Exigir a la comunidad el arreglo de humedades es posible si el origen del problema está en zonas comunes. Conoce tus derechos y los pasos legales para reclamar
El escenario legal, en 6 claves
Las humedades en una vivienda no solo deterioran paredes y techos: también pueden afectar gravemente a la salud y a la convivencia vecinal. Por eso, cada vez más propietarios se plantean exigir a la comunidad el arreglo de humedades cuando el origen del problema no está en su propiedad exclusiva, sino en zonas comunes del edificio.
¿Es legal hacerlo? ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal? ¿Cuándo está la comunidad obligada a actuar?
En este artículo respondemos a todas estas preguntas con rigor jurídico y claridad. Si estás afectado por filtraciones, condensaciones o goteras en tu vivienda, aquí tienes una guía completa para saber cómo exigir a la comunidad el arreglo de humedades, paso a paso.
¿Quién debe pagar las humedades en una comunidad de vecinos?
Uno de los principales focos de conflicto en comunidades de propietarios es determinar quién tiene la responsabilidad de reparar humedades: si el propietario del piso afectado o la comunidad en su conjunto.
Según el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la comunidad está obligada a realizar las obras de conservación necesarias para el mantenimiento del inmueble, incluida la reparación de desperfectos en elementos comunes como tejados, fachadas, bajantes o azoteas.
Y muchas veces las humedades provienen precisamente de estos elementos.
Por tanto, si se demuestra que el origen de la humedad se encuentra en una zona común, es perfectamente posible exigir a la comunidad el arreglo de humedades, ya que forma parte de su deber legal de conservación.
Cuándo se puede exigir a la comunidad el arreglo de humedades legalmente
No basta con sufrir humedades para poder reclamar a la comunidad. Es necesario cumplir ciertos requisitos legales y técnicos para exigir a la comunidad el arreglo de humedades con éxito.
Estos son los requisitos para reclamar:
- Que el origen del problema esté en un elemento común del edificio (por ejemplo, canalizaciones generales, tejado, fachada…).
- Que haya pruebas objetivas: informes técnicos, fotografías, partes de daños, etc.
- Que no se deba a un mal uso o negligencia del propio propietario.
En estos casos, la comunidad no puede negarse a reparar, incluso aunque la decisión no se haya aprobado expresamente en junta. La LPH establece la obligatoriedad de acometer estas reparaciones sin necesidad de acuerdo, si afectan a la seguridad, habitabilidad o estructura del edificio.
En definitiva, si los daños por humedad tienen su causa fuera de tu propiedad privada, puedes y debes exigir a la comunidad el arreglo de humedades.
Procedimiento para reclamar: pasos, documentos y plazos
Saber cómo exigir a la comunidad el arreglo de humedades pasa por seguir un procedimiento bien documentado. Aquí te lo explicamos en cuatro pasos clave:
1. Reúne pruebas del daño y su origen
- Fotografías o vídeos de las humedades.
- Informe de un técnico (arquitecto o perito) que identifique el origen.
- Presupuestos de reparación, si los has solicitado.
2. Comunica el problema por escrito al presidente o administrador
Hazlo mediante burofax o correo certificado, solicitando que se incluya el punto en el orden del día de la próxima junta.
3. Participa en la junta y defiende tu reclamación
Puedes asistir con el informe técnico, argumentar la responsabilidad comunitaria y solicitar una votación.
4. Si no actúan, reclama formalmente
Si la comunidad no reacciona, puedes enviar un requerimiento legal con la ayuda de un abogado y, si persiste la inacción, demandar judicialmente para exigir a la comunidad el arreglo de humedades.
Qué dice la jurisprudencia sobre estas reclamaciones
Los tribunales españoles han emitido múltiples sentencias favorables a los propietarios afectados por humedades procedentes de zonas comunes. Estas decisiones refuerzan el derecho a exigir a la comunidad el arreglo de humedades cuando se cumplen los requisitos legales.
Ejemplos de sentencias relevantes:
- • Audiencia Provincial de Barcelona (2022): condena a la comunidad a pagar 3.200 € por filtraciones desde el tejado a un ático.
- • Audiencia Provincial de Madrid (2021): obliga a reparar una bajante cuyo deterioro provocó daños por humedad en dos viviendas.
La jurisprudencia es clara: si la comunidad es responsable del origen de la humedad, debe asumir el coste de reparación, aunque no haya acuerdo en junta.
Tres preguntas recurrentes sobre este tema
¿Qué pasa si la comunidad se niega a reparar?
Puedes enviar un requerimiento formal e incluso acudir a juicio. Los jueces suelen dar la razón al propietario si hay pruebas claras del origen comunitario del daño.
¿Y si la humedad viene del piso de arriba?
En ese caso no responde la comunidad, sino el vecino. Debes dirigir tu reclamación a él y, si no responde, podrás acudir a los tribunales.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
El plazo de prescripción general es de 5 años desde que tienes conocimiento del daño y su origen. Pero cuanto antes actúes, mejor.
Conclusión: protege tu vivienda y tus derechos
Enfrentarse a humedades en casa no solo es incómodo: también puede tener consecuencias legales, económicas y de salud. Por eso, si el origen está en zonas comunes, tienes derecho a exigir a la comunidad el arreglo de humedades, incluso si esta no actúa por iniciativa propia.
La Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia te amparan. Solo necesitas pruebas, asesoramiento y seguir el procedimiento adecuado. Si te encuentras en esta situación, no dudes en consultar a un abogado especializado en derecho civil y propiedad horizontal: reclamar es más fácil y efectivo de lo que crees.
