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Los herederos tienen que asumir los daños causados por una casa heredada en mal estado que sigue siendo propiedad de la comunidad hereditaria
Cuando mis bisabuelos murieron, no dejaron hecho testamento alguno y la modesta casa donde criaron a sus ocho hijos pasó a ser propiedad de todos ellos… y de ninguno. Al no hacerse cargo de la propiedad ni mi abuelo, ni sus hermanos, la casa se fue deteriorando con el paso de los años hasta volverse inhabitable. ¿Qué pasaría si su deterioro afectara a las propiedad circundantes? ¿Quién es el responsable de los daños causados por una casa heredada que es propiedad de la comunidad hereditaria?
La Audiencia Provincial de Pontevedra ha emitido una sentencia en la que ha condenado a una comunidad hereditaria a hacerse cargo de los daños causados por una casa heredada en mal estado en un edificio con el que comparte una pared.
En este artículo, vamos a abordar las claves de este caso que nos permiten saber cómo se debe actuar en caso de sufrir daños causados por una casa heredada que no es propiedad de una única persona.
En España hay miles de casas heredadas que no se han repartido
La casa de mis bisabuelos no es una excepción. Año tras año, se quedan casas vacías en nuestro país tras la muerte de sus dueños y dichas propiedades quedan en manos de comunidades hereditarias. Es decir, y por hablar de una forma popular, estas casas no se llegan a repartir.
¿Por qué? A menudo porque existen varios herederos que no se ponen de acuerdo a la hora de vender su parte de la propiedad a otro heredero o acordar la venta de la casa a un tercero.
Si esta situación se alarga, la casa comienza a deteriorarse. Cualquier persona que tenga un inmueble en propiedad sabe que es necesario invertir en él y efectuar reparaciones de manera periódica. De lo contrario, el agua y la humedad acaban afectando a su estabilidad y pueden llegar a producirse derrumbes e, incluso, daños en los inmuebles próximos o con los que se comparten medianeras.
Basta darse un paseo por la España vaciada para encontrarse con pueblos en los que hay más casas abandonadas que inmuebles en buen estado. Pero, la plaga de las casas heredadas en franco estado de abandono no se propaga solo por el rural.
El caso analizado por la Audiencia Provincial de Pontevedra se produjo en Vigo, una de las ciudades más habitadas del norte de España.
La situación se vuelve aún más compleja cuando los herederos de primera generación fallecen y pasan a ser sus hijos los que hereden sus derechos sobre las propiedades. Por seguir con el ejemplo de mi familia, cuando mi abuelo y todos sus hermanos fallezcan, algo que sucederá en la próxima década, el número de miembros de la comunidad hereditaria de la casa de mis bisabuelos superará la treintena. ¿Cómo se van a poner de acuerdo en venderla o arreglarla?
Por eso, muchas comunidades hereditarias optan por olvidarse de las propiedades y limitarse a pagar los impuestos sin realizar ningún tipo de reparación. Esta situación funciona hasta que los daños causados por una casa heredada afectan a terceros que acuden a la Justicia para exigir que se les compensen por los daños sufridos y se acometan las obras necesarias para que no vuelvan a ocurrir.
El artículo 1902 del Código Civil establece la obligación de reparar el daño
En este sentido, nuestro vetusto Código Civil establece en su artículo 1.902 que «el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado».
Asimismo, en el artículo 1.968 se reconoce el derecho a interponer una acción para exigir la responsabilidad civil «por las obligaciones derivadas de la culpa o negligencia de que se trata en el artículo 1.902, desde que lo supo el agraviado».
Por lo tanto, si los propietarios de un inmueble sufren daños causados por una casa heredada, pueden presentar una acción contra la comunidad hereditaria para obtener una indemnización por los daños causados y que se lleven a cabo las obras necesarias para que cesen.
En el caso analizado por la Audiencia Provincial de Pontevedra, los daños causados por una casa heredada se produjeron cuando esta sufrió un derrumbe parcial que provocó filtraciones de agua en el edificio de la comunidad de propietarios demandante. ¿Por qué? Ambos inmuebles compartían medianera y «la entrada de agua se produjo en la zona de encuentro entre ambos por un problema de impermeabilización».
La AP de Pontevedra decidió avalar la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Vigo y condenar a la comunidad hereditaria a:
- Llevar a cabo obras de reparación e impermeabilización en la medianera para evitar que entrase agua en el edificio de la comunidad demandante.
- Indemnizar a dicha comunidad con 6.568 euros en concepto de indemnización por daños.
- Abonar los intereses legales desde que se produjo la interpelación judicial.
- Sufragar las costas del proceso.
Este caso nos demuestra que la derrama por los daños causados por una casa heredada abandonada puede ser bastante superior a la inversión que se debía haber acometido en la misma para evitar que se produjesen daños en las propiedades vecinas.
¿Cuándo se produce la prescripción de la acción para reclamar los daños causados por una casa heredada?
El artículo 1.968 del Código Civil al que ya hemos hecho mención establece que el la acción para exigir una indemnización por daños causados por culpa o negligencia prescribe al año.
Arguyendo este plazo de prescripción, la comunidad hereditaria demandada en el caso que estamos analizando defendía que la demanda se había presentado fuera de plazo porque el derrumbe que desencadenó los daños causados por una casa heredada tuvo lugar en noviembre de 2018 y la demanda no se presentó hasta dos años y siete meses después.
Sin embargo, tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial consideraron que la acción no se había realizado fuera de plazo. ¿Por qué?
El plazo de prescripción no comienza a correr mientras los daños se sigan produciendo. En este caso, al tratarse de filtraciones de agua, los daños continuaron después del derrumbe e, incluso, se agravaron, porque la comunidad hereditaria no procedió a subsanar los problemas.
Así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia 454/2016) determina que «en los casos de daños continuados o de producción sucesiva no se inicia el cómputo del plazo de prescripción hasta la consolidación del definitivo resultado» y este tiene lugar cuando se repara el origen de los daños.
¿Se puede invocar el artículo 575 del CC para repartir el coste de reparar los daños causados por una casa heredada?
Además, la comunidad hereditaria responsable de los daños causados por una casa heredada intentó mitigar el impacto económico de llevar a cabo la reparación de la medianera y los trabajos de impermeabilidad. ¿Cómo?
Se defendía la aplicación del artículo 575 del Código Civil. Este precepto establece que «la reparación y construcción de las paredes medianeras (…) se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno».
La Audiencia Provincial de Pontevedra ha concluido que no se puede aplicar el artículo 575 a la hora de sufragar los costes de reparación porque ello «exige la prueba de que el daño tenga su origen en dicha pared común». Y, en este caso, estamos hablando de los daños causados por una casa heredada cuyos propietarios tienen abandonada y que se deterioró hasta sufrir un derrumbe parcial.
En definitiva, muchas comunidades hereditarias no le dan importancia a las casas heredadas, pero los integrantes de dichas comunidades son responsables de los daños que estas causen en otros inmuebles. Y el importe de reparar los daños causados por una casa heredada en mal estado por la dejadez de sus propietarios, así como de indemnizar a los afectados puede resultar elevado.
¿Cómo evitarlos? Recurriendo a un abogado especializado en Derecho Civil y Hereditario para llegar a un acuerdo sobre la herencia o, por lo menos, pactar entre todos los propietarios que se sufragarán todas las reformas y arreglos que necesite el inmueble para prevenir daños causados por una casa heredada. Puedes encontrar un jurista cerca de tu domicilio en nuestro buscador de abogados.
