Índice de contenido
El TEAC ha concluido que un ciudadano se puede deducir la cancelación de la hipoteca tras vender su vivienda habitual si la compró antes de 2013
Si hay algo en lo que estamos todos de acuerdo es que a nadie le gusta pagar más impuestos de los que debe abonar.
En los últimos años se han producido diversos pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el Tribunal Supremo (TS) y el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) en materia fiscal que han beneficiado a cientos de miles de personas. Por ejemplo, el TS avaló la devolución del IRPF a los mutualistas y este mismo año reconoció (tras una sentencia del TJUE) el derecho de miles de hombres de reclamar el complemento de brecha de género en sus pensiones.
Pues bien, tras años de conflictos y criterios dispares, el TEAC ha concluido que miles de españoles tienen derecho a deducir la cancelación de la hipoteca de su vivienda habitual tras venderla. ¿Dónde se aplica esta deducción? En la declaración de la Renta.
Eso sí, no todos los ciudadanos se van a beneficiar del criterio del TEAC expuesto a través de la resolución 2995/2025. ¿Por qué? La deducción en el IRPF por inversión en vivienda habitual desapareció el 31 de diciembre de 2012, en medio de la crisis económica y de deuda que atravesaba España. De tal forma que solo se puede aplicar a pisos y casas comprados hasta esa fecha.
Así, el TEAC ha abierto las puertas que se puedan presentar miles de reclamaciones ante la Agencia Tributaria exigiendo devoluciones en la Renta por tener derecho a deducir la cancelación de la hipoteca tras vender la vivienda habitual.
Qué es la deducción en el IRPF de la vivienda habitual
Hasta el 31 de diciembre de 2012, existía en nuestro país la deducción por inversión en vivienda habitual. Esta deducción, regulada en la Ley del IRPF consistía en:
- Deducirse en la cuota líquida estatal el 7,5% de lo pagado a lo largo de cada año fiscal «por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente».
- La base máxima de la deducción era de 9.040€.
- Era posible deducirse los gastos de financiación ajena: la amortización de la hipoteca, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable y otros gastos derivados de la hipoteca.
- Esta deducción solo se podía aplicar por la adquisición de la primera vivienda habitual.
- Además, la normativa también contemplaba la deducción por inversión en vivienda habitual en la cuota autonómica del IRPF.
- Se podía deducir otro 7,5% de los gastos abonados al hacer frente a la hipoteca de la vivienda habitual en la cuota autonómica. Si bien, las CCAA podían aprobar porcentajes diferentes.
- Tras aplicar la deducción, ni la cuota estatal ni la autonómica podían ser negativas, lo que suponía también un límite a dicha deducción.
- Finalmente, si el contribuyente no había tenido rentas en el año por valor, como mínimo, del importe a deducirse, no podía aplicarse la deducción en el IRPF.
Durante si existencia, esta deducción en el IRPF fue esencial para millones de personas que comprar un piso o una casa para vivir. Puesto que rebajaba la carga económica que suponía pagar las letras de las hipotecas.
En qué consiste el régimen transitorio para los compradores de viviendas anteriores a 2013
Sin embargo, desde el 1 de enero de 2023 desapareció la deducción en el IRPF por inversión en la vivienda habitual. Eso sí, se incluyó en la Ley del IRPF la disposición transitoria 18ª. ¿Con qué objetivo? Garantizar que las personas que adquirieron una vivienda antes de esa fecha podían seguir beneficiándose de la deducción en el futuro.
Habida cuenta de que las hipotecas tienen duraciones de décadas, a día de hoy millones de españoles siguen pudiendo deducirse en el IRPF la amortización y los intereses de hipotecas sobre viviendas adquiridas hasta el 31 de diciembre de 2012.
¿Cuáles son los requisitos para poder seguir disfrutando de esta deducción?
- Los contribuyentes tienen que presentar la declaración de la Renta cada año.
- Se deben minorar la cuota estatal y la autonómica teniendo en cuenta el porcentaje de la deducción estatal (7,5%) y del aprobado en cada CCAA para la cuota autonómica (si no se aprobó ninguno, será también del 7,5%).
- Es imprescindible respetar el límite máximo de la base imponible de la deducción: 9.040€.
- Además, el resultado de la cuota líquida estatal y de la cuota líquida autonómica no puede ser negativo como consecuencia de aplicar esta rebaja fiscal.
