5 claves sobre la responsabilidad civil en comunidades de propietarios
La responsabilidad civil en comunidades de propietarios se debe asumir por un deficiente mantenimiento y conservación del inmueble
Un ciudadano va caminando tranquilamente por la acera y, de repente, le caen encima cascotes procedentes de la fachada de un edificio que le provocan heridas que deben ser tratadas en el hospital. ¿Esta persona tiene derecho a reclamar una indemnización por los daños sufridos a la comunidad de propietarios del edificio? ¿Y un edificio que sufre daños por la caída de una antena en mal estado del inmueble de al lado?
Para responder a esta pregunta debemos abordar la responsabilidad civil en comunidades de propietarios. ¿En qué consiste? ¿Están las comunidades obligadas a realizar obras para garantizar la conservación, el mantenimiento y la seguridad del edificio y los espacios comunes?
A continuación, abordamos todas las claves sobre la responsabilidad civil en comunidades de propietarios para que los comuneros tengan claro en qué consiste y si necesitan contratar un seguro de responsabilidad civil en comunidades de propietarios.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre la responsabilidad civil en comunidades de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no establece expresamente la responsabilidad civil en comunidades de propietarios, pero sí apunta hacia ella en dos de sus artículos:
- El artículo 9 dicta que una de las obligaciones de cada propietario es «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». Por lo tanto, este precepto hace referencia a las responsabilidades de la comunidad de propietarios.
- El artículo 10 hace referencia a que es una obligación de las comunidades de propietarios llevar a cabo los trabajos y obras necesarios «para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad». Por lo que se podría concluir que, las comunidades deben realizar obras para garantizar la seguridad de los inmuebles y su conservación.
El segundo precepto es muy relevante a la hora de abordar la responsabilidad civil en comunidades de propietarios porque implica que la realización de obras que garantan la seguridad no queda a la libre decisión de la comunidad, sino que está obligada a hacerlas, como establece la doctrina del Tribunal Supremo a través de sentencias como la STS 36/2022.
Además, también es importante tener en cuenta un tercer artículo de la LPH, el 22, que establece que «la comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor». ¿Por qué es relevante este precepto? Fija la posibilidad de que un tercero que ha sufrido un daño causado por el edificio reclame a la comunidad y que esta tenga que asumir la deuda.
¿Qué dice el Código Civil sobre la responsabilidad civil en comunidades de propietarios?
Al igual que sucede con la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil no regula de manera expresa la responsabilidad civil en comunidades de propietarios, pero varios de sus artículos son claves para delimitar la responsabilidad civil en comunidades de propietarios:
- El artículo 396 dicta cuáles son los elementos de un edificio del que son copropietarios todos los miembros de la comunidad:
- Elementos comunes del edificio: el suelo, el vuelo, las cimentaciones o las cubiertas.
- Elementos estructurales: muros de carga, pilares, vigas, etc.
- Las fachadas, incluidos los revestimientos exteriores de terrazas y balcones.
- El portal, las escaleras, los corredores, patios y recintos destinados a servicios e instalaciones comunes.
- Los ascensores, canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, instalaciones para el aprovechamiento de la energía solar, la calefacción, el aire acondicionado o la evacuación de humos, etc.
- Las instalaciones de detección y prevención de incendios.
- El portero electrónico y otras instalaciones de seguridad.
- Antenas colectivas e instalaciones audiovisuales o de telecomunicaciones.
- El artículo 1902 fija que «el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado». Es decir, que si una comunidad de vecinos no realiza las obras necesarias para garantizar el mantenimiento del inmueble y su seguridad porque así lo decide en junta a pesar de que sabe que son necesarias (culpa) o por dejadez (negligencia), está obligada a reparar el daño que se haya causado a alguien como consecuencia de ello.
- El artículo 1907 indica que «el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias». Así que la compensación de los daños causados por la ruina de una parte del edificio entran dentro de la responsabilidad civil en comunidades de propietarios.
¿Qué conclusiones podemos extraer de la lectura conjunta de la LPH y el CC sobre la responsabilidad civil en comunidades de propietarios?
- Las comunidades son responsables de garantizar la seguridad de los elementos comunes y constructivos y la conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes mediante la realización de obras y trabajos.
- Si una persona sufre un daño por un desperfecto en un elemento común o constructivo que se pueda ligar con una acción u omisión de la comunidad, tiene derecho a una reparación del daño.
- Si un edificio en ruina total o parcialmente causa daños en terceros porque no se realizaron a tiempo las debidas reparaciones, la comunidad de propietarios también se debe hacer responsable de los daños.
¿Cuáles son los elementos clave para determinar la responsabilidad civil en comunidades de propietarios?
Así, de cara a determinar cuándo existe la responsabilidad civil en comunidades de propietarios debemos señalar que han de darse cuatro elementos de forma conjunta:
- Tiene que haberse producido un daño que afecte a un propietario (por ejemplo, filtraciones de agua como consecuencia de un problema con la impermeabilización de la fachada) o a un tercero (el desprendimiento de un elemento de la fachada que se estrella contra una persona, como en el ejemplo que pusimos al inicio de este artículo).
