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Para saber quién paga las reparaciones en un piso alquilado hay que acudir a la LAU y a las decisiones que han tomado los tribunales
Casi 20.000€. Esto es lo que tiene que pagarle el BBVA a una inquilina por las reparaciones que esta tuvo que realizar en el piso que le alquilaba al banco para poder habitar en él. Así lo ha establecido una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona que ha dado la razón a la inquilina y que nos permite poner el foco sobre una pregunta clave: ¿quién paga las reparaciones en un piso alquilado?
Para resolver esta cuestión es imprescindible acudir a la ley de leyes en lo que respecta a los alquileres: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Es importante que tanto caseros como inquilinos sean conscientes de quién paga las reparaciones en un piso alquilado para defender sus derechos, cumplir con sus obligaciones y evitar conflictos que pueden judicializarse y resultarles muy costosos a ambas partes.
Norma general: Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda corren a cargo del arrendador
La ley establece en su artículo 21 que el arrendador tiene que realizar «todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido».
Por lo tanto, si la rotura de una tubería causa una inundación en un piso e impide que el inquilino pueda vivir en él, el casero tiene que sufragar las reparaciones.
Es decir, para saber quién paga las reparaciones en un piso alquilado es importante determinar si las reparaciones son necesarias para «conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad».
¿Cuáles son las obligaciones del inquilino en materia de reparaciones?
La ley no solo establece obligaciones para los caseros, sino también para los inquilinos. Así, el arrendador de un piso que requiere reparaciones está obligado a:
- Informar al casero en el plazo más breve posible de que es necesario realizar las reparaciones.
- Permitir que el arrendador verifique el estado del piso por sí mismo o mediante técnicos designados por él.
- Soportar las obras de reparación, aunque las mismas sean muy molestas o le impidan disfrutar de parte de la vivienda mientras se realizan.
Eso sí, en el caso de que las obras duren más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que el casero le aplique una reducción en el pago del alquiler proporcional a la parte de la vivienda que el arrendatario no puede usar.
Esto implica que si en un piso se están haciendo obras en el 50% de su superficie y el inquilino no puede disfrutar de este espacio durante más de 20 días, puede exigir que se le rebaje la mensualidad del alquiler en un 50%.
Si el daño es culpa de un tercero, ¿quién paga las reparaciones en un piso alquilado?
¿Qué sucede cuando el daño que obliga a realizar reparaciones no proviene del propio piso, sino del edificio o de otro apartamento? ¿Quién paga las reparaciones en un piso alquilado en este escenario?
El conflicto entre el BBVA y su inquilina analizado por la AP de Barcelona tiene su origen en esta clase de situaciones. Puesto que las reparaciones exigidas por la inquilina se debían a una inundación causada por una fuga de agua del piso de arriba. Dicha inundación afectó gravemente al parqué, los armarios, las paredes, el cuadro eléctrico, la cocina, los electrodomésticos o los muebles.
¿Cuál fue al respuesta del arrendador? Señalar que la responsabilidad por los desperfectos era del propietario del piso superior.
Sin embargo, la jurisprudencia insiste en que, de acuerdo a la LAU, las obras de reparación deben ser asumidas por el propietario del inmueble aunque el agente del daño sea otro, «sin perjuicio de las acciones que puedan asistir al propietario frente a ese tercero».
Así, el Código Civil permite presentar una acción para reclamar la compensación del daño sufrido a quien lo produjo. Para ser exactos, su artículo 1902 dicta que «el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado».
Si el casero se niega a hacer reparaciones urgentes… ¿puede hacerlas el arrendatario?
Sí. La ley indica que el arrendatario puede realizar obras urgentes de cara a «evitar un daño inminente o una incomodidad grave». Lo único que tiene que hacer antes es comunicárselo al arrendador.
¿Quién paga las reparaciones en un piso alquilado si las obras las acomete el inquilino? La normativa es clara. El arrendatario puede exigir al arrendador de manera inmediata el importe de las obras. Para ello, es fundamental contar con pruebas que permitan certificar: que las obras se realizaron, la cuantía de las mismas y qué fueron abonadas por el inquilino o que están pendientes de abonar para que las sufrague el casero.
¿Quién paga las reparaciones en un piso alquilado si el daño es culpa del inquilino?
La regla genera sobre quién paga las reparaciones en un piso alquilado tiene una notable excepción: cuando la culpa del daño sufrido por inmueble o la causa del deterioro sea imputable al arrendatario.
En este caso, quien paga las reparaciones en un piso alquilado es el propio inquilino. Esto es así porque el Código Civil establece que:
- El arrendatario es el responsable del deterioro del bien que haya arrendado, salvo que se pueda probar que no ha sido culpa suya.
- El arrendatario también es responsable del daño causado por el resto de personas que habitan su casa.
Es decir, que si el hijo de un inquilino provoca adrede que se inunde el piso, deberá ser el arrendatario el que se haga cargo de las reparaciones.
En definitiva, así como el propietario de un piso puede exigir la reparación de urgencia de humedades en una vivienda cuando su origen se encuentra en un elemento común del edificio, un inquilino también puede exigir reparaciones a su casero. Sin que ello impida al arrendador exigir la reparación del daño causado al responsable del mismo, que puede ser la comunidad u otro propietario.
Ni la ley, ni los tribunales permiten a los arrendadores eludir su deber de efectuar reparaciones para conservar su vivienda y garantizar su habitabilidad. Los inquilinos están protegidos y, en caso de que el casero no atienda sus denuncias, pueden realizar ellos las reparaciones y exigir luego el arrendador se haga cargo de su pago.
Si tienes alguna duda sobre quién paga las reparaciones en un piso alquilado y cómo debes actuar, en Lex Hoy podemos analizar tu caso e informarte.
