Todo lo que debes saber sobre el control de transparencia de una hipoteca IRPH
El TS ha aclarado cómo se debe realizar el control de transparencia de una hipoteca IRPH para dilucidar si pudo ser abusiva
Hay sentencias que suponen una enorme alegría para cientos de miles de personas y otras, en cambio, que son un jarro de agua fría para las esperanzas de muchos ciudadanos.
Tras meses de espera, el Tribunal Supremo se ha pronunciado finalmente sobre las hipotecas IRPH, después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea abriese la puerta a la nulidad de las hipotecas IRPH por falta de transparencia.
Pues bien, el TS ha interpretado de forma restrictiva la doctrina del TJUE en dos sentencias favorables para la banca. Así, en la sentencia 1590/2025, el Alto Tribunal establece los parámetros que se deben aplicar al realizar el control de transparencia de una hipoteca IRPH.
¿Cuál es el problema? Que son parámetros tan restrictivos que dificultan la posibilidad de anular la cláusula IRPH de una hipoteca.
Eso sí, el Tribunal Supremo no ha cerrado la puerta a que se pueda interponer una reclamación del IRPH de una hipoteca, sino que ha concluido que:
- Las hipotecas IRPH no son abusivas per se, sino que se debe estudiar cada caso concreto.
- Para analizar cada caso, los tribunales deben realizar el control de transparencia de una hipoteca IRPH. Si dicho control no se supera, se debe llevar a cabo el control de la abusividad del contrato hipotecario.
A continuación, vamos a desgranar los parámetros del TS para realizar el control de transparencia de una hipoteca IRPH y las consecuencias de este posicionamiento de nuestro Alto Tribunal.
Criterios que deben seguir los tribunales para realizar el control de transparencia de una hipoteca IRPH
Los parámetros del TS para llevar a cabo el control de transparencia de una hipoteca IRPH giran en torno a la remisión o no a la información pública sobre el índice que permitiría comprender su funcionamiento.
1. Determinar el régimen jurídico del préstamo es importante
En primer lugar, al realizar el control de transparencia de una hipoteca IRPH es necesario determinar qué normativa le es de aplicación:
- La Orden del 5 de mayo de 1994 y la Circular 5/1994.
- La Orden EHA/2899/2011 y la Circular 5/2012.
- Exclusivamente la normativa general sobre condiciones generales de la contratación y consumo. Esto sucede, solo, en los préstamos anteriores al 9 de diciembre de 2007 en los que el capital prestado por el banco fuera superior a 150.253,03€ o, lo que es lo mismo, 25 millones de pesetas.
Por lo tanto, es fundamental tener en cuenta dos parámetros dentro de esta primera fase del control de transparencia de una hipoteca IRPH:
- La fecha en que se firmó la hipoteca.
- El importe del préstamos hipotecario, en aquellos casos en que la hipoteca se firmó antes del 9 de diciembre de 2007.
2. El folleto informativo solo era exigible en los préstamos sometidos a la Orden de 1994
El TS ha concluido que solo en los préstamos sometidos a la Orden del 5 de mayo de 1994 se debe comprobar que el banco entregó el folleto previsto en el Anexo I-3 de la Orden y que debía contener información sobre:
- El tipo de interés.
- El índice o tipo de referencia. Y, en el caso de los préstamos a interés variable, como ocurre con las hipotecas IRPH, el folleto debía incluir información sobre la evolución del índice durante, al menos, los dos últimos años naturales, así como el dato del último valor disponible.
- El plazo de revisión del tipo de interés.
Igualmente, en estas hipotecas también era necesario que el banco informase sobre el diferencial negativo recomendado por el Banco de España en la Circular 5/1994.
Así, las hipotecas en que no se entregase el folleto con toda la información exigida o no se hiciese mención al diferencial negativo, no podrían superar el control de transparencia de una hipoteca IRPH.
3. La publicación oficial de las circulares del Banco de España y de los valores del IRPH son suficientes
Uno de los elementos clave de la sentencia del Tribunal Supremo es que considera que el derecho de los consumidores a saber cómo funciona el índice, cuáles son sus peculiaridades, cómo es su evolución y cuáles son sus valores está garantizado por:
- La publicación en el BOE de la Circular 5/1994 y de la Circular 5/2012.
- La publicación mensual de los valores de los índices IRPH, que se pueden consultar en la sede electrónica del Banco de España.
Así, según el TS, estas publicaciones permitirían «entender superado este elemento del control de transparencia».
4. Los bancos no tenían que informar sobre la evolución del índice, ni su último valor, solo remitir a la Circular 5/1994 del BE
En línea con lo que venimos de señalar, el Tribunal Supremo considera que la Directiva 93/13 no exige a los bancos informar directamente sobre la evolución del IRPH, ni sobre el último valor del índice antes de la contratación de la hipoteca.
Así, para superar el control de transparencia de una hipoteca IRPH, bastaría con que el profesional que gestionó la contratación de la hipoteca hubiese dado indicaciones al consumidor para que consultara toda la información pública y accesible sobre el índice.
Es decir, según el TS, basta con «que en la información facilitada conste la mención a la Circular 5/1994».
5. No basta la mención a la Circular 8/1990
Por el contrario, el Tribunal Supremo considera que la mera mención a la Circular 8/1990 no es suficiente para superar el control de transparencia de una hipoteca IRPH.
De tal forma que si el banco redirigió al consumidor a la Circular 8/1990, en vez de la circular 5/1994, la hipoteca adolecería de falta de transparencia.
