Todo lo que debes saber sobre los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas
IRPF, ITP… La DGT ha aclarado cuáles son los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas que deben tener en cuenta tanto el comprador como el vendedor
Las criptomonedas son cada vez más relevantes en nuestra sociedad. En los últimos años hemos vivido un auténtico boom en el mercado cripto. La mejor forma de constatarlo es atendiendo al valor de un bitcoin. Hace 5 años, en noviembre de 2020, un bitcoin valía unos 12.000€, hoy en día, su valor ronda los 90.000€. Esto implica que una persona que tenga dos o tres bitcoins puede sufragar el coste de una casa o un piso.
De ahí que no deba sorprendernos que ya se estén realizando operaciones inmobiliarias con criptomonedas. Esta novedad en el terreno de la compraventa de inmuebles trae consigo una gran duda en el plano fiscal: ¿cuáles son los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas?
Tal es así que la Dirección General de Tributos (DGT) ya se ha tenido que pronunciar sobre esta cuestión. Lo ha hecho a través de la consulta vinculante V0935-25, en la que se aclara cuáles son los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas.
Además, la DGT no se limita a listar los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas que debe sufragar quien adquiere el inmueble, sino que también nos explica cuál es la carga fiscal del vendedor del inmueble y que, por lo tanto, pasa a ser el propietario de las criptomonedas.
A continuación, te vamos a aclarar cuáles son los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas a raíz de lo establecido por la DGT y la normativa fiscal de nuestro país.
Las criptomonedas son bienes inmateriales y usarlas para adquirir una vivienda es una permuta
La principal definición legal de los criptoactivos la encontramos en el Reglamento (UE) 2023/1114 sobre los mercados de criptoactivos. Esta norma de ámbito europeo define los criptoactivos como «una representación digital de un valor o de un derecho que puede transferirse y almacenarse electrónicamente, mediante la tecnología de registro distribuido o una tecnología similar».
Apoyándose en dicha definición, la Dirección General de Tributos considera que las criptomonedas son bienes inmateriales.
¿Cuál es la implicación de esta categorización en lo relativo a los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas? Si los bitcoins o los ethereums son bienes inmateriales, usarlos para adquirir un inmueble es una permuta.
El artículo 1538 del Código Civil define a la permuta como «un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra».
En este caso, el comprador de la casa le entrega sus criptomonedas al vendedor y este entrega su inmueble.
Impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas y por venderla
Básicamente, la DGT apunta al abono de dos impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
IRPF
El artículo 33 de la Ley del IRPF establece que «son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél».
La misma norma establece una regla especial para el caso de que la variación patrimonial tenga su origen en una permuta. Así, el artículo 37.1.h) fija que en la permuta de bienes o derechos, la ganancia o pérdida patrimonial debe determinarse a partir de la diferencia que exista entre el valor de adquisición del bien que se cede y el mayor de entre estos dos valores:
- El valor de mercado del bien que se entrega.
- El valor de mercado del bien que se recibe a cambio.
¿Qué implica esto en lo que respecta a los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas?
- El comprador del inmueble tendrá que pagar el IRPF correspondiente por la ganancia patrimonial que se manifieste al adquirir la vivienda.
- Para calcular la ganancia patrimonial se debe tomar como referencia el valor que tenían las criptomonedas cuando las adquirió y el valor de los criptoactivos en el momento de la permuta o el valor de mercado del inmueble adquirido, en función de cuál sea más elevado.
La ganancia patrimonial (o la pérdida, porque puede ser que las cripto se desvalorizasen) debe integrarse en la declaración de la Renta del año en que se realizó la permuta dentro de la base imponible del ahorro.
El tipo impositivo al que está sujeta la base imponible del ahorro va desde el 19% hasta el 28% y para calcular la carga tributaria se tienen en cuenta todos los rendimientos del capital mobiliario y las pérdidas y ganancias patrimoniales obtenidos por el contribuyente a lo largo del año fiscal.
ITP
Cuando se compra una vivienda se debe pagar un impuesto indirecto. Si la vivienda es nueva, ese impuesto es el IVA. Sin embargo, si no se trata de una vivienda nueva, el impuesto a abonar es el ITP.
