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Cláusulas suelo, IRPH, gastos hipotecarios… Estas son las 7 cláusulas hipotecarias abusivas más comunes en los contratos de las hipotecas
En España hay casi 6 millones de hipotecas activas. Y, según el INE, en abril de 2024 se constituyeron más de 34.000 nuevas hipotecas. Estas cifras evidencian la importancia que tienen las hipotecas para el conjunto de la sociedad española. Ya que la mayoría de los ciudadanos no pueden comprar una vivienda sin recurrir a este producto de crédito. De ahí que las cláusulas hipotecarias abusivas que se incorporaron a los contratos durante décadas hayan generado un sinfín de conflictos legales entre los hipotecados y las entidades financieras.
Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera que comenzó en 2008, se han sucedido los fallos de los tribunales españoles y europeos que han ido anulando las cláusulas hipotecarias abusivas, abriendo la puerta a que los consumidores pudiesen reclamar los gastos, intereses o comisiones que abonaron de más desde la constitución de sus hipotecas.
Para ayudar a los hipotecados a saber qué cláusulas hipotecarias abusivas pueden contener sus contratos, hemos elaborado una breve guía en la que se recopilan las 7 cláusulas hipotecarias abusivas que han sido objeto de sentencias judiciales que han estipulado que deben considerarse nulas por infringir normas como la Ley de Usura o la Directiva europea sobre las cláusulas abusivas.
Indexar los intereses al IRPH
Los intereses han sido el gran caballo de batalla en la lucha contra las cláusulas hipotecarias abusivas. Una de dichas cláusulas, presente en el 10% de las hipotecas, consistía en vincular la evolución de los intereses al Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH). Este indicador español, creado en los años 90, que publica mensualmente el Banco de España, tenía como objetivo evitar que los intereses fluctuaran demasiado, como ocurre con las hipotecas indexadas al Euríbor.
Sin embargo, con el paso de los años y, sobre todo, a raíz de la crisis económica y la fuerte bajada del Euríbor se pudo apreciar que el IRPH siempre es superior al Euríbor. ¿Por qué? El índice mide los intereses medios de los contratos hipotecarios contratados en España y en esta cifra se incluyen gastos a mayores como las comisiones.
Esto llevó a muchos hipotecados a presentar reclamaciones judiciales contra las hipotecas IRPH denunciando que eran abusivas porque su comercialización había sido poco transparente.
Los conflictos judiciales llegaron hasta el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que las cláusulas que referencian hipotecas al IRPH no se tratan de cláusulas hipotecarias abusivas en todos los casos, sino que es necesario analizar cómo se comercializaron las hipotecas. Además el Tribunal de Luxemburgo puso el foco en una circular que el Banco de España publicó en 1994. Dicha circular ya preveía que el IRPH iba a ser más elevado que otros indicadores y recomendaba a las entidades de crédito aplicarle un diferencial negativo para compensar este hecho.
¿La existencia de esta circular es suficiente para justificar que los ciudadanos pueden estar plenamente informados sobre el funcionamiento del IRPH antes de contratar una hipoteca? He aquí el quid de la cuestión. Para el Tribunal Supremo, sí. De ahí que nuestro Alto Tribunal diese la razón a los bancos. Sin embargo, el TJUE apunta en otra dirección y considera que el consumidor medio no tiene por qué conocer el contenido de la circular. De ahí que las entidades de crédito deberían informar de manera clara y transparente sobre la fórmula de cálculo del indicador e, incluso, hacer simulaciones de las hipotecas con otros índices como el Euríbor.
Por lo tanto, en el caso del IRPH, no todos los contratos que lo referencien contarán con cláusulas hipotecarias abusivas, sino que hay que analizar cada caso concreto para determinar si hubo o no falta de transparencia. En el caso de que la Justicia dé la razón al hipotecado, este podrá obtener la devolución de los intereses cobrados por el banco, ya que las cláusulas hipotecarias abusivas se considerarán nulas.
Cláusula suelo
Otro tipo de cláusulas hipotecarias abusivas son las tristemente famosas cláusulas suelo. Mediante ellas, las entidades financieras establecían topes para impedir que los intereses de las hipotecas variables no bajaran más allá de determinada cifra.
La lucha judicial contra este tipo de cláusulas hipotecarias abusivas tuvo su punto álgido a partir de la crisis financiera y la caída histórica que experimentó el Euríbor. Así, aunque este índice se encontraba en mínimos históricos, muchos hipotecados se encontraron con el hecho de que los intereses que tenían que pagar no descendían por culpa de que en sus contratos había cláusulas suelo.
