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Detallamos todos los pasos que debe dar un consumidor para ayudarle a descubrir cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025
Un pequeño terremoto. Eso fue lo que se produjo en la Navidad de 2015 cuando el Tribunal Supremo sentenció que los bancos no podían imponer a sus clientes todos los gastos relacionados con la constitución de una hipoteca.
Cuatro años más tarde, en enero de 2019, el TS emitió cuatro sentencias que sirvieron para establecer con precisión cuál debía ser la distribución de los gastos hipotecarios.
Estas sentencias han fijado la doctrina del Alto Tribunal en esta materia y son esenciales a la hora de saber cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025.
Igual de relevante es la respuesta legal a los pronunciamientos del Tribunal Supremo: la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019. Dicha norma estipula la distribución concreta de los gastos hipotecarios para los contratos que se celebrasen después de su aprobación.
Así, para saber cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025 es imprescindible tener en cuenta que no se pueden reclamar los mismos gastos si la hipoteca se firmó antes o después de 16 de junio de 2019:
| Tipo de gasto | Quién debe abonarlo si la hipoteca es anterior al 16/06/19 | Quién debe abonarlo si la hipoteca es posterior al 16/06/19 |
|---|---|---|
| Notariales | La escritura del préstamo y su modificación debe pagarse a medias. La escritura de cancelación de la hipoteca corre a cargo del cliente. Las copias de las escrituras las ha de sufragar quién las solicite. | La escritura el banco, las copias quien las solicite. |
| Registrales | La inscripción de la garantía hipotecaria en el registro de la propiedad debe ser sufragada por el banco. La inscripción de la escritura de cancelación de la hipoteca debe ser abonada por el cliente. | La inscripción de la garantía corre a cargo del banco. |
| De gestoría | Ha de ser sufragado por las dos partes. | El banco. |
| De tasación | Corresponden al banco. | El cliente. |
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados | El cliente era el sujeto pasivo del impuesto hasta el 10 de noviembre de 2018. | El banco debe asumir el pago del impuesto desde el 10 de noviembre de 2018, como establece el RD-ley 17/2018. |
Después de aclarar cómo es la distribución de los gastos, podemos abordar cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025.
1. Buscar el asesoramiento de un abogado es fundamental para saber cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025
La mejor forma de saber cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025 es acudiendo a un abogado especializado en Derecho Hipotecario. Este profesional:
- Estudiará las escrituras de la hipoteca.
- Determinará si las cláusulas en las que se fijan los gastos infringen la doctrina del TS o la LCCI.
- Calculará el importe que se puede reclamar a partir de las facturas de los gastos facilitadas por el cliente.
- Diseñará una estrategia legal para reclamar los gastos hipotecarios con éxito.
- Elaborará una reclamación completa y sólida apoyada en la normativa en vigor y en la jurisprudencia.
2. Presentar una reclamación extrajudicial previa al banco
Un aspecto crucial que se debe tener en cuenta para entender cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025 es que no se puede acudir directamente a la Justicia, sino que es necesario presentar una reclamación extrajudicial previa al banco. Así lo establece la Ley de Eficiencia de la Justicia. ¿Cómo funciona este proceso?
- Los bancos están obligados a disponer de departamentos de atención al cliente o defensores del cliente para atender y resolver las reclamaciones de sus clientes relacionadas con sus intereses y derechos, así lo establece la La Ley de Medidas de Reforma del Sistema Financiero.
- En la reclamación es imprescindible indicar los motivos por los que se considera que el reparto de gastos es abusivo y establecer la cantidad de dinero que se reclama a la entidad. Se puede emplear un modelo de reclamación de gastos de una hipoteca.
- La entidad financiera debe responder en el plazo de un mes aceptando la reclamación y acordando la devolución de los gastos abonados indebidamente por el cliente, rechazándola o presentando una contraoferta.
- Si pasado este plazo temporal la entidad financiera no responde o el consumidor no está de acuerdo con su resolución, se entenderá que se ha cumplido el requisito de procedibilidad y se podrá acudir a la Justicia.
Otro elemento relevante para saber cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025 es que, a diferencia de otras cuestiones, en lo relativo a las cláusulas contractuales abusivas no se puede reclamar ante el Banco de España después de haber acudido al banco. El propio organismo nos recuerda que carece de competencias y que si no se llega a un acuerdo con el banco para anular las cláusulas abusivas es necesario acudir a los tribunales españoles.
3. Activar un MASC para intentar llegar a un acuerdo con la entidad financiera
A la hora de aclarar cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025, es importante tener en cuenta la nueva vía que ha abierto la Ley de Eficiencia de la Justicia: la participación en un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC).
Esta norma, que entró en vigor en abril de 2025, obliga a todas las personas que desean interponer una demanda en el orden civil a intentar negociar extrajudicialmente. Para ello, se puede recurrir a procedimientos como la mediación, la conciliación, la negociación directa o la presentación de una oferta confidencial vinculante.
En el caso de los litigios en materia de consumo, basta con realizar la reclamación extrajudicial previa para cumplir el requisito de procedibilidad, pero ello no impide que los clientes de los bancos también «puedan acudir a cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias». Por lo tanto, al detallar cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025 es pertinente destacar que se puede intentar negociar con el banco a través de vías como la mediación o recabar la opinión de un experto independiente.
4. Presentar una demanda ante la jurisdicción civil en caso de que no se alcance un acuerdo extrajudicial satisfactorio
Tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo como la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario son claras, por lo que es posible que los bancos opten por pactar en la fase extrajudicial y las desavenencias en torno a los gastos hipotecarios no lleguen hasta los tribunales.
Sin embargo, al abordar cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025 no podemos obviar que algunas entidades financieras optan por dilatar en el tiempo la devolución de cantidades que pueden llegar a ser elevadas y, por lo tanto, fuerzan a los consumidores a presentar demandas.
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos hipotecarios? El Código Civil de nuestro país establece que las acciones de reclamación de cantidades prescriben a los cinco años. Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó que dicho plazo solo comienza a correr cuando existe una sentencia firme que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a un consumidor a sufragar gastos que no le correspondían.
Así, al analizar cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025 debemos ser conscientes de que miles de personas aún están a tiempo de hacerlo y que los bancos no pueden alegar que se ha agotado el plazo de prescripción.
¿Qué se puede obtener al presentar una demanda? La recuperación de los gastos abonados de más, la obtención de los intereses legales desde el momento en que se pagaron los gastos y la condena a costas del banco.
En definitiva, es fundamental que los consumidores que pagaron gastos de constitución de sus hipotecas que no le correspondían tengan toda la información para saber cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025. De esta forma, podrán defender sus derechos y recuperar cuantiosas cantidades de dinero.
