a la entidad financiera solicitando la anulación de la comisión de apertura por resultar abusiva y reclamando la devolución de lo pagado por dicha comisión. Además, la Ley de Eficiencia de la Justicia permite a los consumidores acudir a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) como la mediación o la presentación de una oferta confidencial.
- En caso de que no se llegue a un acuerdo con la entidad financiera, es posible interponer una demanda judicial para anular la cláusula abusiva y recuperar el importe de la comisión.
En definitiva, la Justicia continúa su labor de protección de los consumidores y prestatarios frente a cláusulas abusivas presentes en contratos de hipotecas, préstamos o productos financieros como tarjetas revolving o micropréstamos rápidos.
Reclamar que se anule la comisión de apertura de una hipoteca es una vía a disposición de miles de consumidores que contrataron hipotecas en las que se fijaban comisiones abusivas.
