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Los consumidores pueden presentar una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva y recuperar el dinero que pagaron al sufragarla
Aunque hubo un momento en nuestro país, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, que parecía que cualquiera podía conseguir una hipoteca, lo cierto es que no es así. De hecho, tras la crisis financiera del 2008, los bancos estudian concienzudamente la viabilidad económica de las hipotecas y la solvencia financiera de los consumidores.
¿Cómo se sufragan estos gastos de estudio, tramitación y concesión de una hipoteca? A través de la comisión de apertura que se abona al firmar el contrato hipotecario.
¿Es lícito que los bancos cobren una comisión de apertura? Sí. Tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea como el Tribunal Supremo han sentenciado que esta clase de comisión es legal.
¿No se puede presentar una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva? Como sucede con el resto de cláusulas hipotecarias abusivas, sí es posible solicitar su nulidad y recuperar el dinero pagado cuando se introdujo la cláusula de forma poco transparente o cuando su importe resulte desproporcionado o se haga pagar al consumidor doblemente por los mismos conceptos.
A continuación, vamos a aclarar todas las dudas en torno a la presentación de una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva.
En qué casos se puede presentar una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva
En junio de 2025, el Tribunal Supremo volvió a reiterar su jurisprudencia sobre en qué casos es posible interponer con éxito una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva.
El TS ha fijado que, como apuntamos antes, la comisión de apertura no es nula per se, sino que se debe estudiar cada caso en concreto para evaluar una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva.
Ello implica que el tribunal que estudie una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva debe realizar un examen que siga las siguientes pautas:
- Control de transparencia:
- Analizar si el contrato cumple la normativa bancaria que estaba en vigor cuando se firmó. En las hipotecas anteriores al 29 de abril de 2012, la normativa era más laxa y no se tenía que precisar la naturaleza de los servicios que se estaban pagando al abonar la comisión de apertura. En cambio, a partir de dicha fecha los bancos sí tenían que detallar todos los servicios.
- Estudiar si se produjo solapamiento de comisiones. Es decir, que el banco haya cargado al consumidor varios cobros por el estudio y la concesión de la hipoteca.
- Evaluar si en la escritura de la hipoteca se explica con claridad que la comisión de apertura es un único pago que se efectúa al inicio de la hipoteca y cuál es su coste económico para el consumidor.
- Analizar la información precontractual facilitada al consumidor para constatar que este conocía la existencia y el importe de la comisión antes de firmar el contrato.
- Control de abusividad:
- Comprobar que no se ha producido un desequilibrio importante entre la situación del banco y la del consumidor. A este respecto, el TS ha concluido que es posible determinar el importe de la comisión a través de un porcentaje sobre el total de la hipoteca.
- Estudiar si el importe de la comisión es proporcional. Para ello, los jueces tienen que consultar el coste medio de las comisiones de apertura en el momento en que se firmó la hipoteca.
Si un contrato hipotecario no supera el control de transparencia o el de abusividad, el juez que estudie una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva debe dictar su nulidad y la devolución del importe abonado por el consumidor si se interpuso la acción de restitución de cantidades.
Procedimiento y modelo de reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva
El procedimiento para interponer una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva consta de dos grandes fases.
En primer lugar, se tiene que presentar una reclamación extrajudicial previa al banco. ¿Qué debe incluir el modelo de reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva?
- Una descripción detallada de los motivos por los que se solicita la anulación de la comisión de apertura.
- La normativa de aplicación que avala la abusividad de la cláusula.
- La jurisprudencia del TJUE y el TS sobre esta materia. Cuanto más precisa sea la reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva, más posibilidades habrá de que el banco la acepte y procesa a anular la cláusula y devolver el importe de la comisión. Por eso, es importante incluir una explicación precisa que demuestre que la cláusula no supera el control de transparencia o el de abusividad en los términos fijados por el Tribunal Supremo.
