Índice de contenidos
Los conflictos entre copropietarios son habituales en herencias, divorcios y compras conjuntas de bienes, de ahí que sea importante que las personas involucradas conozcan sus derechos y opciones para encontrar una solución
Compartir la propiedad de algo con otra persona suena bien sobre el papel. Se reparten los gastos, el uso y, en teoría, también las decisiones. La práctica, sin embargo, es tozuda y rara vez respeta la teoría.
Los conflictos entre copropietarios aparecen justo en la grieta que se produce cuando dos o más voluntades que antes iban de la mano empiezan a tirar cada una para su lado. Y es que no hace falta mala fe para que surjan: basta con que dos o más personas quieran cosas distintas para el mismo piso, la misma finca o el mismo bien. Cuando eso ocurre, conviene saber qué dice la ley, hasta dónde llega el margen para negociar y qué acaba, tarde o temprano, decidiéndose ante un juez.
En este artículo repasamos cuáles son los conflictos entre copropietarios más frecuentes, qué caminos existen para resolverlos cuando nacen de una compra conjunta, y cómo se afrontan en dos escenarios donde, la verdad, se disparan con especial fuerza: el divorcio y la herencia.
Cuáles son los conflictos entre copropietarios más comunes
La convivencia jurídica sobre un mismo bien —lo que el Código Civil bautiza como comunidad de bienes— está regulada en los artículos 392 a 406 de esta norma. El artículo 398 exige el acuerdo de la mayoría de los partícipes, calculada según sus cuotas, para administrar la cosa común. Parece sencillo dicho así, pero basta con que esa mayoría no exista, o con que uno decida ir por libre, para que el conflicto esté servido.
Entre los conflictos entre copropietarios que más se repiten podemos destacar cuatro:
- Conflictos entre copropietarios en torno al uso: uno de los propietarios se instala en el inmueble sin compensar al resto, algo que el Tribunal Supremo considera indemnizable desde que el otro comunero reclama esa compensación.
- Conflictos entre copropietarios relacionados con el dinero: quién paga la comunidad, el IBI, o esa reforma que uno ve imprescindible y el otro, un capricho. Suelen ser habituales en el caso de herencias no divididas.
- Conflictos entre copropietarios sobre la venta del bien. Probablemente son los conflictos más habituales y llegan cuando alguien quiere vender su parte y el resto ni la compra ni está dispuesto a vender la suya, así que el bien queda en tierra de nadie.
- Conflictos entre copropietarios por discrepancias sobre actos de disposición. Este cuarto tipo de conflicto es menos visible pero igual de frecuente. Ningún copropietario puede vender, hipotecar o alterar de forma sustancial el bien común sin el consentimiento de los demás, así lo marca el artículo 397 del Código Civil. Y cuando alguien se salta esa regla, el conflicto deja de ser una cuestión de convivencia incómoda y se convierte en un problema legal con consecuencias muy reales.
Qué mecanismos existen para resolver los conflictos entre copropietarios tras la compra conjunta de un bien
Cuando dos o más personas compran juntas una vivienda, un local o un terreno, suelen pensar en las ventajas: repartir la hipoteca, sumar ahorros, acceder a algo que por separado jamás podrían pagar. Rara vez piensan en qué pasará si, con los años, uno quiere salir de esa comunidad y el otro se aferra a quedarse. Ahí nacen la mayoría de los conflictos entre copropietarios ligados a las compras conjuntas.
La primera vía, y la más sensata siempre que sea posible, es intentar alcanzar un acuerdo a través de un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Mediante la mediación, la presentación de una oferta vinculante confidencial o la negociación directa entre las partes o sus abogados se puede: acordar el uso, pactar una compensación, o que uno compre la parte del que quiere marcharse.
Probar esta vía es obligatorio antes de acudir al ámbito judicial y, además, si permite llegar a un consenso supone un importante ahorro de tiempo y dinero y suele dejar la relación entre las partes en mejor estado que un pleito.
Si ninguna de estas opciones cuaja, la ley reserva una salida clara: la acción de división de cosa común, recogida en el artículo 400 del Código Civil, que establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Esta acción, conocida como actio communi dividundo, puede terminar con
- La adjudicación física del bien o inmueble.
- La venta del bien en subasta y el reparto del dinero.
- La adjudicación a uno de los copropietarios que compensa al resto.
El Tribunal Supremo ha insistido en que es imprescriptible salvo pacto expreso de indivisión, lo que la convierte en el último recurso —pero también en el más seguro— para zanjar esos conflictos entre copropietarios que amenazan con eternizarse.
