¿Por qué una finca calificada como urbana en el PGOM puede ser rústica?
El TS ha determinado que una finca calificada como urbana en el PGOM puede ser rústica en el catastro si existen indicios de desconexión entre la realidad y la clasificación
Lo dispuesto en un Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) no es palabra de Dios, aunque a veces lo parezca, y el catastro debe tener en cuenta la realidad señalada por los propietarios de inmuebles calificados de forma incorrecta.
No lo decimos nosotros, sino el Tribunal Supremo, que ha emitido en los últimos meses varias sentencias que ponen coto a las actuaciones tanto de los ayuntamientos como del catastro.
Así, ha validado el derecho a reclamar al catastro que cambie el valor de un inmueble o su calificación, ha arrojado luz sobre cuándo empieza el plazo para recurrir un planeamiento urbanístico y ha concluido que una finca calificada como urbana en el PGOM puede ser rústica catastralmente.
Con respecto a esta última cuestión, el TS ha fijado su doctrina en la sentencia 889/2025, en la que se ha anulado un dictamen previo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, y se ha dado la razón a la propietaria de 21 fincas en Pájara (Fuerteventura), al concluir que una finca calificada como urbana en el PGOM puede ser rústica a nivel catastral si carece de urbanización efectiva.
A continuación, vamos a recurrir a esta sentencia de nuestro Alto Tribunal para aclarar por qué una finca calificada como urbana en el PGOM puede ser rústica catastralmente, con lo que ello conlleva con respecto al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Cuál es la normativa clave para saber si una finca calificada como urbana en el PGOM puede ser rústica en el catastro
Básicamente, el debate en torno a si una finca calificada como urbana en el PGOM puede ser rústica en términos catastrales gira sobre la interpretación que se le dé a la Ley del Catastro Inmobiliario y a la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Según el artículo 7 de la Ley del Catastro Inmobiliario, «el carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su suelo». Además, este precepto establece que se entiende por suelo de naturaleza urbana «el clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente».
A tenor de lo dispuesto en este precepto, a priori una finca calificada como urbana en el PGOM debe ser calificada como urbana en el catastro.
Sin embargo, el artículo 21 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana va en otra dirección. Puesto que este precepto establece que «se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte» cumpla alguna de estas tres condiciones:
- Haber sido urbanizado mediante la ejecución del instrumento de ordenación.
- Tener instaladas y operativas las infraestructuras y los servicios necesarios para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o que están previstos en el plan urbanístico.
- Estar ocupado por la edificación en el porcentaje fijado en el instrumento de planificación urbanística.
Por lo tanto, una finca calificada como urbana en el PGOM puede ser rústica catastralmente si no se cumple ninguna de las condiciones que venimos de apuntar.
Por qué no se puede automatizar la calificación de una finca en el catastro en función del planeamiento urbanístico
El Tribunal Supremo ha interpretado de forma conjunta estas dos normas para matizar lo establecido en la Ley del Catastro Inmobiliario. Así, el TS considera que:
- «La calificación catastral de un terreno como urbano o rústico debe basarse en la realidad física y jurídica del mismo».
- Las administraciones deben «actuar con diligencia para evitar situaciones de injusticia fiscal», como supone obligar a un propietario a pagar el IBI por un suelo calificado como urbano que, en realidad, no está urbanizado ni cumple los requisitos para estarlo.
- La clasificación de un terreno como urbano «no depende únicamente de su clasificación urbanística, sino que es necesario que se cumplan determinados requisitos adicionales».
- Para clasificar como urbanos catastralmente a unos inmuebles no basta con que sean clasificados como urbanos en el PGOM, sino que también es necesario que «hayan sufrido transformación urbanística y cuenten con los servicios urbanísticos», una cuestión que no sucedía en el caso analizado por el TS.
- Mientras un terreno clasificado como urbano en el PGOM no cumpla los requisitos para ser considerado suelo urbanizado, debe considerarse «en situación de rural o rústico a efectos catastrales».
- En el caso analizado, resulta determinante el informe Técnico Municipal emitido por el Ayuntamiento de Pájara, en el que se señala que las fincas no han sido desarrolladas urbanísticamente y, por lo tanto, no cumplen «con las características para ostentar la clasificación de urbano».
Cuál es la doctrina del TS sobre si una finca calificada como urbana en el PGOM puede ser rústica
Como consecuencia de lo que venimos de señalar, el Tribunal Supremo ha fijado que un inmueble no debe ser calificado como urbano en el catastro por tener la calificación de urbano en el plan urbanístico aplicable «cuando, a pesar de dicha circunstancia, existen
indicios razonables sobre la patente desconexión entre la realidad y la clasificación dada por el planeamiento urbanístico».
Sobre todo, en aquellos casos, como el juzgado, en el que existen «documentos y apreciaciones de la propia entidad local, competente para la gestión urbanística» que certifican que no se cumplen las condiciones para que el suelo sea calificado como urbano.
Esta sentencia implica, por lo tanto, que se puede reclamar el cambio de calificación de una finca de urbana a rústica, aunque el PGOM establezca que es urbana, si no se cumplen los requisitos exigidos en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Además, en su fallo, el Tribunal Supremo dio la razón a la propietaria de las fincas analizadas y procedió a declarar que las 21 parcelas «tienen la consideración de fincas rústicas, con efectos desde el 14 de junio de 1997». ¿Por qué esta fecha? Fue cuando se aprobó la Ponencia de Valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana de Pájara, en la que se incluyó de forma errónea a las parcelas.
Esto implica que los propietarios de fincas calificadas erróneamente pueden solicitar la modificación de su calificación y esta puede surtir efectos desde que tuvo lugar la calificación errónea.
¿Por qué es importante saber si una finca calificada como urbana en el PGOM puede ser rústica?
El elemento clave sobre esta cuestión es el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Como sabe cualquier propietario de inmuebles, el IBI que se abona por fincas urbanas no es el mismo que el que se debe pagar por fincas rústicas, sino notablemente superior.
De hecho, en el recurso contencioso administrativo presentado por la propietaria que acabó llevando su caso al TS, se reclamaba no solo el cambio de calificación de las fincas, sino también que el catastro informase al Ayuntamiento de Pájara del cambio de calificación, para que procediese «a revisar las liquidaciones giradas los años anteriores sobre el IBI ajustándolas al nuevo valor catastral para que proceda a la devolución de las cantidades ingresadas indebidamente».
Es decir, si una finca calificada como urbana en el PGOM puede ser rústica y así se determine tras analizar las pruebas, el propietario tiene derecho a que el ayuntamiento en cuestión le devuelva lo que le cobró de más en concepto de IBI.
En definitiva, esta sentencia del TS protege a los propietarios al aclarar que una finca calificada como urbana en el PGOM puede ser rústica. Además, abre la puerta a que miles de ciudadanos puedan reclamar el cambio de la calificación de sus inmuebles y recuperar parte de lo que tributaron por el IBI.
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