Lo que debes saber sobre el uso de un modelo de reclamación de fianza del alquiler
Usar un modelo de reclamación de fianza del alquiler permite a los inquilinos recuperar la fianza que abonaron al arrendador
La ley es clara. El arrendatario de una vivienda tiene que pagarle al arrendador una mensualidad de la renta en metálico cuando se firme el contrato. Este importe constituye la fianza. Es decir, una garantía de que el inquilino va a pagar el alquiler mensual y va a tratar con cuidado el inmueble.
Aunque es obligatorio el pago de una mensualidad en concepto de fianza, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite a las partes pactar que la fianza asciende hasta dos mensualidades en los contratos de hasta cinco años de duración.
¿Qué pasa con esta fianza cuando el inquilino abandona el piso o la casa que alquilaba? El artículo 36.4 de la LAU establece que «el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo».
Por lo tanto, el arrendador debe devolverle la fianza al inquilino, sin que este tenga que reclamársela. Sin embargo, en algunos casos el casero se niega a devolverla o aduce daños en el inmueble para quedarse con la totalidad o parte de la fianza. Aquí es donde entra en juego el uso de un modelo de reclamación de fianza del alquiler.
A continuación, te vamos a contar cómo es el proceso de reclamación de la fianza, qué se debe incluir en un modelo de reclamación de fianza del alquiler y por qué en algunos casos los propios caseros tienen que solicitar la devolución de la fianza a las administraciones públicas.
Desde cuándo se puede reclamar la fianza del alquiler
A tenor de lo dispuesto en la LAU, debemos entender que es posible reclamar la fianza del alquiler desde el mismo momento en que se entregan las llaves del inmueble. Puesto que la ley no establece un plazo concreto. Eso sí, el artículo 36.4 de la LAU indica que la fianza comenzará a devengar el interés legal del dinero «transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución».
Por lo tanto, es recomendable esperar un mes desde la finalización del contrato para usar un modelo de reclamación de fianza del alquiler y exigir al casero el abono de la fianza y de los intereses legales que se generen desde que finalice el plazo legal de un mes para devolverla.
Cuáles son las obligaciones incumplidas que puede alegar el casero para no devolver la fianza
En la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una serie de obligaciones que deben cumplir los arrendatarios:
- Realizar pequeñas reparaciones como consecuencia del desgaste de uso ordinario de la vivienda.
- No llevar a cabo obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento del arrendador.
- Abonar los gastos generales para el sostenimiento de la vivienda, los servicios, tributos y cargas que deba pagar de acuerdo al pacto alcanzado al concertar el contrato de alquiler.
Por lo tanto, si un inquilino no ha realizado las pequeñas reparaciones del inmueble que debería haber efectuado, ha llevado a cabo obras relevantes sin permiso del arrendador o debe algunos de los gastos que señalamos antes, el arrendador puede sufragar las obras o saldar las deudas recurriendo al importe de la fianza.
Además, claro está, puede exigir una indemnización o que el arrendador realice las obras necesarias para que el inmueble quede tal cual estaba en el momento de firmar el contrato.
Contenido del modelo de reclamación de fianza del alquiler al arrendador
Habida cuenta de lo que venimos de apuntar, un modelo de reclamación de fianza del alquiler debe ser tal que así:
- Lugar y fecha en la que se efectúa la reclamación.
- Datos identificativos del arrendatario y del arrendador.
- Resumen del contrato: Dirección del inmueble, precio del alquiler pactado, duración del contrato, fecha en la que se firmó, importe de la fianza abonada, fecha exacta en la que finalizó el contrato y se entregaron las llaves, gastos que debía abonar el arrendatario…
- Descripción del estado de la vivienda: Es recomendable detallar las reparaciones básicas efectuadas y, en caso de que se realizaran obras, describirlas y señalar que se llevaron a cabo con la autorización del arrendador.
- Descripción de los últimos gastos abonados y de los pendientes de pagar. Si aún quedan gastos pendientes de pagar, se deben indicar y cuantificar para que el arrendador los descuente de la fianza.
- Referencia expresa al artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, especialmente, al punto 4 de la misma.
- Solicitud de que se devuelva la fianza abonada en su día al amparo de dicha norma.
- Exigencia de que se abonen los intereses legales a partir de que finalice el plazo de un mes para devolver la fianza voluntariamente desde la entrega de las llaves.
Además, es posible adjuntar al modelo de reclamación de fianza del alquiler fotografías del inmueble para demostrar que el mismo se devuelve en el mismo estado en que se entregó originalmente. En este sentido, si en su día se sacaron fotografías, también es recomendable adjuntarlas a la reclamación.
Por qué vía se debe enviar la reclamación de fianza del alquiler al casero
Habitualmente, los abogados y asesores especializados en Vivienda recomiendan usar el burofax para enviar el modelo de reclamación de fianza del alquiler debidamente cumplimentado.
