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Aclaramos qué gastos de hipoteca te podrá cobrar el banco en 2025 y qué impuestos deberás abonar al firmar las escrituras
Hay fechas históricas que todo el mundo recuerda vivamente: el día en que se aprobó la Constitución Española del 78, la caída del Muro de Berlín… Y, en cambio, otras efemérides pasan más desapercibidas aunque afecten a cuestiones de vital importancia para millones de personas. Por ejemplo, el 15 de junio de 2019. Ese día entró en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. ¿Por qué es tan importante esta norma? Es el texto legal que nos permite saber qué gastos de hipoteca te podrá cobrar el banco en 2025.
A pesar de que el mercado inmobiliario se encuentra en una situación compleja por la escasa oferta y la altísima demanda, sobre todo, en ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, en los últimos meses un factor clave ha incentivado que muchas personas se lancen a comprar una vivienda: el Euríbor.
Después de varios años en los que el Euríbor, el principal indicador que se emplea en las hipotecas de tipo variable para calcular los intereses, estuvo en niveles extremadamente altos, encareciendo así las hipotecas, ahora se encuentra en torno al 2,4%.
Como consecuencia de ello, si eres una de las personas que está meditando meterse en una hipoteca en los próximos meses, seguramente te estés preguntando qué gastos de hipoteca te podrá cobrar el banco en 2025.
Para resolver esta cuestión, vamos a hacer un repaso a la evolución de los gastos de hipoteca y, de paso, vamos a aclararte, también, qué impuestos deberás abonar cuando firmes las escrituras de tu casa.
¿Qué pasaba con los gastos de hipoteca antes de 2019?
Durante décadas, las entidades financieras estuvieron cargando todos los gastos de constitución de las hipotecas a sus clientes. ¿A qué gastos nos referimos?
- Tasación del inmueble.
- Gestoría.
- Aranceles notariales de la escritura pública de la hipoteca.
- Inscripción de las garantías en el registro de la propiedad.
Sin embargo, en 2015 el Tribunal Supremo sentenció que imponer a los consumidores la totalidad de los gastos de constitución era abusivo. Aunque no fue hasta 2019 cuando dictó una sentencia que afecta directamente a la pregunta que estamos resolviendo en esta guía: ¿qué gastos de hipoteca te podrá cobrar el banco en 2025?
¿Por qué? Dicha sentencia del Alto Tribunal estableció cómo debía ser el reparto de los gastos entre los bancos y los consumidores.
¿Cuáles son los gastos de hipoteca que deben abonar los ciudadanos que firmaron una hipoteca antes de 2019?
Así, todas las personas que firmaron una hipoteca antes del 15 de junio de 2019 deben saber que les corresponde, únicamente, pagar el 50% de los gastos de notaría.
En cambio, las entidades financieras deben correr con el 100% de los gastos de gestoría, tasación y registro, así como con el otro 50% de los aranceles notariales.
Notaría, gestoría, tasación… ¿Qué gastos de hipoteca te podrá cobrar el banco en 2025?
Pero, ¿qué pasa con las hipotecas firmadas a partir del 15 de junio de 2019? Como en dicho día entró en vigor la nueva ley, para saber qué gastos de hipoteca te podrá cobrar el banco en 2025 no debes tener en cuenta la distribución establecida por el TS, sino la que marca dicha norma que aún sigue en funcionamiento en España. Así, la ley dicta que:
- Los bancos deben abonar:
- Los gastos de gestoría.
- El coste de los aranceles notariales de escritura de la hipoteca. Si bien las copias de las escrituras deberán ser abonadas por quién las solicite.
- Los gastos de inscribir las garantías en el registro de la propiedad.
- Los consumidores han de hacerse cargo solo de los gastos de tasación del inmueble sobre el que recae la hipoteca.
Por lo que la respuesta a la pregunta de qué gastos de hipoteca te podrá cobrar el banco en 2025 es que única y exclusivamente puede establecer que pagues los gastos de tasación.
¿Qué impuestos debes pagar al firmar una hipoteca en 2025?
Además de saber qué gastos de hipoteca te podrá cobrar el banco en 2025, es fundamental conocer qué impuestos se deben abonar cuando se constituye una hipoteca.
Básicamente nos encontramos ante tres impuestos:
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Para dilucidar qué impuestos se deben pagar lo más importante es saber si la vivienda sobre la que versa la hipoteca es nueva o si, en cambio, en dicho inmueble ya vivió con anterioridad otra persona.
En caso de que la vivienda sea nueva, debes pagar un IVA del 10%. Salvo que se trate de una vivienda de protección oficial, en cuyo caso el IVA se reduce al 4%.
Mientras que, si adquieras una vivienda de segunda mano, el impuesto que has de abonar es el ITP. El porcentaje de este impuesto varía de una comunidad autónoma a otra al tratarse de un impuesto cedido a las CCAA.
De tal manera que la ley del impuesto fija un tipo del 6% aplicable si las CCAA no establecen su propio tipo impositivo. Sin embargo, en la realidad nos encontramos con que la mayoría de las CCAA aplican tipos superiores. Así, mientras en la Comunidad de Madrid se paga un 6% por el ITP al adquirir una vivienda de segunda mano, en Cataluña o la Comunidad Valenciana esta cifra puede cuasi duplicarse hasta el 10% o el 11%.
¿Qué pasa con el IAJD? Este impuesto se debe abonar cuando se inscriben las escrituras de la hipoteca ante notario. Es decir, no solo hay que pagar los gastos de notaría, sino también este impuesto que oscila, en función de la comunidad autónoma, entre el 0,5% y el 1,5%. La clave reside en dilucidar quién ha de abonarlo, si el banco o el cliente. Según la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, este graven corre a cargo de los bancos, ya que en su artículo 29 establece que «cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista».
Por lo tanto, no solo debes saber qué gastos de hipoteca te podrá cobrar el banco en 2025, sino también que el IAJD no corre a tu cargo, sino al de la entidad.
Habida cuenta de lo que hemos expuesto, conocer de antemano qué gastos de hipoteca te podrá cobrar el banco en 2025 es crítico para evitar abonar gastos más elevados de los que te corresponde por ley.
Si ya has firmado una hipoteca puedes reclamar si los gastos no se distribuyeron de manera adecuada
Además, te recordamos que si firmaste una hipoteca antes del 15 de junio de 2019 y asumiste más gastos de los fijados por la doctrina del Tribunal Supremo, merece la pena reclamar los gastos hipotecarios si no lo has hecho aún.
Asimismo, en caso de que hayas contratado una hipoteca después del 15 de junio de 2019 también tienes derecho a presentar una reclamación si la distribución de gastos e impuestos no fue acorde a lo establecido por la ley.
En ambos casos es esencial disponer de todas las facturas de los gastos y declaraciones fiscales, además, claro está, de las escrituras de la hipoteca. Con esta documentación se puede acudir a un abogado especializado en Derecho Bancario para que estudie el caso y ponga en marcha el proceso para reclamar los gastos hipotecarios abonados de más.
Igualmente, si al negociar el contrato no tienes claro qué gastos de hipoteca te podrá cobrar el banco en 2025 y crees que se te pueden estar imponiendo gastos que no te corresponden, es crítico que acudas a un letrado especializado para que analiza la información que te ha aportado la entidad financiera antes de firmar el contrato.