En 2013, el Tribunal Supremo declaró que eran cláusulas hipotecarias abusivas aquellas que se incluyesen en el contrato hipotecario de forma poco transparente, limitando la capacidad de negociación del cliente y que este pudiese actuar plenamente informado y en libertad. Sin embargo, el TS limitó el alcance de su sentencia a los intereses a futuro. De tal forma que los hipotecados no podrían recuperar los intereses abonados de más por culpa de las cláusulas suelo.
Finalmente, el TJUE en 2022 concluyó que los hipotecados sí tienen derecho a la devolución de lo que pagaron de más en concepto de intereses antes de 2013. Lo que abre la puerta a que miles de consumidores puedan seguir reclamando las cláusulas suelo de sus contratos en caso de que estas se incluyesen de manera poco transparente.
Cláusulas multidivisa
Otra de las cláusulas hipotecarias abusivas que ha llegado hasta los tribunales es la que estipula que el abono de los intereses y el pago de la deuda se realice en una moneda diferente al euro. De tal forma que los intereses no solo varían en función del índice al que estén indexados, sino también del tipo cambiario de la moneda en cuestión con respecto al euro. Así, durante años se concertaron en España hipotecas multidivisa en monedas como el yen, la libra esterlina o el franco suizo.
Las entidades financieras defendían, a la hora de comercializarlas, que los hipotecados podrían ver minorado el dinero a pagar a lo largo de los años gracias a que el euro se revalorizara frente a la moneda seleccionada. Sin embargo, la realidad demostró que la subida de estas divisas frente al euro provocó que los clientes con hipotecas multividisa tenían que hacer frente a cuotas más elevadas.
Al igual que sucede con otras cláusulas hipotecarias abusivas, el establecimiento de una hipoteca multidivisa no es per se abusivo, sino que lo que resulta abusivo es la falta de transparencia en su comercialización. Sobre todo, si tenemos en cuenta que es un producto más complejo que una hipoteca variable ordinaria y que es fundamental comprender los riesgos asociados a que el pago de las cuotas hipotecarias dependa, también, de la evolución de cotización del euro y la moneda extranjera elegida.
Asimismo, debemos tener en cuenta que las hipotecas multidivisa presentan, a menudo, mayores comisiones que las ordinarias, como consecuencia del cambio de monedas. A lo que debemos sumar el hecho de que en las cláusulas multidivisa se contempla la opción de poder cambiar de moneda, previo pago de una comisión.
Por ello, la Justicia ha declarado que son cláusulas hipotecarias abusivas las multidivisa que se hayan introducido en los contratos de manera poco transparente y sin aportar al consumidor medio la información necesaria para que conociese los riesgos a los que se exponía.
Ante los problemas planteados por las cláusulas multividisa, el legislador español aprobó una modificación de su regulación a través de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (LCCI). La nueva normativa impone mayores restricciones a esta modalidad de hipoteca para evitar la presencia de cláusulas hipotecarias abusivas. Además, en caso de no cumplir con todo lo dictado en la norma, los consumidores que firmaron sus hipotecas a partir del 16 de junio de 2019, tendrán derecho a:
- Reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa.
- Conseguir la modificación del contrato para que se considere que el préstamo hipotecario se ha concedido en la moneda en la que el hipotecado recibe la mayoría de sus ingresos.
Intereses de demora abusivos
Las cláusulas hipotecarias abusivas que venimos de tratar giraban en torno a los intereses remuneratorios. Es decir, los intereses que deben pagar los consumidores para compensar a las entidades de crédito que les han prestado el dinero para comprar sus viviendas. Sin embargo, también hay cláusulas hipotecarias abusivas que afectan a los intereses de demora. Dichos intereses se deben abonar cuando se incumplen las obligaciones de pago de las cuotas hipotecarias.
En las décadas precedentes, se firmaron numerosos contratos en los que se fijaban intereses de demora notablemente superiores a los remuneratorios. De ahí que muchos hipotecados reclamasen ante la Justicia la nulidad de estas cláusulas hipotecarias abusivas.
En 2015, el Tribunal Supremo estableció que se deben considerar intereses de demora abusivos en hipotecas y préstamos personales aquellos que excedan en más de 2 puntos a los remuneratorios. De esta forma, se abrió la posibilidad de que los hipotecados pudiesen recuperar los intereses de demora que pagaron de más a las entidades bancarias, así como la nulidad de estas cláusulas hipotecarias abusivas y su ineficacia a futuro.
Por otra parte, en la LCCI también se fijó que las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019 no deberían estipular intereses de demora superiores en 3 puntos a los intereses remuneratorios. Por lo que si las cláusulas de contratos firmados después de esta fecha incluyen intereses de demora superiores, estaríamos ante cláusulas hipotecarias abusivas y, por ende, nulas.