¿Por qué? Este medio permite demostrar que la reclamación se entregó fehacientemente al arrendador. Sin embargo, la Justicia reconoce la posibilidad de usar medios menos costosos si son canales de comunicación habituales entre el arrendador y el arrendatario.
¿De qué medios hablamos? Canales digitales como el email o el WhatsApp. A fin de cuentas, hoy en día, la mayoría de inquilinos se relacionan con sus caseros mediante el uso de WhatsApp porque es una herramienta que agiliza las comunicaciones y que todos hemos incorporado a nuestro día a día tanto a nivel profesional como personal.
Qué hacer si tras usar un modelo de reclamación de fianza del alquiler el casero no la devuelve
Si el arrendador no responde tras enviarle el modelo de reclamación de fianza del alquiler perfectamente cumplimentado o se niega a abonar la fianza alegando gastos pendientes, reparaciones no efectuadas u obras realizadas sin consentimiento, se debe intentar alcanzar un acuerdo de forma extrajudicial.
¿Cómo? A través de uno de los medios adecuados de solución de controversias (MASC) recogidos en la Ley de Eficiencia de la Justicia: mediación, conciliación, oferta confidencial vinculante, negociación directa entre las partes o sus abogados, proceso de Derecho Colaborativo u opinión de experto independiente.
Lo más habitual, tras usar sin éxito un modelo de reclamación de fianza del alquiler es intentar negociar directamente para recuperar la fianza en su totalidad o llegar a un acuerdo sobre la cifra a devolver; o presentar una oferta vinculante confidencial al casero que este puede aceptar o rechazar.
Si no es posible pactar una solución al conflicto, se puede presentar una demanda ante la jurisdicción civil para exigir la devolución de la fianza en su totalidad o en la parte que el arrendatario considere pertinente, teniendo en cuenta posibles gastos pendientes de abonar.
Cuando el arrendador no devuelve la fianza… porque no obra en su poder
La disposición adicional tercera de la LAU establece que las comunidades autónomas pueden obligar a los arrendadores a depositar el importe de la fianza en organismos públicos. Junto a la entrega de la fianza, los arrendadores deben aportar:
- Los datos identificativos del arrendador y del arrendatario, incluidos sus domicilios.
- Los datos identificativos de la vivienda: dirección, año de construcción, información sobre las reformas efectuadas, superficie construida de uso privativo, referencia catastral y calificación energética.
- Las características del contrato: renta anual, duración, sistema de actualización de la renta, importe de la fianza, acuerdo para el pago de los gastos y los suministros básicos y especificación de si la vivienda se ha alquilado amueblada.
Como acabamos de apuntar, las CCAA pueden o no imponer el depósito de la fianza. ¿En cuáles se debe depositar la fianza y en cuáles no?
| CCAA en las que sí hay que depositar la fianza del alquiler | CCAA en las que no hay que depositar la fianza del alquiler |
|---|---|
| Andalucía | Asturias |
| Aragón | Cantabria |
| Baleares | Extremadura |
| Canarias | Murcia |
| Castilla y León | Navarra |
| Castilla – La Mancha | La Rioja |
| Cataluña | |
| Comunidad Valenciana | |
| Galicia | |
| Madrid | |
| País Vasco | |
| Ceuta y Melilla |
¿Cómo se recupera la fianza una vez finalizado el alquiler? Se debe presentar ante el organismo de la comunidad autónoma correspondiente un modelo de reclamación de fianza del alquiler.
¿Quién tiene que presentar el modelo de reclamación de fianza del alquiler? El arrendador.
¿Cuándo se le devuelve la fianza? Las administraciones públicas tienen un mes desde que reciben la solicitud para ingresarles a los arrendadores los importes de las fianzas que depositaron.
¿En qué consiste el modelo de reclamación de fianza del alquiler? Cada CCAA tiene su propio formulario o procedimiento estandarizado para solicitar la devolución de una fianza de alquiler. Por ejemplo, en Andalucía es el modelo 808 y en Madrid el modelo 254. Pero, básicamente, se piden los datos identificativos del arrendador, el inmueble, el alquiler y la fianza, así como la documentación que demuestre que el contrato de alquiler ha finalizado. Además, claro está, se debe aportar una cuenta bancaria para que se efectúe la devolución.
En definitiva, las relaciones entre arrendadores e inquilinos son una fuente inagotable de dudas: ¿Quién tiene que pagar el seguro de impago del alquiler? ¿Cuáles son los requisitos para presentar una demanda de desahucio por impago de alquiler? ¿Es posible deducir los alquileres no cobrados en el IRPF? ¿Cómo se reclama la fianza tras la finalización del contrato?
Para afrontar esta última cuestión es clave contar con un modelo de reclamación de fianza del alquiler integral, en el que se vuelque toda la información relevante para demostrar que se tiene derecho a recuperar la fianza.
En Lex Hoy colaboramos con abogados especializados en reclamaciones de vivienda asesorando tanto a inquilinos como a caseros. Si estás en inmerso en un conflicto por la fianza de una vivienda, podemos estudiar tu caso y asesorarte para que defiendas tus derechos.
