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Sí. El IRPF por prestarle un piso a un familiar sin cobrarle alquiler puede ascender anualmente al 2% del valor catastral de la vivienda
¿Tienes un sobrino que necesita dónde vivir y un apartamento vacío? Puedes cedérselo gratuitamente sin ningún tipo de problema, pero tienes que tener en cuenta una cosa: debes pagar IRPF por prestarle un piso a un familiar sin cobrarle un alquiler a cambio.
Así lo establece la Ley del IRPF y lo ha aclarado de manera reiterada Hacienda. Por ejemplo, a finales de 2025, la Dirección General de Tributos hizo pública una consulta en la que volvía a reafirmar su criterio: es obligatorio pagar IRPF por prestarle un piso a un familiar.
¿Por qué sucede esto? Básicamente, Hacienda considera que prestarle una vivienda a un familiar es, a efectos fiscales, lo mismo que no tenerla alquilada. Y, por lo tanto, se tratan de rentas imputadas.
¿Por qué es obligatorio tributar en el IRPF por prestarle un piso a un familiar de forma gratuita?
La Ley del IRPF impone a los propietarios de viviendas que tributen por las rentas que cobran si los alquilan. Pero, además, para desincentivar que los propietarios no alquilen sus casas y apartamentos, crea la figura de las rentas imputadas, que venimos de apuntar.
¿Qué inmuebles entran dentro de la categoría de rentas imputadas? Las viviendas que no estén afectas a actividades económicas, no generen rendimientos del capital (los alquileres), ni sean las viviendas habituales de los contribuyentes.
Como es evidente, prestarle un apartamento a un familiar no entra en ninguna de las tres exclusiones que venimos de señalar. De ahí que esta acción se considere renta imputada y, por lo tanto, sea necesario pagar IRPF por prestarle un piso a un familiar de manera gratuita.
¿Cuánto tengo que abonar de IRPF por prestarle un piso a un familiar de forma gratuita?
La normativa en vigor establece que «tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral» del inmueble. Si el piso no se cedió durante todo el año, se debe calcular la renta imputada de forma proporcional a los días en los que el apartamento estuvo cedido gratuitamente o deshabitado.
Sin embargo, esta norma general tiene una excepción. Cuando la vivienda se encuentre en un ayuntamiento donde se han revisado los valores catastrales en los últimos 10 años, para calcular la renta imputada habrá que aplicar el 1,1% al valor catastral del inmueble.
¿Puedo alquilarle el piso a un familiar a un precio simbólico para evitar pagar el IRPF por prestarle un piso a un familiar?
No. Como bien sabemos muchos ciudadanos, no es fácil dársela con queso a Hacienda. La ley tiene en cuenta que, para evitar pagar el IRPF por prestarle un piso a un familiar, los propietarios podrían fijar alquileres simbólicos o notablemente inferiores a los del mercado.
Así, en el artículo 24 de la Ley del IRPF establece que cuando el arrendatario de una vivienda «sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente» el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada calculada como señalamos antes.
Es decir, si los rendimientos obtenidos a través del pago del alquiler son inferiores al cálculo de la renta imputada, se tendrá en cuenta esta para calcular el IRPF a pagar. De esta manera, se evita que un propietario fije un alquiler muy por debajo del mercado para un familiar con el objetivo de pagar menos IRPF.
¿Qué sucedería si alquilo el piso?
El alquiler de un piso es considerado rendimiento íntegro del capital inmobiliario. Por lo que se debe abonar el IRPF correspondiente por esta renta obtenida.
Eso sí, los alquileres tienen un tratamiento fiscal especial, con el fin de incentivar que los propietarios de inmuebles ofrezcan sus pisos y casas en el mercado del alquiler.
Tras la aprobación de la Ley por el derecho a la vivienda, las rentas obtenidas a través del alquiler de vivienda habitual disfrutan de notables reducciones a la hora de tributar por ellas:
- 90% de reducción. En los casos en que la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y el precio del alquiler fijado sea un 5% inferior al marcado en el anterior contrato.
- 70% de reducción. Cuando el piso se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y se alquile a personas de entre 18 y 35 años; o cuando sea una vivienda asequible incentivada o protegida y se alquile a una administración o a una entidad social.
- 60% de reducción. En aquellos casos en los que el propietario haya rehabilitado la vivienda dentro de los dos años anteriores a la firma del contrato.
- 50% de reducción en el resto de alquileres de vivienda habitual.
Si a estas reducciones le sumamos el hecho de que se puede fijar por contrato que los inquilinos paguen el IBI y la tasa de basuras, las ventajas fiscales de alquiler un inmueble son notables.
En definitiva, en España es obligatorio pagar IRPF por prestarle un piso a un familiar gratuitamente, porque tiene la misma consideración fiscal que si el propietario decidiese tener la vivienda vacía en vez de alquilarla.
Por lo tanto, a la hora de realizar la declaración de la Renta es importante tener en cuenta esta cuestión y tributar de forma adecuada para evitar costosos y agotadores conflictos con la Agencia Tributaria.
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Fuentes jurídicas
- Consulta vinculante V1900-25 de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas.
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
