7 preguntas sobre los gastos de la comunidad de vecinos
El Tribunal Supremo considera que los inquilinos están obligados a pagar la comunidad, pero solo si está especificado en el contrato de alquiler
Con los precios de la vivienda de alquiler por las nubes, los inquilinos tienen que asumir cada vez más gastos. Ahora, una sentencia del Tribunal Supremo confirma otra carga más: los inquilinos están obligados a pagar la comunidad, pero solo cuando se especifica claramente en el contrato de arrendamiento.
La resolución del Supremo da la razón al ayuntamiento de Madrid, que estipula en sus contratos de alquiler de vivienda pública que los inquilinos están obligados a pagar la comunidad. Desestima así la demanda de 27 familias que reclamaban la devolución de un total de 66.000 euros.
El fallo del Supremo se refiere a viviendas públicas de alquiler, pero es aplicable también a los alquileres privados. La sentencia aclara en qué casos los inquilinos están obligados a pagar la comunidad y cuándo, por el contrario, pueden reclamar la devolución de estos gastos.
¿Quién está obligado a pagar la comunidad, el propietario o el inquilino?
El responsable de pagar los gastos de la comunidad en un piso alquilado está estipulado en el contrato de arrendamiento.
Por lo general, es el propietario quien se hace cargo de abonar las cuotas de la comunidad de vecinos y los impuestos del inmueble. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que este gasto lo asuma el inquilino si así lo acuerdan ambas partes:
«Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.» Artículo 20.1, LAU
Cada vez es más habitual que los contratos de alquiler incluyan cláusulas que especifican que los inquilinos están obligados a pagar la comunidad. Al igual que se repercuten los costes del seguro de impago de alquiler.
Al firmar el contrato, se entiende que el inquilino está de acuerdo con asumir esos costes y, en principio, no puede reclamar que le devuelvan ese dinero. Por eso, es importante revisar el documento en detalle antes de aceptar gastos de forma inconsciente.
¿Cómo es la cláusula que obliga a los inquilinos a pagar la comunidad?
Para que tenga validez legal, la cláusula del contrato de alquiler que dice que los inquilinos están obligados a pagar la comunidad debe cumplir dos requisitos básicos:
- Estipular claramente que el arrendatario asume los gastos de la comunidad;
- y «determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato», según el art. 20.1 de la LAU.
El caso que ha llegado al Tribunal Supremo se basa, precisamente, en la redacción de esta cláusula. Las 27 familias demandantes reclaman la devolución del dinero porque, a pesar de que sus contratos estipulan que los inquilinos están obligados a pagar la comunidad, no cuantifican las cantidades a pagar, como exige el artículo 20 de la LAU.
El Supremo ratifica los requisitos de la LAU, pero desestima esta demanda porque, al ser vivienda pública, prevalece la regulación autonómica sobre la estatal. En Madrid, la normativa de vivienda de protección oficial permite repercutir este tipo de gastos al inquilino sin necesidad de estipular la cuantía específica.
La sentencia deja claro, por lo tanto, que en los contratos privados y otros alquileres públicos que se rigen por la LAU, los inquilinos están obligados a pagar la comunidad única y exclusivamente cuando el contrato lo recoge por escrito y con la cantidad exacta a pagar.
Si en el contrato de arrendamiento no se cumplen estos requisitos, el inquilino puede reclamar al casero la devolución de los gastos que haya pagado a la comunidad de vecinos.
¿Qué ocurre si el contrato de alquiler no dice nada?
Los inquilinos están obligados a pagar la comunidad solo cuando el contrato de alquiler lo recoge por escrito. Si no se incluye ninguna cláusula al respecto, es el propietario quien debe hacerse cargo de las cuotas de la comunidad de vecinos.
El inquilino tampoco tiene que asumir la subida de las cuotas si en el contrato no se especifica este aspecto. En caso de que sí lo recoja, el artículo 20.2 de la LAU pone límites a la subida exigible:
«Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar […] sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.»
¿Los inquilinos también pagan las derramas?
Si el contrato de alquiler menciona que el arrendatario asume los gastos de la comunidad, en principio se entiende que se refiere a la cuota fija con la que contribuyen todos los vecinos a los gastos comunes.
Esto no incluye los gastos excepcionales de la comunidad de vecinos, es decir, el pago de derramas para reparaciones u obras extraordinarias. El artículo 21 de la LAU deja claro que las obras de mantenimiento del inmueble corresponden al propietario.
El inquilino solo tendría que pagar una derrama si se ha acordado de antemano y está recogido por escrito en el contrato de alquiler de forma específica.
¿Quién puede reclamar la devolución de los gastos de comunidad?
Para poder reclamar los gastos abonados por el inquilino a la comunidad de propietarios, debe darse alguno de los siguientes supuestos:
- El contrato de alquiler no recoge el compromiso del inquilino de asumir este gasto.
- La cláusula que indica que el inquilino asume los gastos de la comunidad no detalla la cuantía.
- El propietario demanda un pago superior al estipulado en el contrato o de naturaleza extraordinaria.
En principio, estas son las situaciones en las que los inquilinos podrían reclamar la devolución del pago de la comunidad. Esto aplica a las viviendas reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Las normativas autonómicas sobre vivienda pueden tener requisitos diferentes, como hemos visto con el caso de la vivienda pública en la comunidad de Madrid.
¿El inquilino tiene derecho a voto en las reuniones de vecinos si paga las cuotas?
No. Quien pague la cuota no importa en cuestión de representación. El propietario es el único titular autorizado para asistir a las reuniones de la comunidad de vecinos y ejercer su derecho a voto en las decisiones comunitarias.
Excepcionalmente, puede autorizar al inquilino a asistir y votar en su nombre. Para ello, es suficiente con comunicarlo por escrito con su firma.
¿La comunidad puede reclamar pagos a los inquilinos?
No. La comunidad de vecinos no tiene potestad alguna para reclamar pagos de ningún tipo a los inquilinos de viviendas de alquiler. Incluso cuando los inquilinos están obligados a pagar la comunidad, esa obligación es un pacto privado con el propietario.
El inquilino no paga directamente a la comunidad, sino que ese coste va incluido en la mensualidad del alquiler que le abona al casero. Si el propietario no abona las cuotas a la comunidad en su debido orden, no es responsabilidad del inquilino y la comunidad no le puede reclamar a este, aunque sea quien vive en el inmueble.
El responsable ante la comunidad de vecinos es, siempre, el dueño de la vivienda.
