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El TS avala el derecho a presentar una reclamación de hipoteca multidivisa cuando la información precontractual no aclaraba todos los riesgos de la operación
Los conflictos en torno a cláusulas hipotecarias abusivas no se terminan nunca. De hecho, parece que estamos ante la historia interminable, como reza el título de la icónica novela de Michael Ende. Aunque los focos se han centrado, sobre todo, en las cláusulas suelo, los gastos hipotecarios y las hipotecas IRPH, hay otras cláusulas que han causado enormes quebraderos de cabeza a las personas hipotecadas, como las cláusulas multidivisa.
¿En qué consisten las hipotecas multidivisa? Los hipotecados deben devolver el dinero que les fue prestado más los intereses pactados en una moneda distinta al euro, generalmente, el yen japonés o el franco suizo. Esto implica que resulta mucho más difícil cuánto se debe pagar de hipoteca, ya que entra en juego la fluctuación que experimenta el valor de la moneda con respecto al euro.
Esto ha llevado a muchos hipotecados a presentar una reclamación de hipoteca multidivisa solicitando su nulidad parcial y que se procediera a cambiar la moneda extranjera fijada por el euro desde el inicio del contrato, con las consecuencias beneficiosas que ello conlleva en el cálculo de la deuda y los intereses.
Tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (2017) como el Tribunal Supremo (2017 o 2023) han avalado el derecho de los consumidores a interponer una reclamación de hipoteca multidivisa por falta de transparencia y conseguir la nulidad parcial de la misma.
A continuación, te contamos cómo funciona el proceso de reclamación de hipoteca multidivisa y por qué es importante que cuentes con un asesor legal que te ayude a determinar si tu hipoteca multidivisa es abusiva y se encargue de gestionar el procedimiento para lograr su nulidad parcial.
¿Cómo funciona una hipoteca multidivisa?
En una hipoteca multidivisa, el banco presta al consumidor el importe acordado en una moneda extranjera distinta al euro. Por lo tanto, tanto el capital que debe amortizarse como los intereses también se deben pagar en dicha moneda.
¿Cuáles son los riesgos de las hipotecas multidivisa?
- El riesgo a que la moneda se revalúe con respecto al euro. Si la moneda escogida se aprecia con respecto al euro, el capital pendiente de pagar por parte del hipotecado puede incrementarse notablemente, por lo que la hipoteca se encarece.
- La incertidumbre en la que se halla el consumidor. En una hipoteca normal, el deudor sabe que debe devolver el capital prestado más los intereses que o bien son fijos o bien variables, ligados generalmente al Euríbor. En cambio, en una hipoteca multidivisa, no existe certeza sobre el capital que se debe amortizar y los intereses porque estos fluctúan en función de la cotización de la moneda seleccionada.
- Que no solo los intereses se ven afectados por las fluctuaciones de la moneda, sino también el propio capital prestado. Si la moneda se devalúa con respecto al euro, el consumidor pagará menos intereses y su deuda se reducirá, pero si se revalúa, los intereses serán más elevados y tendrá que gastar más euros para devolver el capital que le fue prestado.
Si, a veces, entender una hipoteca es difícil porque se incluyen en el contrato numerosas cláusulas redactadas, en muchos casos, de forma confusa, comprender cómo funciona una hipoteca multidivisa es aún más complejo. De hecho, se trata de un producto bastante sofisticado y que requiere que la persona que lo contrata tenga conocimientos sobre divisas y mercados financieros para saber a qué se está exponiendo.
¿Es posible interponer una reclamación de hipoteca multidivisa?
Precisamente, dada la complejidad de las hipotecas multidivisas, tanto la doctrina del TJUE como del TS ha establecido que las hipotecas multidivisa deben superar un test de transparencia para evaluar si los bancos informaron debidamente a los consumidores sobre el funcionamiento de estas hipotecas y los riesgos a los que se exponían. Esta doctrina ha posibilitado que miles de consumidores puedan presentar una reclamación de hipoteca multidivisa alegando que sus contratos hipotecarios no superan el control de transparencia y, por lo tanto, son abusivos.
Así, el Tribunal Supremo ha reiterado en varias ocasiones que «la falta de transparencia de las cláusulas relativas a la denominación en divisa del préstamo y la equivalencia en euros de las cuotas de reembolso y del capital pendiente de amortizar, no es inocua para el consumidor». De hecho, el TS considera que esto:
- Produce un grave desequilibrio en la relación contractual.
- Va en contra de las exigencias de la buena fe.
- Provoca que el consumidor contrate la hipoteca ignorando los graves riesgos a los que se esta exponiendo.
- Impide que el consumidor compare la oferta de la hipoteca multividisa con otros préstamos en euros.
De tal forma que el deudor «se compromete en un contrato de préstamo que puede tener para él consecuencias ruinosas».
¿En qué consiste el test de transparencia de una hipoteca multidivisa?
Para saber si una hipoteca supera el test de transparencia se debe constatar si:
- El banco facilitó al hipotecado información suficiente para que este pudiese tomar una decisión sobre la contratación de la hipoteca que estuviese fundada y fuese prudente.
- La información facilitada permitía al consumidor entender las consecuencias que tendría en las cuotas de su hipoteca el hecho de que el euro sufriese una fuerte depreciación con respecto a la moneda de la hipoteca, así como un aumento del tipo de interés extranjero.