- La comunidad debe haber realizado una acción o haber incurrido en una omisión que haya provocado que se generase el daño por falta de mantenimiento y conservación adecuada. Por ejemplo, no haber impermeabilizado correctamente la fachada o no haber arreglado una instalación eléctrica común que ha terminado por causar que una persona sufra un cortocircuito.
- La acción u omisión, a la luz del artículo 1902, debe ser o culposa o negligente. Lo habitual es que la responsabilidad civil en comunidades de propietarios se manifieste por la negligencia de las comunidades que no han efectuado reparaciones para subsanar problemas de seguridad o mantenimiento o para corregir incidencias que puedan afectar a los propietarios o a edificios colindantes.
- Debe probarse la existencia de una relación causal entre la acción u omisión y el daño sufrido por la persona que reclama una compensación de dicho daño. Por ejemplo, si una comunidad de propietarios colindante defiende que un problema de humedad no solventado en el edificio de al lado ha causado daños en el suyo, debe probar la conexión entre ambos problemas. En el caso de la ruina o semi-ruina de un edificio, esta carga de prueba se diluye porque resulta evidente que si el inmueble se encuentra en dicho estado es porque no se realizaron las reparaciones oportunas.
¿Cuál es el plazo para exigir responsabilidad civil en comunidades de propietarios?
No resulta tan fácil de resolver esta cuestión como podríamos pensar. ¿Por qué?
El artículo 1968 del Código Civil establece que «la acción para exigir la responsabilidad civil por las obligaciones derivadas de la culpa o negligencia de que se trata en el artículo 1902» tiene un plazo de prescripción de un año.
¿Cuándo comienza a contar este plazo? En el momento en el que la persona agraviada fue consciente de que el daño que sufría era consecuencia de la culpa o negligencia de la comunidad de propietarios. Es decir, lo importante no es cuándo se produjo el daño, sino el momento en que la víctima tuvo conocimiento de él y fue consciente de su alcance. De ahí que el plazo de prescripción no empiece a correr mientras la acción u omisión esté en curso y el daño sigue agravándose, porque el afectado aún no tendría un conocimiento completo del daño sufrido.
Sin embargo, si lo que se reclama es que la comunidad de propietarios no cumplió con su obligación de efectuar obras para garantizar la conservación del inmueble y satisfacer los requisitos básicos de seguridad, como mandata la LPH, el escenario cambia. ¿Por qué? El Tribunal Supremo considera que en estos casos no estamos ante un incumplimiento extracontractual, sino ante un incumplimiento legal en el que se han producido «actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia», como indica el artículo 1089 del CC.
Entonces, ¿cuál es el plazo para exigir la responsabilidad civil en comunidades de propietarios si esta tiene su origen en el incumplimiento de la LPH? Según el TS hay que tener en cuenta el plazo de prescripción del artículo 1964 del Código Civil:
- «Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los 5 años desde que sea exigible el cumplimiento de la obligación».
- Y este plazo de prescripción comienza a correr cada vez que se incumpla la obligación de realizar obras de conservación y mantenimiento.
¿Es recomendable contratar un seguro de responsabilidad civil en comunidades de propietarios?
Habida cuenta de lo que venimos de señalar, parece evidente que nuestro marco normativo establece la responsabilidad civil en comunidades de propietarios y que estas deben hacerse cargo de las indemnización por daños y perjuicios provocados por defectos de inmuebles que no se conservaron y mantuvieron de manera adecuada.
Por lo tanto, es recomendable que se contrate un seguro de comunidad que incluya la cobertura de responsabilidad civil en comunidades de propietarios.
De esta forma, las comunidades y los comuneros pueden evitar tener que hacer frente a cuantiosas indemnizaciones por daños y perjuicios.
Esta cuestión es especialmente sensible si tenemos en cuenta que el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los terceros con los que una comunidad tenga una deuda pueden «subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo» proceder a «dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho».
Por lo que, subsidiariamente, los propietarios podrían verse obligados a abonar una indemnización por daños y perjuicios si la comunidad no tiene fondos para hacerlo.
En cambio, al contratar un seguro que incluya en sus coberturas la responsabilidad civil en comunidades de propietarios, estos se desentienden de las indemnizaciones que tengan su origen en desperfectos y deficiencias de conservación o mantenimiento.
En definitiva, aunque nuestras leyes no regulen de manera expresa y clara la responsabilidad civil en comunidades de propietarios, tanto la LPH como el CC incluyen artículos que la configuran, así como reconoce la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Por eso, es fundamental que las comunidades de propietarios busquen el asesoramiento de abogados especializados en Derecho de Vivienda que resuelvan todas sus dudas sobre sus obligaciones legales y les ayuden a gestionar cuestiones capitales hoy en día como la relación entre pisos turísticos y comunidades de vecinos.
Por otro lado, los propietarios que sufran daños en sus inmuebles por acciones u omisiones de la comunidad o los terceros como viandantes o propietarios de edificios aledaños deben acudir a un abogado que estudie su caso y dirija sus reclamaciones con éxito.
En Lex Hoy colaboramos con abogados de toda España que tienen una larga trayectoria asesoran a comunidades de propietarios ante reclamaciones de comuneros y terceros, así como en la presentación de dichas reclamaciones. Puedes encontrar a un jurista en tu ciudad en nuestro buscador de abogados.