Habida cuenta de lo dispuesto en la ley, no existe debate sobre si una persona que compró su casa en 2007 puede deducirse el pago de la cuota de la hipoteca en 2025.
El conflicto ha girado en torno a si se puede deducir la cancelación de la hipoteca de la vivienda habitual cuando esta es vendida usando, precisamente, el importe obtenido en la venta.
En muchas ocasiones, los ciudadanos deciden vender su vivienda habitual sin haber terminado de pagar la hipoteca. De tal forma que proceden a amortizarla empleando el dinero obtenido con la venta.
¿Qué pasa con la suma que se le entrega al banco para pagar la hipoteca antes de que termine el plazo acordado? ¿Es posible deducir la cancelación de la hipoteca en el IRPF?
Por qué Hacienda se ha opuesto a que los contribuyentes pudiesen deducir la cancelación de la hipoteca sufragada con la venta de la vivienda
La Agencia Tributaria se ha opuesto a la posibilidad de deducir la cancelación de la hipoteca en el IRPF al considerar que:
Si el contribuyente amortiza el préstamo pendiente con el importe obtenido de la venta de dicha vivienda, no podrá aplicar la deducción por adquisición de esa misma vivienda que ha transmitido, ya que a partir de dicha venta ya no está financiando su adquisición, sino todo lo contrario.
Según la AEAT se debe aplicar el criterio expresado por la Dirección General de Tributos:
- Se puede deducir la cancelación de la hipoteca cuando se lleva a cabo antes de la transmisión de la vivienda.
- No se puede deducir la cancelación de la hipoteca si se sufraga con el importe obtenido al venderla, ya que entonces no se estaría financiando la adquisición de la vivienda habitual, sino su transmisión libre de cargas.
El criterio del TEAC: Deducir la cancelación de la hipoteca es posible
El conflicto en torno a la posibilidad de deducir la cancelación de la hipoteca ha llegado, finalmente, hasta el TEAC que ha unificado los criterios de los Tribunales Económico Administrativos Regionales y se ha opuesto a la interpretación de la ley efectuada por la Agencia Tributaria y la DGT.
Así, el TEAC considera que:
- Sí es posible deducir la cancelación de la hipoteca de una vivienda habitual en el IRPF.
- De tal forma que se pueden incluir en la base de la deducción en el año de cancelación de la hipoteca «aquellas cantidades que ha obtenido por la transmisión de dicha vivienda y que ha destinado a la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba».
- Eso sí, el contribuyente debe cumplir todos los requisitos fijados en la normativa sobre la deducción y que repasamos al explicarla.
Más de 1.000€: Lo que pueden recuperar quiénes cancelaron sus hipotecas desde 2021
¿Cuál es la consecuencia del criterio fijado por el TEAC sobre la posibilidad de deducir la cancelación de la hipoteca de una vivienda adquirida antes de 2013?
Miles de contribuyentes pueden exigir devoluciones del IRPF por no habérseles aplicado esta deducción. ¿Cómo? Presentando una declaración rectificativa de la Renta del año en que se abonó el importe que faltaba de la hipoteca. Pero solo es posible hacerlo si la venta del inmueble y la cancelación de la hipoteca se produjo en 2021, 2022, 2023 o 2024. ¿Por qué? El resto de ejercicios ya están prescritos.
¿Cuánto pueden obtener los contribuyentes que reclamen a Hacienda? Habida cuenta de que la base imponible máxima es de 9.040€ y que el porcentaje de la deducción es, por norma general, un 15% (7,5% en cada cuota), los ciudadanos pueden reclamar una devolución en el IRPF por la cancelación de hipotecas y recuperar hasta 1.356€.
Además, este criterio implica que, a partir de 2025, los contribuyentes podrán deducir la cancelación de la hipoteca de su vivienda habitual en el IRPF si la misma fue adquirida antes de 2013. De tal forma que se verán beneficiados cientos de miles de españoles.
En Lex Hoy contamos con asesores fiscales especializados en deducciones tributarias para ayudarte a recuperar lo que pagaste de más en concepto de IRPF y a elaborar tu declaración de la Renta para que puedas aplicarte todas las deducciones a las que tienes derecho, incluida la capacidad de deducir la cancelación de la hipoteca de tu vivienda habitual.