- El importe que se reclama por haber pagado una comisión de apertura abusiva.
El banco tiene un mes para contestar a la reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva. La entidad financiera puede estar de acuerdo o en desacuerdo con la nulidad de la cláusula y, en caso de estar de acuerdo, debe cuantificar el importe a devolver y remitirle la oferta al consumidor. Si pasa un mes desde que el banco recibió la reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva y no se ha llegado a un acuerdo, el consumidor puede activar la vía judicial. Es importante tener en cuenta que estamos ante un requisito de procedibilidad, es decir, se debe presentar la reclamación extrajudicial previa al banco, de lo contrario, se inadmitirá la demanda.
En segundo lugar, nos encontramos con el proceso judicial. En la demanda se puede incluir la acción para reclamar la nulidad de la cláusula abusiva y la acción de restitución de las cantidades pagadas por ella. El modelo de reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva debe contener:
- Una explicación amplia de los motivos por los que se considera que la comisión de apertura es abusiva. Se debe hacer referencia al contrato hipotecario concreto, a la normativa española y europea y a la jurisprudencia del TS y el TJUE.
- La cuantificación del importe que se reclama más los intereses legales.
- Las pruebas que avalen la abusividad: escrituras, información precontractual.
- La prueba de que se realizó el pago de la comisión de apertura.
- Un documento que acredite que se presentó la reclamación extrajudicial previa al banco y que la entidad financiera la recibió.
El juez que estudie la reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva efectuará el control de transparencia y el de abusividad para determinar si la cláusula es o no válida.
¿El TS ha cerrado la puerta a la presentación de una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva?
Quizás hayas leído artículos que afirman que el Tribunal Supremo limitó la posibilidad de reclamar la comisión de apertura de una hipoteca.
Sin embargo, como ya explicamos antes, el Alto Tribunal ha reiterado que:
- No todas las comisiones de apertura son abusivas y, por lo tanto, nulas.
- Se debe estudiar cada caso de forma individualizada, teniendo en cuenta lo establecido en el contrato y en la información precontractual.
- Los jueces deben realizar el control de transparencia y abusividad de acuerdo a las pautas del TS cuando estén estudiando una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva.
De hecho, es importante destacar que la doctrina del TS sobre el plazo para reclamar la anulación cláusulas hipotecarias abusivas es que esta clase de acción no prescribe. Por lo que se puede anular la comisión de apertura de una hipoteca aunque la misma se firmase hace 10 o 15 años.
Además, el plazo para reclamar las cantidades pagadas por la cláusula abusiva es de 5 años. Si bien, no comienza a correr hasta que el consumidor tuviese la certeza de que la cláusula era abusiva. Lo que se produce porque el banco le informó de ello o porque existe sentencia firme declarando la abusividad.
¿Vale la pena interponer una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva?
Lo habitual es que las comisiones de apertura oscilen entre el 0,5% y el 1,5% del capital prestado en la hipoteca. Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000€ estaríamos hablando de una comisión que podría ir desde los 1.000€ hasta los 3.000€. ¿Por qué es importante tener en cuenta esta cifras? No estamos hablando de importes pequeños. Y, cuánto mayor sea la hipoteca, más elevado será el importe que se pagó por la comisión de apertura y que se puede recuperar. Además, a esta cifra se le deben sumar los intereses legales del dinero.
Igualmente, también es importante tener en cuenta que si la cláusula es nula, la entidad financiera será condenada en costas, al obligar al consumidor a acudir a la Justicia, en vez de llegar a un acuerdo para anular la comisión de forma extrajudicial.
En Lex Hoy colaboramos con abogados especializados en reclamaciones bancarias que pueden estudiar tu caso y aclararte si es posible que presentes con éxito una reclamación por una comisión de apertura de una hipoteca abusiva. En nuestro buscador de abogados puedes encontrar un jurista con experiencia en esta materia que prepare tu reclamación y dirija todo el proceso.
