Todo lo que necesitas saber sobre pisos turísticos y comunidades de vecinos
Consentimientos, denuncias, recargos en los gastos comunes… Repasamos las novedades sobre pisos turísticos y comunidades de vecinos
Si hay una ley que ha generado una gran atención mediática y social en los últimos meses esa es, sin duda alguna, la Ley de Eficiencia de la Justicia. La mayoría de sus preceptos han entrado en vigor el 3 de abril de 2025, entre los que se incluyen varias novedades sobre pisos turísticos y comunidades de vecinos.
Así, mediante esta norma se ha reformado la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH) para clarificar la interpretación de varias disposiciones sobre pisos turísticos y comunidades de vecinos que fueron introducidas en el año 2019 por el RD-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Esta reforma llega después de que en octubre de 2024, el Tribunal Supremo tuviese que resolver la controversia generada por sentencias de Audiencias Provinciales contradictorias sobre cómo pueden las comunidades de vecinos acordar la prohibición de pisos turísticos.
A continuación, te contamos cinco novedades sobre pisos turísticos y comunidades de vecinos que ya producen efectos desde el 3 de abril de 2025.
1. Si se desea destinar un piso a fines turísticos es necesario recabar la aprobación de la comunidad de propietarios
El nuevo apartado 3 del artículo 7 de la LPH establece que los propietarios de viviendas que deseen dedicarlas a alquiler turístico deben «obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios».
Por lo que no resultaría lícito en materia de pisos turísticos y comunidades de vecinos que un propietario de forma unilateral ofreciese su piso en Airbnb o Booking sin que la comunidad lo hubiese aceptado de manera expresa.
2. El presidente de la comunidad de propietarios puede requerir la cesación de un piso turístico no autorizado
El mismo precepto de la LPH también habilita al presidente de la comunidad de vecinos a requerir al propietario que lleve a cabo una actividad de alojamiento turístico en un piso sin que la misma fuese aprobada previamente a que lleve a cabo la «inmediata cesación» de esta actividad.
Este requerimiento se puede efectuar por:
- Iniciativa propia del presidente.
- Solicitud de cualquier propietario de la comunidad u ocupante de un piso ubicado en la misma.
Además, el requerimiento de cesación de la actividad de alquiler turístico se realiza «bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes».
De tal forma que este requerimiento efectuado por el presidente sería el paso previo a acudir a la Justicia. Si bien es importante tener en cuenta que la propia Ley de Eficiencia de la Justicia introduce un paso intermedio en las demandas civiles: acudir a un mecanismo alternativo de resolución de controversias (MASC) como la mediación o la negociación entre las partes.
3. Pisos turísticos y comunidades de vecinos: La doble mayoría de 3/5 para autorizarlos
La sentencia del Tribunal Supremo a la que hicimos referencia antes versaba sobre una cuestión clave en lo relativo a pisos turísticos y comunidades de vecinos: cuál es la mayoría que se necesita para aprobar o prohibir pisos turísticos.
Pues bien, la nueva redacción del apartado 12 del artículo 17 de la LPH establece expresamente que las comunidades de propietarios podrán acordar de manera expresa diversas medidas sobre la actividad de ofertar pisos para el alojamiento de turistas:
- Aprobarla.
- Limitarla.
- Condicionarla.
- Prohibirla.
Para tomar cualquiera de estas decisiones, sin importar si esto supone modificar los estatutos o el título constitutivo de la comunidad de propietarios, es necesario obtener el apoyo de 3/5 partes de los propietarios de la comunidad que, a su vez, representen 3/5 de las cuotas de participación.
Eso sí, es fundamental al hablar de pisos turísticos y comunidades de vecinos que estas decisiones no pueden tener efectos retroactivos. Es decir, si una comunidad acuerda prohibir que los propietarios lleven a cabo actividades de alojamiento turístico esta decisión no producirá efectos sobre los pisos turísticos ya existentes en el inmueble.
4. Imposición de mayores cuotas de la comunidad a los pisos turísticos
La misma mayoría doble de 3/5 de los propietarios y de las cuotas de participación es necesaria para adoptar otros dos tipos de acuerdo críticos en lo que respecta a pisos turísticos y comunidades de vecinos:
- El establecimiento de cuotas especiales de gastos de la comunidad para los propietarios que usen sus pisos para alojar a turistas.
- Que se incremente la participación de los propietarios de pisos turísticos en el pago de los gastos comunes del edificio.
En ambos casos, los incrementos no pueden ser superiores al 20% de las cuotas o gastos que deberían pagar si los apartamentos no se emplearan con fines turísticos.
Como sucedía en el caso anterior, estos acuerdos no pueden tener efectos retroactivos. Por lo que no se puede obligar al dueño de un apartamento turístico a que pague una cuota de la comunidad mayor por emplearlo para dicha actividad.
5. Los pisos turísticos previos a la Ley de Eficiencia de la Justicia podrán seguir en funcionamiento
Precisamente, que los acuerdos de la comunidad de propietarios sobre apartamientos de uso turístico no puedan producir efectos retroactivos ya nos sugiere que las novedades sobre pisos turísticos y comunidades de vecinos no afecten a los pisos ya existentes y que cumplen con la normativa sectorial turística.
Sin embargo, para disipar dudas y evitar problemas de interpretación, la Ley de Eficiencia de la Justicia incorpora una disposición adicional segunda a la Ley sobre Propiedad Horizontal.
Dicha disposición establece que los propietarios de vivienda que ya estaban ejerciendo la actividad de ceder sus pisos a turistas con una finalidad lucrativa antes del 3 de abril de 2025 podrán «seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos» establecidos en la normativa sectorial turística a la que se hubiesen acogido.
En definitiva, los conflictos en las comunidades propietarios están a la orden del día y pueden surgir por cuestiones clásicas como el deseo de un propietario de poner un tendedero en el edificio o por fricciones de nuevo cuño como la proliferación de apartamentos turísticos.
Muchos están en contra de que haya pisos con fines turísticos en sus edificios. ¿Por qué?
- Por las molestias que generan: ruidos a altas horas, ir y venir de personas diferentes, problemas de seguridad al dejar las puertas abiertas…
- Por los costes que producen a la comunidad: mayor gasto en luz, aumento de las necesidades de limpieza…
Por eso, la última reforma de la Ley sobre Propiedad Horizontal busca empoderar a las comunidades de propietarios para tomar decisiones sobre:
- La existencia de pisos turísticos.
- La aprobación de límites y condiciones al establecimiento de apartamentos turísticos.
- El incremento de las cuotas de la comunidad para ayudar a sufragar los gastos extra que genera esta clase de actividad de alojamiento.
Así, tanto las comunidades de vecinos como los propietarios que deseen dedicar sus apartamentos a fines turísticos deben contar con el asesoramiento legal de abogados especializados en Derecho de Vivienda que les ayuden a defender sus derechos y cumplir con la normativa de manera escrupulosa para evitar costosos conflictos.
