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Plazos, documentos y vías legales para que un arrendador pueda afrontar una reclamación de rentas impagadas sin perder tiempo ni dinero
Llega el final del mes y tu inquilino no te ha pagado la renta. Pasa otro mes y sigue sin llegar ninguna transferencia a tu cuenta bancaria. Le llamas y le escribes, pero no te contesta. ¿Qué puedes hacer?
En España es posible presentar una reclamación de rentas impagadas. ¿Con qué fin? Garantizar que el arrendador recupera todo el dinero que el arrendatario le debe.
¿La vía de la reclamación de rentas impagadas es muy compleja? En realidad no. Aparece regulada en dos normas clave: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
A continuación, vamos a repasar cómo funciona una reclamación de rentas impagadas, en función de si el inquilino sigue o no en el inmueble, qué documentación hace falta, cuánto se suele alargar el proceso y hasta cuándo hay margen legal para reclamar. Y también señalaremos, porque conviene tenerlo claro desde el principio, las diferencias que sí existen entre reclamar a un inquilino de vivienda y a uno de local.
¿Desde cuándo se puede presentar una reclamación de rentas impagadas?
Aquí va la primera sorpresa, y es buena: la ley no obliga a esperar meses para reaccionar. En el mismo instante en que una mensualidad vence y no se paga, el arrendador ya tiene derecho a exigirla, tanto si se trata de una vivienda como de un local.
El artículo 27.2.a) de la LAU recoge la falta de pago de la renta como causa suficiente para resolver el contrato de vivienda y reclamar lo debido. Y ese mismo criterio resulta aplicable a los arrendamientos de uso distinto del de vivienda por remisión del artículo 35 de la propia ley.
No hace falta dejar que se acumulen tres o cuatro meses; basta con que una sola renta esté vencida para que nazca el derecho a iniciar una reclamación de rentas impagadas.
Dicho esto, la mayoría de propietarios prefiere dar antes un paso previo: enviar un burofax instando el pago de las rentas. No siempre es obligatorio, pero sí es útil, porque deja constancia del impago y condiciona la posibilidad de que el inquilino enerve la acción más adelante, es decir, que frene el desahucio pagando en el último momento.
Se opte o no por requerir el pago de las rentas, desde 2025 es obligatorio activar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) o, por lo menos, intentarlo. Por ejemplo, enviando al inquilino una oferta vinculante confidencial o negociando directamente con él. Si pasado un mes no se llega a un acuerdo o el inquilino ni siquiera responde a la invitación de participación, el camino judicial queda abierto. Y conviene no dejarlo dormido: cuanto antes se actúe, menor será la deuda acumulada y más fácil resultará demostrarla, sea cual sea el tipo de inmueble.
Reclamación de rentas impagadas a través de un proceso monitorio
Cuando el inquilino ya no está en el inmueble —se ha ido sin avisar, ha cerrado el negocio o simplemente ha desaparecido—, pedir un desahucio no tiene sentido: no hay nada que desalojar. Ahí, tanto si hablamos de una vivienda como de un local, la vía más rápida suele ser el proceso monitorio, regulado en el artículo 812 y siguientes de la LEC, pensado para deudas líquidas, determinadas y vencidas, en el que el impago de rentas encaja casi a la perfección.
Qué documentación se necesita
Conviene tener a mano el contrato firmado, un desglose de las mensualidades pendientes, los extractos bancarios que acrediten que el dinero nunca llegó y, si lo hubo, el burofax remitido al inquilino. La LEC exige que la deuda pueda acreditarse mediante documentos firmados por el deudor o con su sello, así que cuanto más ordenada esté esa carpeta, más ágil será la tramitación. Y aquí hay algo que suele sorprender: no hace falta abogado ni procurador para iniciar el monitorio, ni en vivienda ni en local.
Cómo es el proceso
Aunque han existido dudas al respecto, la mayoría de tribunales considera que se debe acudir a un MASC antes de un proceso monitorio, por lo que hay que tener en cuenta este trámite que ya describimos antes. ¿Qué pasa tras el MASC?
Todo arranca con una petición dirigida al Tribunal de Instancia del domicilio del inquilino, que requiere al deudor para que pague en 20 días o presente oposición. Si guarda silencio, se despacha ejecución directamente contra su patrimonio.
Ahora bien, si decide oponerse, la reclamación de rentas impagadas se resuelve definitivamente por los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, tal y como establece el artículo 818.3 de la LEC. Mejor saberlo desde el principio.
Cuánto dura
Cuando no hay oposición, el monitorio suele resolverse en pocos meses, porque su diseño busca esquivar la lentitud de un juicio declarativo completo. Pero si el inquilino se opone y el asunto acaba en juicio verbal, los plazos se estiran, y en juzgados con más carga de trabajo puede superarse el año. Aun así, sigue siendo la opción más veloz cuando lo único que se busca es cobrar la deuda, sin necesidad de recuperar la posesión del inmueble.
