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Una reciente sentencia ha anulado la cláusula de cierre de una hipoteca IRPH porque el cliente no era consciente de las consecuencias financieras que asumía
Hace apenas unos días, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) arrojó luz sobre la nulidad de las hipotecas IRPH por falta de transparencia durante su negociación y acaparó todos los titulares sobre una clase de hipotecas de tipo variable que no han dejado de protagonizar la atención mediática y generar conflictos judiciales en las últimas décadas.
Como consecuencia de ello, pasó más inadvertida otra sentencia clave a la hora de poner coto a las hipotecas que referencian sus intereses al Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH). Así, el juzgado de Primera Instancia nº3 de Reus procedió a anular la cláusula de cierre de una hipoteca IRPH por considerar que adolecía de falta de transparencia y que el consumidor no era consciente de las repercusiones financieras de dicha cláusula.
A continuación, vamos a desgranar las claves de esta sentencia para dilucidar en qué casos es posible reclamar la nulidad de la cláusula de cierre de una hipoteca IRPH.
Las hipotecas IRPH, casi 30 años en la picota
En 1994, España puso en marcha un nuevo índice para establecer los intereses variables de la hipoteca: el IRPH. Este índice oficial tenía como objetivo lograr que los intereses fluctuaran menos que con el Míbor (hoy en día Euríbor). Para obtenerlo, el Banco de España calcula el tipo medio de las hipotecas a más de 3 años que se firman en España. El problema de este índice radica, precisamente, en su cálculo ya que se hace a partir de la Tasa Anual Equivalente (TAE) de las hipotecas.
Esto implica que no solo se incluyan los intereses remuneratorios, sino también las comisiones y otro tipo de pagos que asumen los consumidores. Como consecuencia de ello, sistemáticamente el IRPH ha sido más elevado que el Euríbor a lo largo de estos 30 años.
Sin ir más lejos, en octubre de 2024, el IRPH ascendía al 3,423%, mientras que el Euríbor se situaba en el 2,691%. Es decir, existía entre ambos índices una diferencia de casi un punto.
Esto ha provocado que los cientos de miles de personas que contrataron hipotecas IRPH hayan pagado intereses mayores que los sufragados por los consumidores que firmaron hipotecas de tipo variable referenciadas al Euríbor.
Para más inri, este riesgo ya fue detectado y avisado por el Banco de España cuando se puso en marcha el IRPH. Así, esta institución recomendó a los bancos, a través de una circular, que aplicaran diferenciales negativos al IRPH para evitar que los intereses fueran demasiado elevados y compensar la inclusión de comisiones en su cálculo.
Aunque la Justicia, tanto española como europea, no ha dictado que las hipotecas IRPH son nulas per se, sí ha puesto el foco sobre un punto crítico de esta clase de hipotecas: la información que se le facilitó a los consumidores en el momento de contratarlas.
De tal manera que si no se explicó con claridad el funcionamiento y cálculo del IRPH, no se informó sobre la circular del Banco de España y no se realizaron comparativas con los intereses promedios del mercado, las hipotecas IRPH pueden ser consideradas nulas.
¿Qué es una cláusula de cierre de una hipoteca IRPH?
Muchos contratos hipotecarios a tipo variable incluyen una cláusula de cierre que estipula que en caso de que el índice que se emplea para calcular los intereses desaparezca, el banco tiene derecho a aplicar a partir de ese momento un interés de tipo fijo basado en el último dato del índice en cuestión.
De tal forma que si, por ejemplo, el Euríbor dejase de existir mañana, una hipoteca que incluya una cláusula de cierre podría convertirse en un préstamo hipotecario a un tipo fijo del 2,474%, ya que este fue el último dato oficial del índice. Así, las personas que hubiesen firmado un contrato referenciado al Euríbor deberían pasar a pagar todos los meses un 2,474%.
La desaparición en 2013 de los dos tipos de IRPH activó la cláusula de cierre en miles de hipotecas
Pues bien, la inclusión de una cláusula de cierre en una hipoteca IRPH antes del 1 de noviembre de 2013 provocó la transformación de miles de hipotecas variables en fijas. ¿Por qué?