Cómo se pueden resolver los conflictos entre copropietarios en caso de divorcio
El divorcio añade una capa extra de complejidad, porque a menudo la vivienda fue comprada durante el matrimonio y ahora hay que decidir qué pasa con ella al margen del propio proceso de separación. Los conflictos entre copropietarios, en este contexto, suelen concentrarse en dos frentes:
- Quién se queda viviendo en la casa mientras se resuelve el resto.
- Qué ocurre con la propiedad una vez liquidado el régimen económico matrimonial.
Si el matrimonio se rigió por gananciales, la vivienda forma parte de esa sociedad y su reparto se resuelve dentro del procedimiento de liquidación, no a través de la acción de división del artículo 400.
Ahora bien, cuando el régimen era de separación de bienes y ambos cónyuges compraron la vivienda en proindiviso, sí es plenamente aplicable la extinción de condominio: uno de los excónyuges se queda con todo el inmueble compensando económicamente al otro. Tiene, además, una ventaja fiscal nada desdeñable: se tributa por Actos Jurídicos Documentados en lugar de por Transmisiones Patrimoniales.
El Tribunal Supremo ha matizado también algo importante: el derecho de uso de la vivienda familiar cuando hay hijos menores. El artículo 96 del Código Civil atribuye ese uso al progenitor que tiene la custodia, y esto puede paralizar durante años cualquier intento del otro copropietario de vender o dividir el bien.
De ahí que negociar una extinción de condominio con un calendario y unas condiciones bien definidas suela ser la salida más razonable frente a un litigio que puede alargarse mucho más de lo necesario.
Cómo abordar los conflictos entre copropietarios en caso de herencia
La herencia es, sin lugar a dudas, el terreno donde más conflictos entre copropietarios florecen, porque convierte a varios herederos en comuneros de la noche a la mañana, sin que hayan elegido esa situación.
Esto ocurre cuando no hay testamento y los herederos no se ponen de acuerdo sobre cómo dividir la herencia de la que todos son beneficiarios. De tal forma que todos los herederos son copropietarios de los bienes heredados: casas, fincas, bienes muebles…
Para resolver los conflictos entre copropietarios en este escenario hay que recurrir al mecanismo de partición de la herencia. Cuando no hay testamento y no se puede alcanzar un acuerdo sobre la repartición de los bienes, nuestra legislación contempla que intervenga un contador-partidor. Es decir, una persona neutral que se encargará de proponer un reparto justo de los bienes que pueda satisfacer a todas las partes implicadas.
¿Qué sucede si esta vía no llega a buen puerto? Todos los herederos tienen derecho a solicitar la partición judicial de la herencia, aunque es un proceso más largo, costoso y duro a nivel emocional.
Una vez cerrada la partición, si algún bien sigue en manos de varios herederos —algo frecuente cuando no admite una división cómoda, como suele pasar con una vivienda— vuelve a estar disponible la acción de división del artículo 400.
Al final, por vía notarial o judicial, lo esencial es no dejar que la indivisión se eternice: cuanto más tiempo pasa, más se enquistan los conflictos entre copropietarios.
Conclusión: cómo salir de un conflicto entre copropietarios sin perder ni el bien ni la paciencia
Los conflictos entre copropietarios casi nunca se resuelven solos, por mucho que uno espere a que el tiempo lo arregle. Ya nazcan de una compra conjunta, de un divorcio o de una herencia, todos comparten el mismo punto de partida: varias personas obligadas a decidir juntas sobre algo que, con el paso del tiempo, ha dejado de interesarles por igual o sobre lo que tienen opiniones e intereses enfrentados.
La buena noticia es que el ordenamiento jurídico español ofrece herramientas de sobra para salir de ese punto muerto: desde la negociación directa y la mediación hasta la acción de división de cosa común o la extinción de condominio, pasando por la partición hereditaria cuando el origen está en una herencia o la liquidación del régimen de gananciales en caso de divorcios de matrimonios que se habían casado por esta vía.
Dicho esto, la vía más rápida y menos costosa sigue siendo, casi siempre, el acuerdo entre las partes, siempre que exista voluntad real de llegar a él. Y cuando esa voluntad falta, la ley tampoco deja a nadie atrapado para siempre en una comunidad que ya no quiere: existe siempre un camino legal para salir, aunque a veces implique pasar por un juzgado. Conocerlo de antemano —y buscar el asesoramiento adecuado desde el primer desacuerdo— sigue siendo la mejor manera de evitar que los conflictos entre copropietarios se eternicen y dañen a todas las partes involucradas..
