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Descubre cuándo procede la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler y qué puedes hacer para proteger tus derechos
Como sucede con cualquier otro contrato, en lo que respecta al contrato de alquiler hay que leer muy bien la letra pequeña y asegurarse de que se entienden todas las clúasulas fijadas en el texto. Muchas personas cometen el error de confiar en que el documento facilitado por su futuro arrendador cumple la ley y que todas sus cláusulas son válidas.
Sin embargo, la realidad demuestra que no siempre es así. ¿Qué pasa cuando se introducen cláusulas que imponen obligaciones excesivas a los inquilinos? ¿Es posible conseguir la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler?
La verdad es que una cláusula no se convierte en legal simplemente porque aparezca escrita en el contrato. O, dicho de otra forma, un contrato no es la Biblia. Nuestro sistema legal establece límites a la libertad de pactar de la que disponemos las personas.
Así, la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler es una vía que los inquilinos tienen a su alcance cuando se les imponen condiciones que los sitúan en clara desventaja con respecto a sus caseros o el contrato les obliga asumir obligaciones que van más allá de lo permitido legalmente.
De ahí que la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler funcione como una vía legal que permite restaurar el equilibrio entre las partes: el arrendador y el arrendatario.
Además, al solicitar la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler, el inquilino puede reclamar cantidades pagadas indebidamente o conseguir que queden sin efecto obligaciones impuestas en el contrato que son abusivas.
¿En qué situaciones puede declararse la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler?
No todas las cláusulas que resultan poco favorables para el inquilino son abusivas desde un punto de vista jurídico. Para reclamar la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler tiene que:
- Existir un verdadero desequilibrio entre las partes.
- Haberse infringido alguna ley.
El marco legal se encuentra, principalmente, en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, cuando concurren los requisitos necesarios, en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU). Ambas normas se complementan para impedir que determinadas condiciones contractuales perjudiquen injustificadamente a los arrendatarios.
El artículo 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios define las cláusulas abusivas de la siguiente forma:
Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes.
Mientras que el artículo 83 de la misma ley indica que «las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas».
Todo ello implica que si un juez declara la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler, esas condiciones desaparecen jurídicamente como si nunca hubieran existido. El resto del contrato, siempre que pueda mantenerse por sí mismo, seguirá siendo válido.
Además, los arrendatarios deben ser conscientes de que firmar un contrato no supone la imposibilidad de reclamar la nulidad de una de sus cláusulas a posteriori. Es muy frecuente escuchar aquello de «lo firmé, así que tendré que cumplirlo». Sin embargo, en materia de cláusulas abusivas esa afirmación no es válida. Una cláusula puede ser anulada aunque el inquilino la aceptara en el momento de la firma.
Esta idea ha sido respaldada de forma constante tanto por el Tribunal Supremo como por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que han insistido en la necesidad de garantizar una protección efectiva frente a condiciones contractuales que menoscaban el equilibrio entre las partes.
Algunos ejemplos de cláusulas abusivas en un contrato de alquiler
Uno de los ejemplos más habituales en los conflictos sobre nulidad de cláusulas abusivas en un contrato de alquiler son las cláusulas que buscan obligar a los inquilinos a abonar gastos que les corresponden legalmente a los arrendadores. Por ejemplo, fijar en el contrato que sea el arrendatario el que abone el seguro frente a impagos del alquiler, que solo favorece al arrendador, ya que lo protege en caso de que el inquilino deje de pagar. Si esa obligación se incorpora al contrato podría plantearse la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler.
También generan numerosos conflictos las cláusulas mediante las que el inquilino renuncia por adelantado a derechos reconocidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por ejemplo, limitar indebidamente la duración mínima del contrato, impedir el ejercicio de determinadas prórrogas legales o restringir facultades que la ley concede al arrendatario.
Otro supuesto relativamente frecuente aparece cuando se establecen penalizaciones claramente desproporcionadas. Pensemos en un contrato que obliga al inquilino a pagar varios meses de renta como indemnización simplemente por resolver anticipadamente el alquiler, aunque la propia ley contemple otras consecuencias mucho más equilibradas. En situaciones así, la proporcionalidad de la cláusula puede ser objeto de revisión judicial.
Además, existen contratos que atribuyen al arrendatario todas las reparaciones de la vivienda, incluso aquellas necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, con carácter general, esas obras corresponden al propietario.
La nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler también puede afectar a condiciones que permiten al propietario modificar unilateralmente el precio, alterar aspectos esenciales del contrato sin consentimiento del inquilino o imponer limitaciones injustificadas para recuperar la fianza al finalizar el arrendamiento.
Cómo reclamar la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler
Cuando un inquilino sospecha que alguna condición de su contrato puede ser ilegal, lo más recomendable es buscar el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos que analice con detenimiento el contrato.
También es fundamental reunir toda la documentación relacionada con el alquiler: el contrato, los anexos, los justificantes de pago, los correos electrónicos, los mensajes intercambiados con el propietario o la agencia y cualquier otro documento que permita acreditar cómo se ha aplicado la cláusula discutida.
El siguiente paso es comunicar al propietario, de forma fundamentada, por qué se considera que procede la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler y solicitar que deje de aplicarla o que devuelva las cantidades percibidas indebidamente.
Si esto no funciona, se debe activar un medio adecuado de solución de controversias. Por ejemplo, negociar directamente con el propietario o a través de los abogados o enviar una oferta vinculante confidencial. El plazo de negociación suele ser de un mes desde que se notifica la invitación a negociar.
Si el arrendador no responde o no se puede alcanzar un acuerdo sobre la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler, queda abierta la vía judicial.
En este caso, será el juez quien analice el contrato, la legislación aplicable y la jurisprudencia existente para decidir si realmente procede la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler.
Cuando la resolución es favorable al arrendatario:
- La cláusula deja de producir efectos, por lo que el arrendador no podrá seguir exigiendo su cumplimiento.
- El arrendador puede ser condenado a devolver las cantidades que hubiera cobrado en virtud de la cláusula abusiva.
¿Qué puede conseguir un inquilino si se declara la nulidad de una cláusula abusiva?
La principal consecuencia es evidente: la cláusula desaparece del contrato. Jurídicamente se considera como si nunca hubiera existido. Eso significa que el propietario no podrá seguir exigiendo el cumplimiento de esa obligación.
En algunos casos, además, la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler permite reclamar la devolución de cantidades pagadas durante meses o incluso durante años. Puede tratarse de gastos que nunca debieron asumirse, penalizaciones indebidamente abonadas o importes derivados de una condición contractual que, sencillamente, era nula desde el principio.
En definitiva, la nulidad de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler existe para garantizar el equilibrio entre las partes e impedir que un arrendador pueda imponer condiciones que incumplen la ley y la buena fe. Además, permite recuperar el dinero abonado por cláusulas que infringen la normativa en vigor.
