Índice de contenidos
El contrato de alquiler con opción a compra es una tipología de contrato que suscriben algunos arrendadores y arrendatarios para facilitar el proceso de compraventa
¿Estás pensando en comprar un piso pero no tienes el dinero suficiente como para meterte a una hipoteca? Un contrato de alquiler con opción a compra puede ser una buena opción para comenzar con el proceso.
En las últimas décadas, muchos propietarios que están pensando en vender viviendas han firmado con sus inquilinos un contrato de alquiler con opción a compra. ¿Por qué? Es una forma de facilitarle el proceso al potencial comprador y de seguir obteniendo ingresos mensuales hasta que la compra se lleve a cabo de forma definitiva, además, si se establece una señal, ya se cobra una parte del importe de la venta.
¿Qué deben tener en cuenta tanto vendedores/arrendadores como compradores/arrendatarios con respecto al contrato de alquiler con opción a compra? Abordamos los 5 aspectos más importantes sobre este tipo de contrato de compraventa.
Legalidad del contrato de alquiler con opción a compra
El contrato de alquiler con opción a compra es completamente legal, aunque no esté regulado específicamente en ninguna ley. Esto es así porque se reconoce la plena libertad de las personas a acordar contratos siempre y cuando no infrinjan alguna ley y, en este caso, no se hace.
Así, en realidad, el contrato de alquiler con opción a compra es un contrato bicéfalo. Por un lado, es un contrato de alquiler, sujeto a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Por otro lado, es un contrato de compraventa, que debe cumplir lo establecido en el Código Civil e incluir los elementos básicos de un contrato de este tipo: determinación clara de la propiedad, importe a pagar, plazos, etc.
Es decir, que la legalidad del contrato de alquiler con opción a compra está garantizada siempre y cuando no se infrinja lo establecido en la LAU y se incluyan todos los elementos esenciales de un contrato de compraventa.
Contenido clave del contrato de alquiler con opción a compra
A la hora de elaborar y negociar un contrato de alquiler con opción a compra es fundamental pactar las cuestiones clave de este tipo de contrato:
- La prima. Las partes pueden pactar en el contrato de alquiler con opción a compra que el inquilino/potencial comprador pague una prima de entrada. Esta prima se descuenta del importe total del inmueble. No es obligatorio fijar el abono de una prima, pero suele ser una condición imprescindible para los arrendadores/potenciales vendedores.
- El precio de la compra. Como en toda compraventa, es indispensable acordar con total precisión cuál es el precio de compra del inmueble alquilado. Fijar el precio en el momento de suscribir el contrato de alquiler con opción a compra puede ser muy beneficioso para el inquilino, porque se garantiza que el importe final no va a subir aunque el mercado lo haga. Esto es especialmente crítico en un contexto como el actual. En 2025, el precio de la vivienda subió un 10%.
- La posibilidad de que el alquiler se descuente total o parcialmente del precio de compra. Uno elemento clave al negociar un contrato de alquiler con opción a compra es acordar si la mensualidad del alquiler que paga el inquilino se le descuenta del precio de compra y en qué medida se hace. La práctica habitual es que se descuente un porcentaje, por ejemplo, un 50%. De tal forma que si se completa la compra, el arrendador tendrá que descontar del precio la mitad de los alquileres recibidos.
- El plazo para realizar la compra. Es habitual que el plazo sea igual al de la duración del contrato de alquiler o inferior a este. La opción de compra no puede ir más allá de la duración del contrato de alquiler, aunque sí puede abarcar las prórrogas de este. Por eso es importante tener en cuenta lo que dispone la LAU sobre esta cuestión. Las partes pueden acordar un contrato de alquiler por la duración que deseen. Sin embargo, si es inferior a 5 años, se prorrogará anualmente hasta este mínimo marcado por la ley (7 años en caso de que el arrendador sea una empresa).
- La renuncia o no al derecho de compra preferente de la vivienda alquilada. El contrato de alquiler con opción a compra da derecho a adquirirla dentro del plazo estipulado por el precio acordado (además de la posibilidad de descontar parte del alquiler en la compra). Pero, además, todos los inquilinos tienen derecho, según la LAU, a la compra preferente de la vivienda que habitan. Si no se renuncia a este derecho en el contrato de alquiler con opción a compra, el propietario no podrá vender el inmueble a otra persona mientras siga en vigor la opción a compra, salvo que el arrendatario renuncie a activar la opción. Es decir, sí o sí, el propietario tiene que ofrecérsela primero al inquilino y si este la desea comprar, vendérsela por el precio estipulado en el contrato de alquiler con opción a compra.
- La cláusula que aclara que la vivienda se entrega libre de cargas y con los gastos de comunidad e impuestos al día.
