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Los arrendadores pueden reclamar alquileres impagados e intereses de demora al presentar una demanda de desahucio y el juez puede condenar al inquilino a que los abone
En 2025 se produjeron en España algo más de 25.000 desahucios, siendo la principal causa de estos el impago del alquiler por parte de los inquilinos. Por eso, es importante aclarar si se pueden reclamar alquileres impagados e intereses de demora a través de la demanda de desahucio.
Con respecto a los alquileres debidos, la normativa es clara: sí es posible reclamar las cantidades debidas en el momento de presentar la demanda y los alquileres vencidos desde su presentación y hasta que se recupera el inmueble.
Sin embargo, hasta ahora existían dudas en torno a los intereses de demora. Muchos contratos incluyen cláusulas penales que establecen que los arrendatarios están obligados a pagar intereses las mensualidades del alquiler vencidas y no pagadas.
Pues bien, el Tribunal Supremo ha fijado su doctrina sobre esta cuestión: sí es posible reclamar alquileres impagados e intereses de demora a través de la demanda de desahucio.
¿Por qué es tan importante esta cuestión? El procedimiento de desahucio para recuperar una vivienda arrendada tras impago es mucho más ágil que un procedimiento ordinario, ya que se juzga a través de un juicio verbal, lo que acorta los plazos entre que el arrendador presenta la demanda y recupera el inmueble.
Además, que se puedan reclamar alquileres impagados e intereses de demora de forma conjunta con el desahucio contribuye a que un arrendador pueda recuperar todo lo que un inquilino le debe con mayor rapidez y sin necesidad de interponer otra demanda a posteriori.
¿Es posible fijar intereses de demora en el contrato del alquiler?
Sí. Nuestro ordenamiento jurídico se sustenta sobre la libertad de las partes para pactar. Y si bien es cierto que los contratos de alquiler no son contratos ordinarios y están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta norma tampoco impide la posibilidad de fijar una cláusula penal que obligue a los arrendatarios incumplidores a pagar intereses de demora.
De hecho, el artículo 27 de la LAU establece que el arrendador puede resolver el contrato por «la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario».
¿Dentro del concepto de «cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario» se encuentran los intereses de demora si aparecen fijados en el contrato? El Tribunal Supremo ha concluido que así es.
¿Qué dice la ley sobre reclamar alquileres impagados e intereses de demora en una demanda de desahucio?
La otra norma clave para saber si se pueden reclamar alquileres impagados e intereses de demora en la demanda de desahucio es la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La LEC establece en su artículo 473 como norma general que en los juicios verbales, como el de desahucio, no se admite la acumulación de acciones. Sin embargo, exceptúa de esta regla «la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame».
El quid de la cuestión está en aclarar si los intereses de demora entran dentro del concepto «cantidades análogas».
¿Por qué el TS considera que se pueden reclamar alquileres impagados e intereses de demora en la demanda de desahucio?
El Tribunal Supremo ha considerado que, efectivamente, si los intereses de demora aparecen fijados en una cláusula del contrato tienen la consideración de cantidades análogas.
De hecho, el tribunal sostiene en sus conclusiones que «el pago de los intereses reclamados deriva del incumplimiento contractual, y guarda una clara conexión con el impago de la renta reclamada, por lo que debemos concluir que es posible su acumulación en el juicio verbal en el que se reclaman las rentas».
Por lo que a la hora de interponer una demanda por desahucio no solo se pueden reclamar las rentas debidas por impago de alquiler y las rentas que se deberían pagar desde la presentación de la demanda y hasta la recuperación del inmueble, sino también los intereses de demora generados y no abonados.
¿Por qué es clave contar con asesoramiento al elaborar y negociar el contrato de alquiler?
El hecho de que se puedan reclamar alquileres impagados e intereses de demora en la demanda de desahucio alegando una cláusula contractual evidencia que es crítica la elaboración del contrato de alquiler.
Si a ello le sumamos que se puede fijar por contrato que los inquilinos paguen el IBI y la tasa de basuras, resulta claro que tanto arrendadores como arrendatarios deben leer con detenimiento el contrato, buscar asesoramiento legal y saber perfectamente qué están firmando y cuáles son sus derechos y deberes.
La incorporación de una cláusula penal en el contrato de alquiler es cada vez más habitual. De cara a desincentivar que los inquilinos no abonen el pago del alquiler en el plazo estipulado.
De hecho, en el caso analizado por el TS, la cláusula penal incluida en el contrato establecía que cualquier cantidad impagada (generalmente el alquiler, pero también puede ser la tasa de basuras o cualquier otra cantidad que deba pagar el arrendatario) por causas imputables al inquilino, devenga automáticamente intereses moratorios.
¿A cuánto ascendían estos intereses? El tipo de interés legal del dinero incrementado en 3 puntos. Además, la cláusula fijaba que no era necesario que el arrendador hiciese ningún requerimiento previo al arrendatario. Habida cuenta de que el interés legal del dinero en España es, ahora mismo, del 3,25%, los intereses de demora ascendían al 6,25%.
En definitiva, la doctrina del TS sobre la posibilidad de reclamar alquileres impagados e intereses de demora en la demanda de desahucio incrementa el nivel de protección de los arrendadores frente a inquilinos que incumplen con sus obligaciones contractuales.
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Fuentes jurídicas
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
- Sentencia 273/2026 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. STS 751/2026 – ECLI:ES:TS:2026:751.