6. Aunque no se proporcionara el folleto informativo, se podía suplir su ausencia remitiendo al consumidor a la información oficial
Uno de los criterios para realizar el control de transparencia de una hipoteca IRPH más polémicos es que incluso en las hipotecas sometidas a la Orden del 5 de mayo de 1994, la ausencia del folleto informativo sobre el índice no es suficiente para considerar que el contrato adolece de falta de transparencia.
Así, el TS considera que, ante la ausencia del folleto, el banco debe acreditar que «esa omisión pudo ser suplida por la información facilitada por otros medios, incluidas las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice».
Es decir, si el banco puede probar que remitió al consumidor a la normativa en vigor y a la Circular 5/1994 del Banco de España, el contrato puede superar el control de transparencia de una hipoteca IRPH.
7. No era necesario hacer referencia al diferencial negativo recomendado por el Banco de España
Igualmente, el TS ha concluido que «la omisión de una referencia concreta al diferencial negativo mencionado en el preámbulo de la Circular resultará irrelevante si la información incluía la referencia a la Circular 5/1994».
Asimismo, en caso de que la hipoteca contase con un primer periodo temporal a tipo fijo, para superar el control de transparencia de una hipoteca IRPH bastaría con que se hubiese indicado la TAE aplicable a ese periodo. No siendo suficiente la mera mención a la circular 8/1990.
8. El uso del IRPH no conllevaba que no se pudiese comparar una propuesta con este índice con otras propuestas
El último criterio el TS para realizar el control de transparencia de una hipoteca IRPH establece que:
La utilización del IRPH en sí no merma la posibilidad del consumidor de comparar una propuesta de préstamo que utilice este índice de referencia con otras propuestas que utilicen otros índices oficiales que no consisten estructuralmente en una TAE.
Del control de transparencia de una hipoteca IRPH al de abusividad
A la luz de estos criterios, el Tribunal Supremo sentenció que, en el caso analizado, el contrato hipotecario superaba el control de transparencia de una hipoteca IRPH y, por lo tanto, falló a favor de la entidad financiera (Kutxabank) y procedió a casar la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava recurrida.
¿Qué hubiese sucedido si el contrato no hubiese superado el control de transparencia de una hipoteca IRPH?
En dicho caso se debería pasar a realizar el control de abusividad, ya que según el TS la transparencia por si sola no es suficiente para anular la cláusula IRPH, sino que debe haberse producido un desequilibrio importante en perjuicio del hipotecado.
Así, junto a la sentencia 1590/2025, el Tribunal Supremo hizo pública la sentencia 1591/2025 en la que se efectúa dicho control de abusividad.
¿Cuáles son sus claves? Según el TS, para analizar si la cláusula IRPH de una hipoteca es abusiva se debe:
- Analizar la abusividad de la cláusula con referencia al resto de cláusulas del contrato.
- Comparar el interés fijado en ella (último valor del IRPH más el diferencial aplicado) con los intereses promedios del mercado en el momento de la contratación, de cara a comprobar si se produjo o no un desequilibrio.
En el caso analizado por el TS, los intereses de la hipoteca eran del 6,294%, tras aplicarle un diferencial positivo del 0,25%. Mientras que el Euríbor en el mismo mes fue del 5,393% y en el año 2008, cuando se firmó el contrato, el tipo de interés medio de las hipotecas en España fue del 5,29%, es decir, un 1% menos.
A pesar de ello, el TS concluyó que «no podemos estimar que la cláusula cause un desequilibrio importante al consumidor, ni que la entidad financiera obrara de mala fe».
Sin embargo, el Alto Tribunal no ha fijado en esta sentencia con claridad a partir de qué porcentaje sí se podría considerar que una hipoteca IRPH es abusiva. ¿Un 1,5%? ¿Un 2%? Previsiblemente, el TS tendrá que fijar su criterio sobre esta cuestión en el futuro.
¿Ha cerrado el TS las puertas a que se puedan anular la referenciación al IRPH en una hipoteca?
No, de hecho, la sentencia del Tribunal Supremo deja claro que se debe estudiar cada caso concreto, por lo que los tribunales españoles deben realizar en cada caso el control de transparencia de una hipoteca IRPH.
Sin embargo, es evidente que los parámetros del control de transparencia de una hipoteca IRPH fijados por el TS son muy restrictivos y poco garantistas con los derechos de los consumidores.
¿En qué casos podemos encontrarnos con que un contrato no supere el control de transparencia de una hipoteca IRPH esbozado por nuestro Alto Tribunal?
- En las hipotecas anteriores al 9 de diciembre de 2007 con un capital prestado superior a los 150.000€, los bancos deben haber cumplido la normativa sobre protección de consumidores, más exigente en lo relativo a la información precontractual, por lo que es probable que no superen el control de transparencia.
- En las hipotecas sometidas a la Orden del 5 de mayo de 1994, cuando no se hubiese facilitado el folleto informativo sobre el IRPH y su evolución y tampoco se hubiese paliado dicha omisión por otros medios.
- En el resto de hipotecas, cuando no se hubiese redirigido al consumidor de manera clara y expresa a la Circular 5/1994 del Banco de España.
Además, se debe constatar un desequilibrio en detrimento del consumidor como consecuencia de tener que abonar intereses notablemente superiores a los del mercado en el momento en que contrató la hipoteca.
En definitiva, el Tribunal Supremo ha dificultado la posibilidad de reclamar la nulidad de las cláusulas IRPH de cientos de miles de hipotecas.
Sin embargo, ha determinado que las cláusulas IRPH que no superen el control de transparencia y abusividad sí son anulables.
Tener claros los parámetros del control de transparencia de una hipoteca IRPH es esencial para saber si vale la pena o no reclamar judicialmente.
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