El cliente debe asumir todos los gastos hipotecarios
Pocas cláusulas hipotecarias abusivas han levantado más polvareda que aquellas que obligaban a los clientes de las entidades de crédito a abonar todos los gastos de constitución de una hipoteca: tasación, notaría, registro, gestoría…
En 2015, el Tribunal Supremo dictaminó que era abusivo imponer a los consumidores el pago de todos los gastos hipotecarios y en 2019 estableció jurisprudencialmente cómo debían distribuirse dichos gastos:
- Los bancos deben hacerse cargo de los gastos de registro, gestión y tasación al completo.
- Los gastos de notaría se distribuyen a partes iguales entre las entidades de crédito y los consumidores.
En 2019, de cara a adaptar la normativa española a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y, sobre todo, al derecho comunitario, se aprobó dentro de la LCCI una nueva distribución de los gastos hipotecarios:
- Las entidades financieras y sus clientes deben abonar a medias los gastos de tasación de los inmuebles.
- Los gastos de registro, notaría y gestión han de ser sufragados por los bancos.
Como consecuencia de ello, se consideran cláusulas hipotecarias abusivas aquellas que no respeten la distribución de los gastos fijada por el TS para las hipotecas anteriores a la entrada en vigor de la LCCI; o por dicha norma para los contratos firmados a partir del 16 de junio de 2019.
Las cláusulas hipotecarias abusivas relacionadas con los gastos de constitución son nulas y, por lo tanto, los hipotecados tienen derecho a que las entidades de crédito les devuelvan lo que han pagado de más. De ahí que los consumidores deben tener en cuenta que merece la pena reclamar los gastos de las hipotecas. Además, el TJUE y el TS han establecido que el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca solo comienza a correr desde que se anula mediante sentencia firme la cláusula abusiva donde se fijaban los gastos. Por lo que miles de personas que firmaron una hipoteca aún están a tiempo de solicitar la devolución de lo que pagaron de más.
Comisión de apertura abusiva
De las comisiones que se incluyen en un contrato hipotecario la más conocida es la comisión de apertura. Pues bien, según la Justicia pueden ser cláusulas hipotecarias abusivas aquellas que impongan una comisión de apertura a los consumidores que:
- No resulte transparente y, por lo tanto, el cliente no pueda comprenderla al firmar el contrato.
- No se devengue en un único pago.
- No incluya todos los gastos asociados al estudio, tramitación y concesión de la hipoteca.
- Sea desproporcionada, superando el 1,5% del importe total de la hipoteca.
Si se da alguna de estas circunstancias, los tribunales pueden declarar la nulidad de las cláusulas abusivas y reconocer el derecho de los consumidores a recuperar el dinero abonado en concepto de cláusula abusiva.
Vencimiento anticipado por impago
Terminamos nuestro repaso por las cláusulas hipotecarias abusivas con el vencimiento anticipado impago. ¿En qué consiste esta clase de cláusula presente en algunos contratos? Las entidades financieras tienen derecho a reclamar la devolución de la parte del préstamo hipotecario que aún no se ha abonado en caso de que el hipotecado incumpla sus obligaciones de pagar las cuotas de la hipoteca.
Como ya señalamos con respecto a alguna de las cláusulas hipotecarias abusivas anteriores, el vencimiento anticipado por imago no es ilícito per se como ha señalado el Tribunal Supremo en múltiples sentencias. Esta cláusula será abusiva si se incluyó de una forma poco transparente en el contrato o si no se regula de una manera proporcionada. Es decir, si se puede activar el vencimiento anticipado cuando un prestatario, por ejemplo, incumple tan solo el plazo de pago de una cuota o si el impago afecta a un porcentaje minúsculo de la deuda.
Para arrojar luz sobre esta cuestión, la LCCI también regula el vencimiento anticipado por impago. Así, las hipotecas firmadas desde su entrada en vigor pueden incluir esta cláusula siempre que:
- La entidad financiera requiera el pago y conceda un mes para que el hipotecado pueda abonar la cuota de la deuda y los intereses que no pagó en tiempo y forma.
- Las cuotas insatisfechas sean 12 o equivalgan al 3% de la deuda (primera mitad del préstamo hipotecario)
- Las cuotas vencidas y no abonadas lleguen hasta las 15 o equivalgan al 7% del importe que queda por pagar (segunda mitad del préstamo).
En definitiva, este repaso por las principales cláusulas hipotecarias abusivas nos permite comprobar que es fundamental estudiar cada caso particular, analizar en profundidad las escrituras de cada hipoteca y emplear la jurisprudencia y la normativa para dilucidar si es posible reclamar una cláusula contractual y recuperar gastos que se han realizado en concepto de intereses o gastos hipotecarios.
