La AP de A Coruña ha dictaminado que no se puede anular un convenio de dación en pago cuando ya se hubiese alcanzado un acuerdo
La dación en pago es una figura legal que se hizo tristemente célebre tras la crisis económica de 2008 y el estallido de la burbuja inmobiliaria. Puesto que permite a las personas con deudas saldarlas a cambio de entregar propiedades a sus acreedores. Así, miles de hipotecados recurrieron a la dación en pago para saldar sus hipotecas entregando a las entidades financieras sus pisos o casas.
Ante la relevancia que ha adquirido la dación en pago, tanto hipotecados como bancos se han hecho múltiples preguntas en torno a su funcionamiento. Una de ellas es si resulta posible anular un convenio de dación en pago antes de acudir al notario aunque ya se haya alcanzado un acuerdo entre las partes.
Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña ha dictaminado que no, salvo que se esgrima una justificación válida y se disponga de las pruebas para avalarla. A continuación, vamos a desgranar las claves de este pronunciamiento judicial para que tanto hipotecados como bancos tengan claro cuáles son sus derechos y deberes.
¿El convenio contiene todos los elementos de un contrato definitivo?
En primer lugar, para determinar si es posible anular un convenio de dación en pago que ya se ha pactado, es analizar si dicho convenio incluye todos los elementos de un contrato definitivo. ¿En qué casos se produce esta situación?
- Cuando el convenio no requiere que ninguna de las partes tenga que realizar acción alguna para desarrollar sus bases contractuales.
- Si ya se ha fijado una cita en el notario para elevar el convenio a público, resulta evidente que existe un acuerdo sobre su contenido.
En estos casos, no se puede anular el convenio de dación en pago porque ya existe un compromiso establecido entre deudores y acreedores y solo falta prestar el consentimiento ante el notario.
Para anular un convenio de dación en pago se debe alegar una justificación oportuna a tiempo
La sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña nos da otra de las claves a tener en cuenta para dilucidar si se puede anular un convenio de dación en pago tras cerrar un acuerdo: la necesidad de alegar una justificación oportuna.
En su resolución, el tribunal no cierra la puerta definitivamente a la posibilidad de anular un convenio de dación en pago, pero hace hincapié en que solo se puede realizar esta acción si se puede alegar una causa justificada.
En el caso juzgado, la entidad bancaria pretendía anular un convenio de dación en pago alegando que:
- Hubo un error de consentimiento del banco. Puesto que cuando se acordó el convenio, la entidad no supo hasta la víspera de acudir al notario que la hipoteca que se iba a cancelar gravaba, también, una finca no incluida en el acuerdo.
- No se llegó a producir el acuerdo, sino que solo se realizaron tratos preliminares de un futuro contrato.
El tribunal desestimó estas alegaciones. ¿Por qué?
- Era imposible que el banco no conociese la existencia de una tercera finca gravada por la hipoteca en el momento de negociar la dación en pago de las dos fincas que sí se incluyeron en el convenio.
- Las pruebas documentales demuestran que sí existía un acuerdo efectivo para entregar al banco dos propiedades y saldar, a cambio, una deuda de más de 51.000 euros.
A todo ello debemos sumar el hecho de que el banco no contestó en tiempo y forma a la denuncia de los deudores. Lo que implica que no alegó ninguna justificación dentro del momento procesal adecuado que le hubiese permitido anular un convenio de dación en pago.
Para terminar, la sentencia también señala que los deudores no actuaron de mala fe, como defendía el banco, al conseguir que una de las propiedades hipotecadas quedara libre de cargas. En cambio, las actuaciones de la entidad financiera sí que fueron contrarias a las buenas prácticas establecidas por el Banco de España.
El banco está obligado a cumplir el convenio y cancelar la deuda hipotecaria
Cuando no exista ninguna justificación oportuna, el banco estará obligado a cumplir el convenio de dación en pago, aunque este no se haya formalizado mediante escritura pública ante notario. Lo que implica que:
- El deudor entregará la propiedad o propiedades establecidas en el convenio.
- El banco cancelará la deuda hipotecaria acordada.
Por lo tanto, anular un convenio de dación en pago de manera unilateral cuando ya se había cerrado el acuerdo es una práctica abusiva. Salvo que se pueda argumentar y demostrar una justificación sólida, como la mala fe de los deudores.
Por eso, al igual que sucede en otras cuestiones de enorme polémica en torno a las hipotecas, como la existencia de cláusulas hipotecarias abusivas, la reclamación de los gastos hipotecarios abonados de más o las hipotecas IRPH, es fundamental que los deudores cuenten con el asesoramiento de abogados especializados en Derecho Bancario. Tanto en la negociación y elaboración del convenio de dación en pago, como a la hora de exigir su cumplimiento.
De esta manera, podrán defender sus intereses si el banco decide anular un convenio de dación en pago tras haber pactado la condonación de la deuda a cambio de una o varias propiedades. ¿Cómo? Presentando una demanda judicial para conseguir, como en el caso juzgado por la AP de A Coruña, que:
- La entidad bancaria se vea obligada a cumplir el convenio de dación en pago y rescindir la deuda hipotecaria.
- Se haga cargo de las costas del proceso judicial.