En realidad, hasta el 1 de noviembre de 2013 en España existían dos IRPH diferentes en función de si las hipotecas se habían contratado con cajas de ahorros o con bancos: IRPH Cajas e IRPH Bancos. Sin embargo, tras la crisis económica y financiera de 2008 y la desaparición de las cajas de nuestro sistema financiero, se aprobó la eliminación de estos dos índices y su sustitución por un IRPH único. Así, la disposición adicional decimoquinta de la Ley 14/2013 estableció que a partir del 1 de noviembre de 2013:
- Estos índices deberían ser sustituidos en los contratos hipotecarios «por el tipo o índice de referencia sustitutivo previsto en el contrato».
- En caso de que no se previera un tipo o índice de sustitución, deberían sustituirse por el nuevo IRPH, «aplicándole un diferencial equivalente a la media aritmética de las diferencias entre el tipo que desaparece» y el nuevo.
- Este procedimiento implica «la novación automática del contrato sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita».
- Ni los bancos ni los consumidores pueden «reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamos o crédito como contrapartida» de lo establecido en la ley.
Así, en caso de existir una cláusula de cierre en las hipotecas IRPH que establecía que el índice sería sustituido por el último tipo publicado por el Banco de España, las entidades financieras procedieron a aplicar el último tipo del IRPH Cajas y Bancos a partir de ese momento y durante el resto de tiempo que estuviese en vigor el índice:
- 3,94% en el caso de las hipotecas referenciadas al IRPH Cajas.
- 3,26% en los contratos que referenciaban los intereses al IRPH Bancos.
Si volvemos a observar los índices en octubre de 2024 nos encontramos con que el actual IRPH es inferior al IRPH Cajas en el momento en que se extinguió, pero superior al IRPH Bancos. Además, tanto un tipo como el otro son notablemente superiores al Euríbor de diciembre de 2024.
La falta de transparencia en una cláusula de cierre de una hipoteca IRPH conlleva su nulidad
Al igual que sucede con las cláusulas que referencian los intereses al IRPH, la cláusula de cierre de una hipoteca no es nula per se, sino que puede llegar a serlo en función de la forma en la que se incluyó en el contrato y en la información aportada al consumidor.
La reciente sentencia del juzgado de Reus a la que hicimos referencia al inicio de esta guía sobre la nulidad de la cláusula de cierre de una hipoteca IRPH establece la anulación de la misma por falta de transparencia. ¿Por qué?
El consumidor que firmó la hipoteca analizada por la jueza no era consciente del impacto financiero que tendría aceptar la inclusión de la cláusula de cierre y, por ende, la conversión de su hipoteca variable en fija.
De tal manera que la cláusula de cierre de las hipotecas IRPH puede ser anulada si no cumple con los requisitos de transparencia de la normativa de protección de los consumidores y la jurisprudencia del TJUE que ha anulado múltiples cláusulas hipotecarias por deficiencias en la información facilitada por los bancos a sus clientes.
En el caso concreto de la cláusula de cierre, la falta de transparencia es crítica porque esta cláusula modifica de manera crucial la naturaleza de una hipoteca al transformar los intereses de tipo variable en tipo fijo. O, dicho de otra manera, no se trata de una cuestión menor puesto que el consumidor optó deliberadamente por una hipoteca de tipo variable cuando firmó las escrituras.
Si a esto le sumamos que la conversión en tipo fijo de las hipotecas IRPH Cajas y Bancos en 2013 se llevó a cabo con intereses más altos que los que arroja habitualmente el Euríbor parece evidente el menoscabo de la posición de los consumidores.
En definitiva, es posible anular la cláusula de cierre de una hipoteca IRPH si fue introducida en el contrato hipotecario sin que el consumidor fuese plenamente consciente de cuáles serían las consecuencias financieras de que se aplicara al desaparecer el índice de referencia de los intereses:
- Conversión de la hipoteca de tipo variable en tipo fijo.
- El abono de intereses más elevados que los del mercado y que no sufren descensos ventajosos para los consumidores como en el caso del Euríbor.
Habida cuenta de lo que venimos de exponer, si contrataste una hipoteca referenciada al IRPH antes del 1 de noviembre de 2013 y el banco aplicó una cláusula de cierre para imponerte unos intereses fijos, puedes reclamar la anulación de esta cláusula si no se te informó de manera suficiente sobre su funcionamiento y repercusiones.
