¿IVA del 21% o del 10%?
Es posible abonar el IVA reducido al comprar una vivienda si el inmueble puede destinarse, efectivamente, a ser la vivienda de una familia o una persona
Adquirir una vivienda en España no resulta, ahora mismo, una tarea muy sencilla. La oferta es reducida, mientras que la demanda es altísima. Los precios de las viviendas se encuentran en máximos históricos. Los ciudadanos tienen que asumir algunos gastos de hipoteca y, además, pagar la entrada de la misma y las cuotas mensuales. Por eso, no es una cuestión menor la diferencia entre pagar el IVA del 21% o el IVA reducido al comprar una vivienda. Puesto que tener que pagar «solo» el 10% del IVA supone un ahorro notable con respecto a tener que abonar más del doble a Hacienda.
¿En qué casos es posible pagar el IVA reducido al comprar una vivienda y en cuáles no? En primer lugar, es necesario tener en cuenta que las viviendas usadas previamente no tributan al IVA, sino al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). De tal forma que se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) solo cuando la vivienda que se va a comprar sea nueva.
¿Qué dice la Ley sobre la posibilidad de pagar el IVA reducido al comprar una vivienda?
Como norma general, sí se puede abonar el IVA reducido al comprar una vivienda. Así lo recoge la Ley del IVA en su artículo 91. Dicho precepto establece que se debe aplicar el tipo del 10% en la compraventa de «edificio o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente».
Esto implica, pues, que al comprar una vivienda puede aplicársele el IVA del 10% al inmueble, a la plaza de garaje y a otros espacios como podría ser un trastero.
A priori, parece que la ley es clara con respecto al abono del IVA reducido al comprar una vivienda. Sin embargo, la Agencia Tributaria y los contribuyentes han chocado con respecto al concepto de vivienda. Ya que si un inmueble no se puede catalogar como vivienda, no se podría aplicar el IVA del 10% al comprarlo, sino que habría que aplicar el tipo general del 21%.
Pues bien, el Tribunal Supremo ha puesto fin a las disputas entre Hacienda y los ciudadanos y ha emitido una sentencia que fija la jurisprudencia del Alto Tribunal sobre el pago del IVA reducido al comprar una vivienda.
¿Cuáles son los requisitos fijados por el TS para que un contribuyente pueda pagar el IVA reducido al comprar una vivienda?
Según el Tribunal Supremo, para que se pueda aplicar el IVA reducido al comprar una vivienda deben concurrir cuatro requisitos básicos:
- Debe tratarse de una vivienda terminada. Puesto que al entender del TS, si se entrega un inmueble que aún no está finalizado, debería aplicarse el régimen del suelo sobre el que la edificación está asentada.
- La operación económica en cuestión debe ser una entrega de vivienda, no una prestación de servicios.
- La vivienda debe estar preparada para ser destinada «a habitación o moradas de una persona física o familia, constituyendo su hogar o sede de su vivienda doméstica».
- No basta con que el inmueble goce de las características de diseño y construcción necesarias para funcionar como vivienda, sino que se debe tener en cuenta el destino legal del inmueble.
¿Es posible aplicar el IVA reducido al comprar una vivienda que se va a destinar a apartamento turístico?
Precisamente, el último de los requisitos esgrimidos por el Tribunal Supremo, impide a los contribuyentes aplicar el IVA reducido al comprar una vivienda si se va a destinar a ser un apartamento turístico.
¿Por qué? El destino del inmueble que se adquiere debe ser el de vivienda, así lo recoge la Ley del IVA como indicamos al inicio del artículo.
Mientras que si se compra un piso o una casa para destinarla a ser un apartamento turístico «no puede calificarse como vivienda porque su destino, en ningún caso, puede ser la residencia habitual de una familia o persona física».
De tal forma que no se puede abonar solo el IVA reducido al comprar una vivienda cuyo destino vaya a ser funcionar como apartamento turístico.
¿Se puede abonar el IVA reducido al comprar una vivienda aunque no vaya a ser el domicilio habitual del contribuyente?
Sí. El Alto Tribunal ha aclarado que lo importante es que el inmueble tenga las características objetivas para funcionar como vivienda y que ese sea su destino legal.
De tal manera que no es relevante que la vivienda vaya a estar desocupada o que solo se ocupe de manera esporádica. Así, la sentencia establece que «el carácter esporádico, temporal o provisional de la ocupación de un inmueble no influye en la aptitud de un inmueble para ser considerado vivienda».
Mientras que en lo relativo al destino, solo se debe excluir, como apuntamos en el apartado anterior, las viviendas cuyo destino legal es el de apartamento turístico.
Es más, el Alto Tribunal recuerda que el IVA es «un impuesto de devengo instantáneo y que se devenga operación por operación y, por tanto, habrá que atenerse a las circunstancias objetivas en el momento de la entrega». De ahí que resulte irrelevante si, a posteriori, se ocupa de manera fija para ser la vivienda habitual de una persona o una familia o si, por el contrario, solo se usa de forma ocasional.
¿Es necesario disponer de la cédula de habitabilidad para poder aplicar el IVA reducido al comprar una vivienda?
No. Otro de los elementos clave de la sentencia del Tribunal Supremo sobre la posibilidad de aplicar el IVA reducido al comprar una vivienda es que basta con que la edificación goce de las características objetivas de diseño y construcción para funcionar como vivienda.
Así, el TS ha establecido que «no es necesaria la cédula de habitabilidad, licencia de ocupación o autorización semejante». Ya que se desprende que el inmueble que se compra cumple con los requisitos para aplicar el IVA reducido si goza de las características necesarias y su destino legal va a ser el de vivienda.
Para llegar a esta conclusión, el Alto Tribunal también ha comparado lo que dice la ley sobre la aplicación del IVA reducido al comprar una vivienda con lo que establece para los casos específicos de viviendas de protección oficial. ¿Por qué?
Si se adquiere una vivienda de protección oficial o de promoción pública, es posible aplicar el tipo superreducido del IVA (4%). Sin embargo, en estos casos es imprescindible que los inmuebles estén calificados «administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública». En cambio, para aplicar el IVA reducido del 10% no se exige una «calificación urbanística».
Otro argumento que esgrime el TS para rechazar que sea imprescindible contar con la cédula de habitabilidad para aplicar el IVA reducido al comprar una vivienda es que la obtención de dicha cédula o de la licencia de primera ocupación son trámites que se realizan a través de las administraciones autonómicas. De tal forma que si se vincula el abono del IVA a dichos trámites, en la práctica se estaría dejando «la aplicación del IVA al albur de cada territorio».
En definitiva, esta histórica sentencia del Tribunal Supremo:
- Aclara los requisitos necesarios para poder pagar el IVA reducido al comprar una vivienda.
- Elimina la posibilidad de aplicar este beneficio fiscal en la compra de inmuebles que se van a destinar a apartamentos turísticos.
- Establece que no es necesario conseguir la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación para poder pagar el IVA del 10% al comprar una vivienda.