- El consumidor estaba claramente informado sobre el hecho de que la hipoteca podría ser difícil de asumir económicamente si se producía una devaluación del euro con respecto a la moneda de la hipoteca.
- El profesional que gestionó la hipoteca expuso al consumidor las posibles variaciones en los tipos de cambio y los riesgos inherentes a esta clase de producto.
Si al analizar el contrato y la documentación precontractual facilitada (folletos informativos, simulaciones, comparaciones con hipotecas en euros, etc.) no se puede constatar que la información que recibió el consumidor le permitía entender los riesgos del producto, este adolecería de falta de transparencia.
¿Qué papel juega un asesor legal en una reclamación de hipoteca multidivisa?
Ante cualquier cláusula hipotecaria potencialmente abusiva es importante contar con el asesoramiento de un jurista, pero es aún más relevante en las hipotecas multidivisa habida cuenta de su complejidad.
Si contrataste una hipoteca multidivisa te recomendamos que acudas a un asesor legal especializado en Derecho Bancario que estudie tanto tu contrato como toda la documentación que te entregó el banco para que analice si supera o no el test de transparencia y, por lo tanto, si puedes presentar una reclamación de hipoteca multidivisa.
Además, el asesor legal te aclarará cuál es el escenario en el que te encuentras en función del momento en que suscribiste el contrato hipotecario:
- Si firmaste tu hipoteca después del 15 de junio de 2019, la misma está sujeta a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta norma, en su artículo 20 impone a los bancos exigentes requisitos de información continua a los consumidores, otorga a estos el derecho de cambiar la moneda de su hipoteca por el euro en cualquier momento y permite reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa y la aplicación del euro desde el inicio del contrato en caso de que los bancos incurran en incumplimientos en materia de información. Por lo tanto, podrías cambiar la moneda de la hipoteca sin acudir a la Justicia y solo sería necesario presentar una reclamación de hipoteca multidivisa en caso de que se pretenda su anulación y la sustitución de la moneda extranjera por el euro desde el inicio del contrato.
- En cambio, si firmaste una hipoteca antes del 15 de junio de 2019, no estás protegido por la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y debes presentar una reclamación de hipoteca abusiva para conseguir una anulación parcial de la misma.
En ambos casos, es imprescindible disponer de un asesor legal que se encargue de elaborar la reclamación de hipoteca multidivisa, negociar con el banco y redactar la demanda en caso de que no se alcance un acuerdo extrajudicial.
¿Cómo es el procedimiento para presentar una reclamación de hipoteca multidivisa?
El procedimiento para presentar una reclamación de hipoteca multidivisa está conformado por dos grandes partes:
- Reclamación previa extrajudicial. Se debe presentar ante el servicio de atención al cliente del banco una reclamación previa extrajudicial en la que se reclame que el banco reconozca que la cláusula multidivisa es abusiva por falta de transparencia. En este documento es importante hacer referencia a la doctrina del TJUE y del TS sobre la materia y justificar por qué la cláusula no supera el test de transparencia. El banco tendrá un mes para responder a la reclamación aceptando la abusividad de la cláusula, acordando que el préstamo debe entenderse concedido en euros y que es necesario recalcular los intereses abonados hasta el momento, el capital ya amortizado, la deuda viva y los intereses futuros, o rechazándola. Si toma la segunda vía, debe justificar su decisión. En caso de que se acepte la abusividad, se enviará una oferta al consumidor para que la acepte. Se debe alcanzar un acuerdo en el plazo de un mes desde la presentación de la reclamación, sino se alcanza, el hipotecado puede acudir a la Justicia.
- Reclamación de hipoteca multidivisa por la vía judicial. Se debe interponer una demanda judicial reclamando la nulidad parcial de la hipoteca y que:
- El hipotecado deba solo el saldo vivo de la hipoteca referenciado en euros, calculado tras restarle al importe original de la hipoteca en euros, las cantidades amortizadas, también en euros.
- Que las amortizaciones del capital prestado y los intereses pasen a pagarse en euros a partir de la sentencia.
¿Qué se puede conseguir con una reclamación de hipoteca multidivisa?
Mediante una reclamación de hipoteca multividisa, las personas hipotecadas pueden conseguir:
- Reducir el capital pendiente de amortizar, ya que se deben recalcular el capital prestado y los importes amortizados en euros. Por lo que la deuda viva descendería de forma notable.
- Disminuir las cuotas que deben pagar en el futuro tanto para amortizar la deuda como para afrontar los intereses.
Si el juez estima la reclamación de hipoteca multidivisa porque no supera el test de transparencia, además de reconocer los que venimos de señalar, también puede condenar al banco en costas. Por lo que el coste del asesor legal para presentar una reclamación de hipoteca multidivisa no lo tendrá que asumir el hipotecado.
Por lo tanto, una reclamación de hipoteca multidivisa puede suponer un ahorro notable en el abono de una hipoteca. De ahí que si un consumidor contrató esta clase de producto sin saber los riesgos que estaba corriendo y que su hipoteca se podía encarecer, debe buscar el asesoramiento de un jurista especializado en reclamaciones hipotecarias.
En Lex Hoy colaboramos con abogados que tienen una dilatada trayectoria en el ámbito del Derecho Bancario. Si quieres presentar una reclamación de hipoteca multidivisa podemos ponerte en contacto con un jurista que se encuentre en tu ciudad o provincia, a través de nuestro buscador de abogados.