- El procedimiento para activar la opción de compra. Generalmente, en el contrato de alquiler con opción a compra se indica cómo debe proceder el inquilino para comprar la vivienda. Lo habitual es que se fije que debe notificar fehacientemente al propietario con un plazo de antelación con respecto al día en que se debe formalizar la operación ante notario. Este plazo suele ser de entre 10 días y un mes.
Qué pasa si no se activa la opción a compra en el plazo fijado
Básicamente, que el inquilino pierde:
- El derecho a adquirir la vivienda por el precio pactado en el contrato de alquiler con opción a compra.
- La prima o señal que hubiese entregado al formalizar el contrato.
- El beneficio de que parte de las mensualidades del alquiler se destinasen a sufragar la compra de la vivienda.
Eso sí, es importante tener en cuenta que si el contrato de alquiler sigue vigente de acuerdo a lo establecido en la LAU, el inquilino puede seguir habitando la vivienda y pagando el alquiler pactado.
Además, si no renunció a su derecho de adquisición preferente, si el propietario decide venderle el inmueble a otra persona, tiene derecho de tanteo. Es decir, que el propietario ya no estará obligado a venderle la vivienda al precio acordado ni descontarle la señal o la parte del alquiler fijada en el contrato, pero sí tiene que ofrecerle el inmueble, pero esta vez, el precio lo fijará el mercado.
Qué sucede si el inquilino activa la opción a compra pero el propietario se niega a vender
Este escenario no se da prácticamente nunca. Puesto que el propietario no solo debe asumir las consecuencias de incumplir un contrato de compraventa, sino que, además, debe seguir lidiando con el inquilino si el contrato de alquiler sigue en vigor o está prorrogado legalmente. Aun así, es importante que los propietarios y los arrendatarios sepan que en estos casos:
- El inquilino debe intentar llegar a un acuerdo extrajudicialmente a través de un MASC, como puede ser la formulación de una oferta vinculante confidencial o entablar una negociación directa o a través de sus abogados.
- Si no se llega a un acuerdo o el propietario ni siquiera quiere negociar, se puede acudir a la vía judicial.
- Es posible presentar una demanda para exigir el cumplimiento del contrato. Es decir, que el inmueble se venda por el precio acordado, restándole la prima y el porcentaje de los alquileres pactado en el contrato de alquiler con opción a compra.
- También es posible optar por la resolución del contrato.
- En ambos casos, el inquilino tiene derecho a reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Dicha indemnización puede ascender al importe de la prima y la parte de los alquileres pagados que se debía destinar a sufragar la compra del inmueble.
- Por lo tanto, resulta evidente que más allá de tener que batallar judicialmente, no cumplir un contrato de alquiler con opción a compra puede salirle muy caro a un propietario.
Recomendaciones a la hora de concertar un contrato de alquiler con opción a compra
Los abogados especializados en Derecho Inmobiliario consultados por Lex Hoy nos han ofrecido varias recomendaciones que pueden ser de gran ayuda al negociar un contrato de alquiler con opción a compra:
- Realizar la tasación del inmueble para asegurarse de que el precio final de la compra es adecuado a los precios de mercado.
- En el transcurso de la negociación no importa tanto reducir la prima o señal, como conseguir que un porcentaje más elevado del alquiler se destine a sufragar la compra del inmueble.
- Es importante asegurarse de que en el contrato no se renuncia a la opción de compra preferente de la vivienda.
- Es fundamental llevar el contrato con opción a compra al Registro de la Propiedad. ¿Por qué? De esta forma se asegura que la opción a compra tiene validez con respecto a terceros. Por ejemplo, si un propietario decide vender el inmueble antes de que se accione la opción a compra, el inquilino puede, a posteriori, ejercer la acción frente al comprador, dentro del plazo fijado. Básicamente, presentar el contrato con opción a compra en el Registro de la Propiedad es una garantía de que se va a poder realizar la compra.
- Al activar la opción a compra deben seguirse todos los trámites: notificar al propietario, pagar el precio acordado y fijar una cita en el notario para formalizar la operación en escritura pública y abonar los gastos e impuestos que correspondan a cada parte.
- En la mayoría de los casos, los inquilinos deben contratar una hipoteca para poder comprar la vivienda alquilada. A la hora de negociar con las entidades financieras es importante tener claras todas las cuentas: importe final, prima ya pagada, montante de las mensualidades del alquiler que se descuentan del importe, etc.
En definitiva, la negociación y elaboración de un contrato de alquiler con opción a compra es crítica para que tanto los propietarios/arrendadores como los compradores/inquilinos hagan valer sus derechos y se eviten posteriores conflictos.
