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El desahucio express sin contrato escrito es un procedimiento que busca agilizar la recuperación de las viviendas por los arrendadores cuando los inquilinos no pagan la renta
En España no es obligatorio firmar un contrato por escrito para acordar el alquiler de una vivienda. Como consecuencia de ello, un desahucio express sin contrato escrito se lleva a cabo siguiendo el mismo procedimiento que se llevaría a cabo si hubiese un contrato físico firmado por las partes.
E, igualmente, los inquilinos tienen los mismos derechos en un desahucio express sin contrato escrito que en uno en el que sí exista contrato.
Eso sí, es importante tener en cuenta que, ante la falta de contrato, se debe disponer de pruebas para demostrar que el inquilino no es un okupa, sino que está alquilando el piso de forma legal: recibos a su nombre, comunicaciones con el casero, recibos que demuestren el pago del alquiler, etc.
De lo contrario, el inquilino no estaría protegido por los derechos que tiene en un desahucio express sin contrato escrito o con él.
¿Cómo es el procedimiento de desahucio express sin contrato escrito y cuáles son los derechos del arrendador y del inquilino?
Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la formalización del contrato
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la principal norma sobre los alquileres de viviendas en nuestro país, no impone, como apuntamos antes, que el contrato se deba formalizar por escrito.
De hecho, el artículo 37 de esta norma establece que «las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento». Es decir, solo es una opción que tienen a su disposición arrendadores e inquilinos.
Si bien, es evidente que cualquier jurista o asesor legal recomienda que se redacte el contrato por escrito para dejar constancia de que se ha pactado el alquiler y poder incluir cláusulas que regulen la relación contractual.
Lo que sí es necesario realizar para formalizar el contrato es entregar en metálico la fianza, que debe consistir en el importe de una mensualidad.
Que un inquilino no tenga contrato de alquiler por escrito no lo convierte en un okupa
Es importante que tanto inquilinos como caseros tengan claro que un arrendatario con o sin contrato por escrito no se convierte en okupa por incumplir su obligación de pagar la renta.
¿Por qué es fundamental esta cuestión? El procedimiento de desahucio es radicalmente distinto:
- Los okupas cometen un delito perseguible por la vía penal. Puesto que tanto el allanamiento de morada como la usurpación están tipificados en el Código Penal de nuestro país. Además, desde el 3 de abril en 2025, existe en nuestro país el juicio rápido por okupación. Un procedimiento que permite a los propietarios de viviendas okupadas recuperarlas en cuestión de semanas, en vez de en años.
- Frente a los inquilinos morosos hay que acudir a la jurisdicción civil para reclamar el alquiler impagado y el desalojo. El proceso es ágil y se sustancia a través de un juicio verbal, pero no tan inmediato como el del juicio rápido por okupación.
Por lo tanto, el propietario de una vivienda no puede pretender que un desahucio express sin contrato escrito se lleve a cabo mediante la vía de los juicios rápidos para el desahucio exprés de okupas porque si ha pactado con una persona un contrato de alquiler de forma oral, esta tiene la condición de inquilino y no de okupa, incluso aunque deba varias mensualidades.
Cómo es el procedimiento de desahucio express sin contrato escrito o con él
Aunque no se pueda acceder a la vía del juicio rápido por okupación, sí es posible presentar una demanda de desahucio por impago de alquiler.
Este procedimiento no es tan veloz como el juicio rápido por okupación, pero es bastante ágil, salvo que los inquilinos se encuentren en situaciones de vulnerabilidad.
¿Cuáles son los pasos a seguir para solicitar un desahucio express sin contrato escrito por impago del alquiler?
- El arrendador debe reclamar el alquiler formalmente al inquilino. Lo habitual es hacerlo mediante el envío de un burofax para que quede constancia de que el inquilino recibió la reclamación.
- Si el inquilino no responde o no sufraga la deuda, se ha de acudir a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) para intentar alcanzar un acuerdo sin llegar a los tribunales. En los casos de impago del alquiler es habitual optar por vías como la negociación directa entre las partes (o sus abogados) o la realización de una oferta vinculante confidencial.
