Cómo impugnar un acuerdo de la junta de propietarios de un edificio

Repasamos los requisitos que se deben dar para que un vecino pueda impugnar un acuerdo de la junta de propietarios ante la Justicia

Una junta de propietarios puede llegar a ser más tensa que una votación en el Congreso en la que no se tiene claro si una ley saldrá o no adelante. Sobre todo, en aquellos casos en los que entra en juego el dinero. Así, en muchas juntas de propietarios de un edificio es necesario acordar la aprobación de derramas para realizar obras o determinar a cuánto ascienden las deudas de algunos vecinos con la comunidad.

Este último caso, tristemente habitual, se dio en una comunidad de vecinos aragonesa que mediante un acuerdo de la junta de propietarios determinó cuál era la deuda mantenida por algunos de ellos. Una propietaria, disconforme con el acuerdo, decidió presentar una demanda contra la comunidad para impugnarlo.

Hasta aquí, todo en orden. La Ley de Propiedad Horizontal reconoce el derecho a impugnar un acuerdo de la junta de propietarios en su artículo 18.

Sin embargo, el Tribunal de Instancia de Calatayud decidió no admitir a trámite la demanda para impugnar un acuerdo de la junta de propietarios. ¿Por qué? Entendió que la demandante no había cumplido dos requisitos de procedibilidad para poder interponer la demanda:

1. No había intentado alcanzar un acuerdo extrajudicial con la comunidad a través de un medio adecuado de solución de controversias (MASC), como puede ser una mediación o la presentación de una oferta vinculante confidencial.
2. No cumplía todos los requisitos exigidos en el artículo 18 de la LPH y, para ser más concretos, uno de ellos: estar al día con sus obligaciones económicas con respecto a la comunidad.

El caso llegó finalmente a la Audiencia Provincial de Zaragoza (AAP Z 2121/2025) que dio la razón a la propietaria con respecto al primer requisito de procedibilidad, pero no así en lo relativo al segundo.

Este auto judicial nos permite abordar todas las claves sobre el proceso para impugnar un acuerdo de la junta de propietarios, lo que puede ser necesario en algunas de las reclamaciones vecinales más comunes, como la exigencia de reparación de urgencia de humedades de una vivienda.

¿En qué tres supuestos se puede impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?

El artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal es claro: se puede impugnar un acuerdo de la junta de propietarios ante los tribunales cuando el acuerdo:

1. Sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
2. Lesione gravemente los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o de varios propietarios.
3. Suponga «un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica» o haya sido adoptado «con abuso de derecho».

Por lo tanto, la ley deja un amplio margen de actuación a los propietarios disconformes con acuerdos aprobados por la junta de propietarios de su edificio.

¿Quién tiene derecho a impugnar un acuerdo de la junta de propietarios de un edificio?

En lo que respecta a quién puede impugnar un acuerdo de la junta de propietarios ante los tribunales, la ley establece que tienen derecho a ello:

• Los propietarios que hubiesen salvado su voto. ¿Qué quiere decir esta expresión? Que los propietarios que consideran que no tienen la información suficiente como para decidir, deben anunciar que salvan su voto. Es decir, no basta con que se abstengan.
• Los propietarios ausentes de la junta en la que se aprobó el acuerdo por cualquier causa.
• Los propietarios que hubiesen sido privados indebidamente de su derecho de voto.
• Además de los tres casos anteriores, la doctrina del Tribunal Supremo establece que también tienen derecho a impugnar un acuerdo de la junta de propietarios aquellos que hubiesen votado en contra del mismo, sin necesidad de que hubiesen procedido a salvar su voto:

Eso sí, para poder impugnar un acuerdo de la junta de propietarios, no basta con encontrarse en alguna de las categorías que venimos de señalar, sino que la LPH exige, también, que «el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas».

Si bien, esta regla no se debe aplicar cuando se proceda a impugnar un acuerdo de la junta de propietarios relativo «al establecimiento o alteración de las cuotas de participación».

