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El TS ha aclarado que es posible establecer en el contrato que los inquilinos paguen el IBI y la tasa de basuras sin necesidad de indicar el importe
«Las leyes son como las salchichas, es mejor no ver cómo se hacen». Esta icónica frase, atribuida a Otto von Bismarck, podría completarse señalando que, además, en muchos casos también es difícil interpretar qué incluyen. De hecho, muchas leyes generan conflictos en torno a su interpretación.
En nuestro país, el Tribunal Supremo ejerce la función de unificador de la doctrina judicial en torno a las leyes. De tal forma que el Alto Tribunal unifica criterios dispares de los tribunales inferiores para ofrecer una interpretación única de las normas.
Fruto de dicha labor es una reciente sentencia (STS 5076/2025) en la que se concluye que es posible fijar en el contrato de alquiler que los inquilinos paguen el IBI y la tasa de basuras del piso o casa que tienen alquilado.
Esta sentencia pone fin a las dudas existentes sobre cómo se debe interpretar el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en lo relativo a si se puede pactar en el contrato que los inquilinos paguen el IBI, aunque no se fije el importe del impuesto.
¿Qué dice la LAU sobre que los inquilinos paguen el IBI o la tasa de basuras?
El artículo 20 de la LAU establece que arrendadores y arrendatarios pueden pactar que sean los inquilinos los que paguen:
- Los gastos generales para el sostenimiento de la vivienda.
- Los «servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
Si bien, para que el pacto tenga validez legal, la ley establece que «deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato».
Precisamente, este requisito fijado por la ley es el que ha generado problemas en torno a su interpretación. ¿Por qué? Muchos inquilinos y no pocos jueces han concluido que no se puede fijar que los inquilinos paguen el IBI o la tasa de basuras mediante una cláusula contractual, si en la misma no se especifica cuál es el importe del impuesto o de la tasa.
Es decir, si una cláusula establece que los inquilinos paguen el IBI o el recibo del servicio de recogida de basuras, sería nula si no determina «el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato». Y, por lo tanto, los arrendatarios quedarían libres de asumir estos gastos.
¿Por qué el TS valida la posibilidad de que los inquilinos paguen el IBI de la vivienda que alquilan?
Este fue el razonamiento defendido por dos inquilinos de Ibiza y por el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Ibiza que les dio la razón originalmente. Sin embargo, tanto la Audiencia Provincial de Mallorca como el Tribunal Supremo han interpretado la normativa de una forma distinta. ¿Por qué?
Consideran que la regla fijada en el artículo 20 de la LAU solo es aplicable a los gastos que no son «susceptibles de individualización». Sin embargo, tanto el IBI como la tasa de basuras sí son individualizables para cada vivienda en concreto. Y, para prueba, el hecho de que el ayuntamiento remita un recibo concreto para cada inmueble en concepto de IBI o en concepto del pago del servicio de recogida de basuras.
Además, el Tribunal Supremo pone el foco en que el artículo 20 al hablar de inmueble, no se refiere a «la vivienda arrendada, sino al inmueble en el que se encuentra ubicada la vivienda». Por lo tanto, lo que busca es evitar que los inquilinos tengan que asumir gastos por razón de la comunidad cuya cuantía no pueda conocer previamente con precisión.
De ahí que los tributos a los que hace referencia el artículo 20 de la LAU deben entenderse referidos «únicamente a los tributos no susceptibles de individualización que recaigan sobre el edificio en su totalidad». Lo que no sucede con el IBI, ya que cada vivienda tributa de manera individualizada.
Por todo ello, el TS ha concluido que «puesto que existe libertad para fijar inicialmente la renta, también debe admitirse el pacto por el que el arrendatario asume el pago del IBI». De ahí que no se pueda establecer en el contrato que los inquilinos paguen el IBI del piso en el que viven.
¿Qué pasa con la tasa de basuras? En este caso existen menos dudas, puesto que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que el sujeto pasivo de esta tasa «es quien resulte beneficiado por el servicio» y ese es el inquilino, no el propietario.
¿Se puede desahuciar a los inquilinos por negarse a pagar el IBI o la tasa de basuras?
Sí. El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos estipula que el arrendador puede resolver el contrato por «la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario».
De tal forma que si se ha pactado que los inquilinos paguen el IBI y estos se niegan a hacerlo, estarían incumpliendo sus obligaciones y el arrendador tendría derecho a rescindir el contrato.
Si una vez manifestado el deseo de rescindir el contrato, los inquilinos se niegan a abandonar el inmueble se podría activar el proceso de desahucio, para recuperar una vivienda arrendada tras impago.
De hecho, en el caso estudiado por el Tribunal Supremo, la empresa propietaria del inmueble no solo solicitó judicialmente que se le pagasen el IBI y la tasa de basuras de los últimos dos años, sumándoles los intereses, sino que también se procediese a desahuciar a los inquilinos incumplidores.
Esta sentencia del TS evidencia que:
- Sí se puede acordar contractualmente que los inquilinos paguen el IBI y la tasa de basuras de la vivienda.
- No es necesario que en el contrato figure el importe de estos gastos para que la cláusula sea válida.
- Tanto los propietarios como los arrendatarios deben tener claro que el impago del IBI o la tasa de basuras puede conllevar la resolución del contrato y el desahucio de los inquilinos.
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