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El incumplimiento del contrato de arras penitenciales permite al comprador recuperar el doble de la señal pagada y al vendedor a quedarse con ella
En 2025, se compraron más de 700.000 viviendas en España. El mayor volumen de compraventas registrado en nuestro país desde 2007, justo antes de que estallase la burbuja inmobiliaria. Este potente dato evidencia la ingente cantidad de contratos de compraventa de vivienda que se realizan en España. La mayoría de ellos incluyen el pago de unas arras o una señal para asegurar que el contrato se va a cumplir (arras confirmatorias o penales) o compensar que una de las partes desista (arras penitenciales).
Por eso, es fundamental tener claro cuáles son las consecuencias por incumplimiento del contrato de arras en función de su tipología y de qué forma se puede reclamar en los juzgados ante el incumplimiento del contrato de arras.
Incumplimiento del contrato de arras confirmatorias
Cuando en un contrato se pactan arras confirmatorias, el efecto de las mismas es garantizar que el contrato de compraventa se va a llevar a cabo. En estos casos, la señal entregada es una parte del importe total de la compra. De tal forma que si la misma llega a buen puerto, el comprador ya habrá abonado una parte del precio y tendrá que pagar el resto en función de lo pactado en el contrato.
El incumplimiento del contrato de arras confirmatorias produce los efectos recogidos en el artículo 1124 del Código Civil:
- Si el comprador o el vendedor no cumplen las obligaciones pactadas en el contrato, la parte perjudicada puede elegir entre exigir el cumplimiento del contrato o ponerle fin.
- Tanto si opta por el cumplimiento del contrato como por su resolución, el perjudicado tiene derecho al resarcimiento de daños y el abono de intereses.
- Cuando se opta por exigir el cumplimiento del contrato, también es posible luego pedir la resolución del mismo si fuese imposible cumplirlo.
Es decir, ante el incumplimiento del contrato de arras confirmatorias por parte del vendedor, por ejemplo, por no formalizar la compraventa en el día fijado, el comprador puede exigir que se realice igualmente la operación u optar porque la compra no se lleve a cabo. En ambos casos tiene derecho a exigir una compensación económica por los daños sufridos.
De la misma forma, si el comprador se echa a atrás o no cumple con todas sus obligaciones, el vendedor puede decidir si exige el cumplimiento del contrato por vía judicial o si opta por la resolución del contrato y buscar un nuevo comprador. Como en el caso anterior, puede exigir que se le compense el daño sufrido, lo que puede implicar quedarse con las arras confirmatorias o la señal entregada.
Eso sí, es importante tener en cuenta en torno al incumplimiento del contrato de arras confirmatorias que el artículo 1504 del CC establece que en la venta de inmuebles, aunque se pacte en el contrato que la falta de pago da lugar al derecho del vendedor a resolver el contrato, el comprador puede pagar a posteriori, mientras «no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial». Por lo que el vendedor debe requerir judicialmente el pago de las cantidades debidas.
Incumplimiento del contrato de arras penales
Este tipo de contrato de arras funciona de manera idéntica al anterior y está regulado a través del mismo artículo del Código Civil. La diferencia entre las arras confirmatorias y las penales radica en que las segundas se establecen para pactar ya la indemnización de daños y perjuicios que la parte que incumpla el contrato le debe abonar a la otra.
De esta forma, no existe a posteriori un conflicto en torno al importe de la indemnización por los daños sufridos, ya que dicho importe es el valor de las arras.
Incumplimiento del contrato de arras penitenciales
¿En qué se diferencian las arras penitenciales de las confirmatorias y las penales? En este caso, las arras tienen como objetivo compensar económicamente al perjudicado por la decisión de una parte de no completar la compraventa. Y, lo que es más importante, en estos casos no existe la opción de que la otra parte exija el cumplimiento del contrato.
El incumplimiento del contrato de arras penitenciales está regulado en el artículo 1454 del Código Civil, que establece que cuando han mediado arras o señal en un contrato de compraventa es posible rescindirlo, pero:
- Si quien no quiere cumplir el contrato es el comprador, pierde las arras entregadas.
- Si quien no desea seguir con la operación es el vendedor, tiene que devolver las arras duplicadas.
Por lo tanto, el incumplimiento del contrato de arras penitenciales puede llegar a ser muy costoso, sobre todo, para el vendedor del inmueble.
¿Qué pasa si un comprador no fija la cita para la firma de la compraventa ante notario antes de que expire el plazo fijado en el contrato? La jurisprudencia del TS (sentencia 270/2025) es clara:
- No tiene derecho a recuperar las arras.
- El vendedor puede realizar la operación de compraventa con otra persona.
Cómo actuar ante un incumplimiento del contrato de arras
En primer lugar, los abogados especializados en Derecho de Vivienda recomiendan enviar un burofax a la otra parte:
- Reclamando el cumplimiento del contrato en el caso de los contratos con arras confirmatorias.
- Exigiendo el abono de las arras por duplicado cuando estas fuesen penitenciales y el que haya desistido de finalizar la operación sea el vendedor.
En segundo lugar, se debe activar, desde la aprobación de la Ley de Eficiencia de la Justicia en 2025, un intento de negociación extrajudicial. Existen varios medios para buscar un acuerdo sin tener que acudir a los tribunales como el envío de una oferta vinculante confidencial (OVC), la negociación directa entre las partes o sus abogados o la mediación.
Si no se alcanza un acuerdo o si la otra parte ni siquiera contesta a la invitación a negociar, queda expedita la vía judicial. Es posible, acudir al juzgado a:
- Solicitar el cumplimiento del contrato o su resolución y una compensación por los daños sufridos por el incumplimiento de la otra parte (contrato de arras confirmatorias).
- Reclamar el cumplimiento del contrato o el abono de las arras penales por incumplimiento (contrato de arras penales).
- Exigir el abono de las arras multiplicadas por dos cuando quien haya desistido de formalizar la operación sea el vendedor (contrato de arras penales).
Sea como fuere, más importante que la gestión del incumplimiento del contrato de arras es la elaboración del propio documento. Los abogados especializados apuntan que es imprescindible definir con claridad qué tipo de arras se establecen, porque cada tipología plantea unas consecuencias diferentes ante el incumplimiento del contrato de arras.
En definitiva, al comprar una vivienda hay que tener en cuenta múltiples cuestiones:
- Elementos de carácter fiscal como los requisitos para pagar el IVA reducido al comprar una vivienda o el impuesto por comprar vivienda de segunda mano.
- Elementos de carácter contractual como la existencia de un derecho de compra preferente de la vivienda alquilada o qué pasa ante el incumplimiento del contrato de arras y qué se puede hacer.
Por eso, es fundamental contar con asesoramiento para no cometer errores garrafales al elaborar y firmar un contrato de arras que puedan llegar a salir muy caros.
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Fuentes jurídicas
- Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.
- Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. Sentencia 270/2025 del 19 de febrero de 2025. STS 726/2025 – ECLI:ES:TS:2025:726.