De ahí que la Audiencia Provincial de Zaragoza concluyese que la propietaria demandante no podía impugnar el acuerdo de la junta de propietarios, ya que no estaba al corriente del pago de todas sus deudas con la comunidad.

¿Es necesario activar un MASC antes de impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?

El auto de la AP de Zaragoza es novedoso porque arroja luz sobre la obligatoriedad de acudir a un MASC para poder impugnar un acuerdo de la junta de propietarios.

¿Por qué el tribunal considera que no es necesario activar un MASC en estos casos? Fija tres motivos clave:

1. La decisión de impugnar un acuerdo de la junta de propietarios se circunscribe al ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal, «cuyas normas de carácter imperativo reservan a la Junta la competencia para la adopción, modificación y revocación de acuerdos». De tal forma que, al entender de la AP de Zaragoza, «este régimen limita la disponibilidad sobre la indicada materia y, por ende, la posibilidad de acudir a fórmulas extrajudiciales efectivas», como exige la Ley 1/2025.
2. La realización de una oferta vinculante confidencial, la negociación directa o la conciliación formulada al presidente de la comunidad, como su representante «no tendría eficacia alguna, puesto que el presidente carece de facultades para transigir sobre la validez o nulidad de los acuerdos comunitarios».
3. Puesto que los acuerdos de la junta de propietarios se adoptan después de que los asistentes deliberen, la AP de Zaragoza considera que esta deliberación puede «equivaler al empleo de cualquier otro tipo de actividad negociadora, como se indica en el artículo 5.1 de la Ley Orgánica 1/2025 para entender cumplido este requisito».

Por todo ello, la AP de Zaragoza ha concluido que, aunque la presentación de una demanda para impugnar un acuerdo de la junta de propietarios, no está excluida expresamente en la Ley 1/2025, se trata de «una materia regida por normas imperativas que requieren la participación directa de los copropietarios, por lo que no puede exigirse una actividad extrajudicial». De hecho, la propia Ley 1/2025 establece en su artículo 4 que:

¿Cómo es el proceso para impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?

La presentación de una demanda contra la comunidad para impugnar un acuerdo de la junta de propietarios es sencilla. Y se puede sustanciar en un juicio verbal, lo que agiliza el proceso. ¿Qué se debe tener en cuenta?

1. Ante cualquier acuerdo perjudicial para el propietario o la comunidad es indispensable votar en contra o salvar el voto antes de abstenerse. Además, es imprescindible asegurarse de que así consta en el acta de la junta.
2. Es fundamental contar con asesoramiento legal. Poner el caso en manos de un abogado especializado en Derecho de Vivienda es crítico. Este jurista estudiará el caso y la normativa y jurisprudencia de aplicación al mismo, además, se encargará de asegurarse de que las pruebas son sólidas y que el escrito de demanda está bien elaborado.
3. Se deben recopilar todas las pruebas posibles que acrediten que el acuerdo que se busca impugnar infringe la ley o los estatutos de la comunidad de propietarios; lesiona los intereses de la comunidad en favor de algunos propietarios; o se ha adoptado incurriendo en un abuso de derecho».
4. En el escrito de demanda se debe incorporar toda la documentación que permita probar que se cumplen todos los requisitos fijados por la ley y, en especial, que no se tienen deudas con la comunidad o que se han consignado judicialmente. De lo contrario, la demanda será inadmitida.
5. El coste de impugnar un acuerdo de la junta de propietarios no es elevado, salvo que haya que recurrir a peritos o detectives que encarezcan la obtención de pruebas. Además, si la comunidad es condenada finalmente, deberá asumir las costas del proceso.

En Lex Hoy contamos con un equipo de abogados especializados en Derecho de Vivienda que pueden estudiar tu caso, asesorarte y encargarse de impugnar un acuerdo de la junta de propietarios con el que estás disconforme y que consideras que no se ajusta a la legalidad.

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