Índice de contenidos
La DGT ha aclarado que se puede pagar un 10% de IVA por comprar un local transformado en vivienda aunque no se cuente con cédula de habitabilidad
A nadie se le escapa que una de las principales problemáticas de nuestro país es el acceso a la vivienda. Al fin y al cabo, los precios de los alquileres y los importes de adquisición de pisos y casas se encuentran en máximos históricos. ¿Por qué? Las causas son múltiples: escasez de vivienda en las grandes ciudades y sus áreas de influencia, trabas burocráticas a la hora de construir, auge de los pisos turísticos, que generan más beneficios que los alquileres tradicionales, un parking de vivienda pública insuficiente, falta de políticas públicas encaminadas a garantizar el acceso a la vivienda, etc.
Como consecuencia de ello, comienzan a proliferar los locales comerciales transformados en viviendas. Este fenómeno responde, también, al cierre de numerosos comercios tradicionales cuya viabilidad económica se vio afectada por el comercio online y la digitalización del sector servicios.
Así las cosas, cada vez más constructoras adquieren locales comerciales para convertirlos en viviendas y venderlos en un contexto de alta demanda y escasa oferta.
Por eso, es fundamental aclarar cuál es el IVA por comprar un local transformado en vivienda. Ya que a la hora de adquirir una vivienda no es lo mismo tener que pagar un 10% que un 21% de IVA.
Pues bien, la Dirección General de Tributos (DGT) acaba de hacer pública la consulta vinculante V1621-25 en la que aclara en qué casos se puede pagar un 10% de IVA por comprar un local transformado en vivienda.
Por qué el IVA por comprar un local transformado en vivienda puede ser del 10% o del 21%
La Ley del IVA establece en su artículo 20.1.22º que están exentas del IVA «las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación».
Sin embargo, como aclara la DGT, la entrega de un inmueble que fue rehabilitado para ser transformado en una vivienda no puede ser considerada una segunda entrega, sino una primera. Por lo tanto, no se debe abonar el impuesto por comprar vivienda de segunda mano, sino el IVA.
Es decir, no existe debate en torno a que es obligatorio pagar el IVA por comprar un local transformado en vivienda. Pero… ¿cuál es el porcentaje del impuesto que se debe abonar?
Para determinar el tipo aplicable del IVA por comprar un local transformado en vivienda debemos acudir a los artículos 90 y 91 de la Ley del IVA:
- El artículo 90 establece que el tipo impositivo general es del 21%.
- El artículo 91 fija un tipo impositivo reducido del 10% para «los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente».
Esto implica que el IVA por comprar un local transformado en vivienda es del 10% y no del 21%, lo que supone un ahorro fiscal notable. Sin embargo… esta cuestión no se puede resolver de una forma tan sencilla. ¿Por qué? Es importante aclarar qué se considera vivienda y qué no.
Adiós al requisito formalista de la DGT para aplicar el IVA por comprar un local transformado en vivienda del 10%
Hasta el momento, la Dirección General de Tributos exigía, para poder aplicarse el tipo reducido del IVA, que el inmueble dispusiese «en el momento de la entrega de la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación» y que fuese «susceptible de ser utilizado» como vivienda de manera objetiva.
Por su parte, el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) consideraba que se podía aplicar el tipo reducido del IVA por comprar un local transformado en vivienda o un inmueble rehabilitado sin contar con el certificado «cuando, en la fecha de la transmisión, se había solicitado la cédula de habitabilidad y la misma es concedida con posterioridad a la transmisión sin que se haya ninguna modificación en el estado y condiciones en el que se encontraba el inmueble en el momento de efectuar la solicitud».
Es decir, que tanto la DGT como el TEAC consideraban indispensable la concesión de la cédula de habitabilidad, ya fuese antes o después de la venta del inmueble.
Sin embargo, a través de esta nueva consulta vinculante, la DGT ha cambiado su criterio. ¿Por qué? A principios de 2025, el Tribunal Supremo emitió una sentencia que fijaba los requisitos para pagar el IVA reducido al comprar una vivienda y desechaba la obligatoriedad de que el inmueble contase con la cédula de habitabilidad.
¿Por qué? Según el TS:
- La aptitud de un edificio para su utilización como vivienda es una circunstancia de carácter objetivo, que como tal podrá acreditarse caso por caso.
- La cédula de habitabilidad es una forma de acreditar el uso de un inmueble como vivienda, «pero no será la única forma de hacerlo».
Qué se debe demostrar para pagar solo un 10% de IVA por comprar un local transformado en vivienda
Como apuntamos al inicio, la DGT ha concluido que la posibilidad de aplicar el 10% de IVA por comprar un local transformado en vivienda «no queda condicionada a la existencia de cédula de habitabilidad, licencia de ocupación o autorización semejante».
Sin embargo, ello no es óbice, como ya señaló el Tribunal Supremo para que sea necesario acreditar que el inmueble es apto para utilizarse como vivienda.
De hecho, la Dirección General de Tributos concluye que «la aptitud de la utilización como vivienda de una edificación se desprende de las características objetivas del diseño y construcción de la misma, en conjunción con el destino legal posible en cuanto debe estar dedicado a satisfacer la necesidad de vivienda».
Es decir, que a falta de cédula de habitabilidad o de licencia de ocupación es necesario disponer de pruebas documentales que acrediten el derecho a pagar solo el 10% de IVA por comprar un local transformado en vivienda.
A este respecto, el artículo 106 de la Ley General Tributaria establece que «en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil».
En definitiva, para poder pagar solo el 10% de IVA por comprar un local transformado en vivienda no es imprescindible que el inmueble cuente con cédula de habitabilidad. Aunque la cédula o la licencia de ocupación facilita el disfrute de este beneficio fiscal, es posible aportar otra clase de pruebas para justificar la aplicación del tipo reducido del IVA.
Por lo que, a partir de ahora, resultará más sencillo abonar el 10% de IVA por comprar un local transformado en vivienda, en vez de pagar el 21% del tipo general.
En Lex Hoy colaboramos con abogados y asesores especializados en fiscalidad de la compraventa de inmuebles. Cuéntanos tu caso y te asesoraremos para que cumplas con tus obligaciones tributarias en tiempo y forma, pero sin pagar más impuestos de los que debes.