En el caso de que dos ciudadanos acuerden la permuta de un inmueble por criptomonedas es evidente que no estamos ante una vivienda nueva. De ahí que al listar los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas debamos incluir el ITP y no el IVA.
La Ley del ITP establece en su artículo 7 que están sujetas al impuesto las «transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas». Mientras que el artículo 8 fija que el pago del impuesto corresponde a quien adquiere un bien en el transcurso de una transmisión.
¿Qué implica esto en el caso de una permuta en el que las dos partes entregan y adquieren un bien? El artículo 23 del reglamento del impuesto establece que «en las permutas de bienes o derechos, tributará cada permutante por el valor comprobado de los que adquiera, salvo que el declarado sea mayor».
De ahí que entre los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas se incluya el pago del ITP por el inmueble adquirido.
¿Cómo se calcula el ITP?
- La base imponible del impuesto es el valor de la vivienda.
- Según el artículo 10 de la ley, el valor de la vivienda es su valor de mercado. A este respecto, la norma establece que «se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse».
- Sin embargo, si los permutantes declaran un valor mayor o la prestación pactada es mayor (el valor de las criptos), «la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible».
- Al tratarse el ITP de un impuesto cedido a las CCAA, estas pueden aplicar tipos diferentes a los fijados en la ley. Si no lo hacen, el tipo fijo por transmisión de bienes inmuebles es del 6% de la base imponible. De ahí que recomendemos que se consulte cuál es el impuesto por comprar una vivienda de segunda mano.
Impuestos por vender una vivienda a cambio de obtener criptomonedas
Más allá de aclarar cuáles son los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas, también es importante determinar cuáles son los impuestos a pagar por vender un inmueble y recibir a cambio criptoactivos.
De hecho, la consulta de la DGT que estamos desmenuzando en este artículo sobre impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas fue planteada por un ciudadano que deseaban vender un inmueble.
IRPF
Lo que señalamos al abordar los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas es, básicamente, válido para el vendedor de la casa o piso. Sin embargo, entra en juego una cuestión clave: cómo se calcula el valor de adquisición de la vivienda.
Según el artículo 34.1.a) de la Ley del IRPF, para calcular dicho valor hay que sumar:
- El importe real por el que se efectuó la adquisición.
- El coste de las inversiones y mejoras realizadas por el vendedor, así como «los gastos y tributos inherentes a la adquisición».
Una vez obtenido el valor de adquisición se debe contraponer al valor de mercado del inmueble o al valor de las criptomonedas recibidas para calcular la pérdida o ganancia patrimonial que se debe declarar en el IRPF.
ITP
La consulta de la DGT es clara: «cada uno de los permutantes deberá tributar por el valor comprobado de lo que adquiera, salvo que el declarado sea superior». Por lo tanto, quien vende una vivienda a cambio de obtener criptomonedas debe pagar el ITP en función del valor de las criptos.
Al considerarse que las criptomonedas son bienes inmateriales y, a efectos tributarios, se consideran bienes muebles, el tipo impositivo que se les aplica en el ITP es el 4% de la base imponible: el valor de las criptos en el momento de la permuta o el valor declarado si es mayor.
Eso sí, como ya apuntamos antes, es importante tener en cuenta que las CCAA pueden fijar tipos del ITP diferentes.
Conclusiones
En definitiva, al transformarse en un bien de gran valor, las criptomonedas están adquiriendo una relevancia creciente en ámbitos como el sucesorio o el fiscal.
Saber cuáles son los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas o por vender un piso o una casa a cambio de criptoactivos es crítico para valorar la conveniencia de la operación.
En Lex Hoy colaboramos con juristas y asesores especializados en activos digitales para arrojar luz sobre cuestiones como el reparto de bienes digitales de una herencia, la sucesión de criptomonedas si fallece el heredero, la regularización de criptomonedas ante Hacienda o los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas.
Si tienes pensado permutar criptomonedas para adquirir una casa o un piso, es fundamental que cuentes con asesoramiento legal a la hora de:
- Negociar y redactar el contrato.
- Conocer de antemano los impuestos por comprar una vivienda con criptomonedas y la carga fiscal específica que se va a tener que asumir.
- Presentar las declaraciones tributarias y sufragar los impuestos con éxito para evitar problemas con Hacienda.