- En caso de que el inquilino no responda, no quiera participar en el MASC o no se llegue a un consenso es el momento de activar la vía judicial presentando una demanda en la que se soliciten: el pago de los alquileres debidos, el desahucio del inquilino y el pago de las rentas que se generen entre la presentación de la demanda y la sentencia.
El proceso judicial de desahucio express sin contrato o con él por impago es relativamente rápido y se lleva a cabo mediante juicio verbal:
- Una vez que se admite la demanda, el inquilino tiene 10 días para abandonar la vivienda, optar por la enervación u oponerse al desahucio.
- Si no abandona la vivienda o comparece ante el Letrado de la Administración de Justicia se da por terminado el procedimiento y se fija la fecha del lanzamiento.
- Si se produce la contestación a la demanda, las partes tienen 5 días para proponer pruebas y, posteriormente, 3 días para presentar impugnaciones.
- Después, el tribunal decidirá si es necesario realizar una vista. Si no lo es, se dicta sentencia.
- Si se celebra vista, esta tendrá lugar como máximo en el plazo de un mes.
- La sentencia se dará a conocer en el plazo máximo de 5 días.
Por lo tanto, el desahucio express sin contrato escrito o con él es un procedimiento relativamente rápido cuando se lleva a cabo como consecuencia del impago del alquiler por parte del inquilino.
El objetivo de esta normativa es permitir que un propietario pueda recuperar una vivienda arrendada tras impago sin tener que pasar por un vía crucis judicial.
Cuáles son los principales derechos de un inquilino en un desahucio express sin contrato escrito
A pesar de lo que hemos explicado sobre el desahucio express sin contrato escrito, debemos tener en cuenta varios derechos del inquilino que pueden impedir o detener el procedimiento:
- El derecho a la enervación. El inquilino puede optar por la enervación cuando se le reclama judicialmente el alquiler impagado. Para ello, debe abonarle al arrendador las cantidades reclamadas y todas las que le deba en el momento de realizar el pago enervador del desahucio o ponerlas a disposición del tribunal o notarialmente. De esta forma, el desahucio express sin contrato escrito o con él no se llevaría a cabo.
- Cuando se inicie el procedimiento judicial de desahucio express sin contrato escrito por impago, se debe informar al inquilino demandado en el decreto de admisión a trámite de la demanda «de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social» (artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
- Además, el juzgado deberá, de oficio, informar sobre el procedimiento y de forma inmediata a las administraciones competentes en vivienda y asistencia social para que puedan:
- Verificar que el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad.
- Si es así, presentar una propuesta alternativa de vivienda digna en alquiler social y medidas de atención inmediata.
- Informar sobre ayudas económicas y subvenciones a las que podría optar el inquilino.
- En función de la información facilitada por las partes y las administraciones públicas, el tribunal puede suspender el procedimiento de desahucio express sin contrato durante 2 meses si el propietario es una persona o 4 meses si se trata de una empresa.
- La paralización del proceso finaliza cuando se venza el plazo que venimos de indicar o cuando las administraciones públicas hayan adoptado las medidas necesarias para garantizar la protección del inquilino.
Por lo tanto, en un desahucio express sin contrato escrito, los inquilinos tienen derecho a que:
- No se les juzgue como a okupas, puesto que no lo son, aunque el contrato no se formalizase por escrito si se puede demostrar que existe el vínculo contractual.
- Puedan optar por la enervación, pagando todas sus deudas, de tal forma que puedan evitar el desahucio.
- Cuenten con la protección de las administraciones públicas si se encuentran en situaciones de vulnerabilidad y el proceso se dilate para garantizar que tienen acceso a una vivienda digna.
En Lex Hoy colaboramos con abogados especializados en desahucios y conflictos entre arrendadores y arrendatarios que pueden estudiar tu caso y ayudarte a defender tus derechos tanto si eres un propietario como si tienes un contrato de alquiler como inquilino.