Reclamación de rentas impagadas junto a la demanda de desahucio
Si, en cambio, el inquilino sigue en la vivienda o en el local sin pagar, la estrategia cambia. Lo recomendable es acumular en una misma demanda el desahucio por falta de pago y la reclamación de rentas impagadas, evitando abrir dos procedimientos donde bastaría con uno. Esta posibilidad la recoge el artículo 250.1.1º de la LEC, que permite resolver en juicio verbal tanto la recuperación de la posesión como el cobro de lo debido.
Qué documentación se necesita
Además del contrato y del desglose de las rentas, hay que acompañar la prueba de haber requerido el pago al arrendatario —normalmente un burofax con acuse de recibo—, porque de ese detalle depende que el inquilino conserve o no la facultad de enervar la acción. También conviene aportar una nota simple del Registro de la Propiedad. A diferencia del monitorio, aquí sí es obligatoria la intervención de abogado y procurador, sea vivienda o local.
Cómo es el proceso
Una vez admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al demandado, conforme al artículo 440.3 de la LEC, para que en 10 días desaloje el inmueble, pague la deuda, enerve la acción abonando todo lo debido o comparezca ante el juzgado para explicar por qué no debe esa cantidad. Si no hace nada de eso, se dicta directamente decreto poniendo fin al procedimiento y fijando fecha de lanzamiento. Si se opone, se celebra vista, y el juzgado dicta sentencia que también resuelve sobre la reclamación de rentas impagadas acumulada.
Aquí conviene detenerse en una diferencia importante entre vivienda y local. Cuando el inmueble reclamado es la vivienda habitual del demandado, el artículo 441, apartados 5 a 7, de la LEC —reforzado por la Ley 12/2023, del derecho a la vivienda— obliga al juzgado a comunicar de oficio el procedimiento a los servicios sociales para que valoren si existe una situación de vulnerabilidad económica o social.
Si la confirman, el tribunal puede suspender temporalmente el desahucio mientras se buscan medidas o alternativas habitacionales. Este mecanismo no existe cuando el arrendamiento es de un local o una nave, porque ahí no hay una vivienda familiar que proteger.
Además, si el arrendador de vivienda tiene la condición de gran tenedor y el inmueble está en una zona de mercado tensionado, puede verse obligado a conceder una prórroga adicional al inquilino vulnerable antes incluso de poder presentar la demanda, lo que en la práctica retrasa varios meses el inicio del procedimiento.
Cuánto dura
La duración media de un desahucio con reclamación de rentas suele moverse entre 4 y 8 meses sin oposición ni incidencias de vulnerabilidad, aunque la cifra varía mucho según el juzgado. En vivienda, si entra en juego la comprobación de vulnerabilidad o la eventual suspensión, el proceso puede alargarse considerablemente más allá de esa horquilla. En cualquier caso, la ley busca la máxima celeridad posible, porque el perjuicio para el arrendador crece cada mes que el inmueble sigue ocupado sin generar ingreso.
Qué pasa con las rentas impagadas desde que se presenta la demanda
Aquí surge una duda razonable, y la respuesta suele aliviar: ¿qué pasa con las mensualidades que se generan mientras el procedimiento sigue su curso? Pues bien, no hace falta presentar una demanda nueva cada mes. La LEC permite reclamar, junto a las rentas ya vencidas al interponer la demanda, todas las que se devenguen durante la tramitación, hasta que se recupera la posesión del inmueble. La reclamación de rentas impagadas queda así actualizada casi de forma automática, tanto en vivienda como en local.
Eso sí, conviene llevar un registro ordenado de esas rentas, porque será esa documentación la que sirva de base, en la ejecución, para fijar el importe total pendiente. Es un detalle pequeño que muchos arrendadores pasan por alto.
¿Hasta que momento se puede interponer una reclamación de rentas impagadas?
Aquí entra en juego un concepto que conviene no perder de vista: la prescripción. Conforme al artículo 1964 del Código Civil, tras la reforma de la Ley 42/2015, el plazo general de prescripción de las acciones personales sin plazo especial es de 5 años. La reclamación de rentas impagadas, al nacer de obligaciones periódicas de pago, se enmarca en ese plazo, contado mes a mes desde que cada renta resultó exigible, ya sea en un contrato de vivienda o de local.
En la práctica, un arrendador puede reclamar las rentas devengadas en los cinco años anteriores a la demanda, pero no las más antiguas, salvo que haya habido actos que interrumpan la prescripción, como un requerimiento fehaciente de pago. De ahí que convenga no dejar pasar el tiempo: cuanto más se demora la decisión de actuar, más riesgo hay de que ese derecho se diluya.
Al final, reclamar rentas impagadas no es ningún procedimiento excepcional: es una herramienta legal pensada para una situación que, tarde o temprano, viven muchísimos arrendadores, alquilen una vivienda o un local.
¿Cuáles son las claves para que una reclamación de rentas impagadas termine con el cobro de lo que se te debe y tu inmueble de nuevo en tus manos?
- Elegir bien la vía: monitorio si el inquilino ya se marchó, desahucio acumulado si sigue en el inmueble.
- Reunir la documentación desde el primer momento.
- Tener presente si aplica o no la protección por vulnerabilidad propia de la vivienda habitual.
- No dejar que los plazos corran en tu contra.
