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Los grandes tenedores de vivienda deben cumplir obligaciones adicionales antes de interponer una demanda de desahucio por impago de alquiler
Un arrendador que ha dejado de percibir el alquiler por parte de sus inquilinos, tiene la opción de reclamar el pago de la deuda y el desalojo del inmueble por vía judicial.
Para ello, es necesario interponer una demanda de desahucio por impago de alquiler, que debe ir firmada por un abogado y un procurador para ser admitida a trámite.
A la hora de presentar una demanda de desahucio por impago de alquiler, es necesario cumplir una serie de requisitos que se deben tener presentes antes incluso de iniciar el procedimiento judicial.
Pasos previos a la demanda de desahucio por impago de alquiler
Antes de recurrir a la vía judicial, es recomendable solicitar al arrendatario el pago de las rentas atrasadas de forma amistosa, dejando constancia escrita. La notificación por burofax es lo ideal, ya que deja constancia inequívoca de que el inquilino recibió la solicitud de pago por parte del propietario.
Si el impago es una situación excepcional, el caso puede resolverse sin necesidad de llegar al juzgado. El inquilino pagará su deuda y el contrato de arrendamiento continuará vigente sin mayores inconvenientes.
En caso de que el inquilino moroso ignore el requerimiento extrajudicial o reaccione de forma negativa, el acuse de recibo del burofax se presenta con la demanda de desahucio por impago de alquiler y sirve al propietario como prueba en el juicio.
¿Cuándo y dónde se presenta la demanda de desahucio?
La demanda de desahucio por impago de alquiler debe presentarse en el juzgado de primera instancia de la localidad donde se ubique el inmueble.
En principio, se puede interponer demanda judicial desde el primer mes de impago. Sin embargo, una sentencia reciente del Tribunal Supremo resolvió que un solo mes de impago no supone un incumplimiento de contrato, ya que puede deberse a una circunstancia puntual y no prueba la intención del inquilino de no pagar la renta.
Si el demandante opta por iniciar el proceso con una reclamación extrajudicial vía burofax, se espera un plazo de 30 días para dar opción a saldar la deuda. Si el inquilino moroso no se pone al corriente de pago en ese tiempo, se puede proceder a presentar la demanda de desahucio por impago de alquiler.
El desahucio requiere de abogado y procurador
El desahucio es una figura legal que solamente se puede tramitar por vía judicial, por lo que es necesario contar con un equipo jurídico que se haga cargo del procedimiento.
La demanda de desahucio por impago de alquiler debe estar firmada por un abogado y por un procurador para ser admitida a trámite.
En estos casos, es recomendable contar con un abogado especializado en desahucios y un procurador local familiarizado con el funcionamiento de los juzgados civiles municipales. Ambos profesionales juegan un papel importante en la agilidad con la que avance el procedimiento de Derecho Civil, algo que depende sobre todo de la saturación del juzgado asignado al caso.
Si el propietario había contratado un seguro de impago de alquiler, la compañía aseguradora se hace cargo del procedimiento legal. David Mejía, abogado especialista de Seguros Cosnor, calcula que el proceso puede durar «alrededor de un año, desde que se presenta la demanda hasta que se produce el desahucio».
¿Qué documentación se debe incluir en la demanda?
En la demanda de desahucio por impago de alquiler deben constar los datos personales y de contacto del demandante y el demandado, así como los fundamentos de derecho para la demanda y el importe que el propietario reclama al inquilino moroso.
Junto al escrito de la demanda, se debe presentar la siguiente documentación:
- Copia del contrato de alquiler, con la firma de arrendador y arrendatario.
- Nota simple del Registro de la Propiedad para constatar la titularidad y uso de la vivienda, así como los derechos y cargas que pesan sobre ella.
- Prueba de reclamación amistosa de la deuda antes de presentar la demanda, como el acuse de recibo del burofax.
- Justificante de las deudas contraídas por el arrendatario, tanto por impago del alquiler como de suministros y otros gastos, si los hubiera.
Nuevos requisitos para grandes tenedores
Desde la aprobación de la nueva Ley de Vivienda en 2023, la presentación de la demanda de desahucio por impago de alquiler debe ir acompañada de una serie de requisitos para garantizar la protección de los inquilinos en situación de vulnerabilidad.
Para que la demanda sea admitida a trámite, se debe acreditar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino moroso y si el demandante entra dentro de la categoría de gran tenedor de vivienda.
Se consideran grandes tenedores aquellos propietarios con más de 10 inmuebles en su cartera, o 5 si las viviendas se encuentran en áreas declaradas como zona tensionada, donde la brecha entre el coste de la vida y el precio del alquiler es particularmente elevada. No importa si todos los inmuebles están destinados a alquiler o no.
Los grandes tenedores de vivienda deben indicar si los inquilinos están en situación de vulnerabilidad económica conforme al criterio de Servicios Sociales del ayuntamiento en que se encuentre la vivienda.
En caso afirmativo, el propietario no puede interponer directamente una demanda de desahucio por impago de alquiler. Tiene la obligación legal de iniciar previamente un proceso de conciliación o intermediación para llegar a un acuerdo con los inquilinos para el pago de las rentas.
En caso de que los deudores se nieguen a participar en la mediación o que la negociación termine sin acuerdo, es el momento de recurrir a la vía judicial.
¿Qué ocurre tras presentar la demanda?
Una vez presentada y admitida a trámite la demanda de desahucio por impago de alquiler, pueden ocurrir varias cosas.
La demanda puede actuar como método de presión para que el inquilino se ponga al día de sus deudas. Si el arrendatario moroso paga las cantidades debidas, se enerva el desahucio y se resuelve el proceso.
La enervación del desahucio solamente se puede realizar una vez así que, si el inquilino vuelve a retrasarse en el alquiler, no podrá volver a parar el desahucio pagando la deuda.
Si el demandado se opone a la demanda de desahucio por impago de alquiler, el caso va a juicio. Suele ser un juicio verbal rápido en el que solo hay que demostrar el impago de la renta.
Si el inquilino moroso no contesta la demanda en el plazo de 10 días desde su interposición, se procede directamente al lanzamiento; es decir, se ejecuta el desahucio en la fecha marcada por el juez.
