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Los propietarios tienen derecho a recuperar una vivienda arrendada tras impago del alquiler presentando una demanda judicial
Si un inquilino no le paga la renta a su casero… ¿qué puede hacer este? ¿Tiene que resignarse y esperar a que el arrendador le pague las mensualidades que le debe? No. En España es posible acudir a la Justicia para recuperar una vivienda arrendada tras impago del alquiler. ¿Por qué?
El artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) dicta que el arrendador puede poner fin al contrato de alquiler por «la falta de pago de la renta».
¿Cuál es el problema? Que la LAU no fija un periodo temporal para establecer con precisión cuándo se entiende que se ha producido la falta de pago de la renta. ¿Qué implica esto? A priori, que la renta se debe pagar dentro del plazo fijado en el contrato. Habitualmente, se establece su abono en los primeros cinco o diez días del mes.
Si un inquilino debe una mensualidad, ¿ya se puede activar el procedimiento para recuperar una vivienda arrendada tras impago? En teoría sí. En la práctica, la aplastante mayoría de los arrendadores deja cierto margen de tiempo a sus arrendatarios para pagar el alquiler teniendo en cuenta que puede haberse producido un error o el inquilino puede sufrir problemas puntuales de liquidez.
¿Incumplimiento o retraso en el cumplimiento? Hay que ser paciente para recuperar una vivienda arrendada tras impago
De hecho, una reciente sentencia del Tribunal Supremo refuerza la idea de que es recomendable ser paciente ante un impago del alquiler.
En el caso que llegó al Alto Tribunal, la empresa propietaria del inmueble interpuso una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas después de que la inquilina no pagase un mes del alquiler tras llevar casi cuatro décadas viviendo en el piso.
Para más inri, la inquilina no había abonado la mensualidad por un error al traspasar el dinero de la cuenta en la que cobraba su pensión a la cuenta en la que estaba domiciliado el pago del alquiler. A lo que se sumaba el hecho de que había sufrido problemas de índole familiar que habían provocado que se despistase y no se diese cuenta de que el alquiler no se había abonado. De hecho, cuando fue consciente del problema procedió a pagar el alquiler inmediatamente.
El Juzgado de Primera Instancia nº25 de Barcelona le dio la razón a la inquilina al constatar que la inquilina nunca tuvo voluntad de cometer un impago y concluir que «más que de incumplimiento, hay que hablar de retraso en el cumplimiento que no ha perjudicado al interés del acreedor».
La Audiencia Provincial de Barcelona revocó la sentencia de primera instancia, poniéndose de parte de la empresa propietaria y, finalmente, el Tribunal Supremo restituyó la primera sentencia. Por lo que es importante tenerla en cuenta a la hora de recuperar una vivienda arrendada tras impago del alquiler.
Así, es recomendable dar de margen un par de mensualidades al inquilino antes de poner en marcha el proceso para recuperar una vivienda arrendada tras impago.
Paso 1: Requerir el pago al inquilino
El primer paso para recuperar una vivienda arrendada tras impago del alquiler es requerir formalmente al inquilino que pague las mensualidades que adeuda.
Para hacerlo, es recomendable optar por medios fehacientes como el burofax o el buromail, en vez de por vías gratuitas, pero que presentan más problemas a la hora de constatar que se requirió el pago como el correo electrónico o el WhatsApp.
Llevar a cabo esta tarea es clave en caso de que el conflicto llegue hasta el juzgado y el inquilino desee enervar el desahucio. Es decir, poner fin al proceso judicial afrontando todas las deudas. ¿Por qué? El arrendatario no tiene derecho a la enervación si el arrendador le requirió por medios fehacientes que saldase sus deudas con, al menor, 30 días de antelación a la presentación de la demanda, y el inquilino no hubiese pagado antes de activar la vía judicial.
Intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial a través de un MASC
A principio de 2025, entró en vigor una polémica macro ley que afectó a múltiples normas de nuestro ordenamiento jurídico y, especialmente, al orden civil. Estamos hablando de la Ley de Eficiencia de la Justicia, cuya medida estrella es imponer la obligatoriedad de intentar negociar extrajudicialmente antes de presentar una demanda en la mayoría de conflictos del ámbito civil.
Por lo tanto, desde este año es obligatorio activar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de presentar una demanda para recuperar una vivienda arrendada tras impago. ¿Cuáles son los MASC que se pueden activar? Mediación, conciliación, oferta confidencial vinculante, opinión de experto independiente, Derecho Colaborativo y negociación directa entre las partes o sus abogados.
¿Qué se puede conseguir durante la negociación extrajudicial?
Muchas veces se acuerda un plan de pagos para ayudar al inquilino a saldar su deuda. En algunas ocasiones se pacta que el propietario pueda recuperar una vivienda arrendada tras impago a cambio de perdonar parte de la deuda al inquilino. Todo depende del afán negociador de las partes y de los intereses de las mismas.
¿Qué pasa si no se alcanza un acuerdo? La ley establece los siguientes plazos clave que debemos tener en cuenta a la hora de recuperar una vivienda arrendada tras impago:
- Si en el plazo de un mes no se obtiene respuesta del inquilino, se da por intentada la negociación.
- Si pasa un mes desde que se hizo una oferta concreta y el inquilino no la acepta, se da por cumplido el requisito de procedibilidad.
- Si transcurren tres meses desde la primera reunión entre arrendador y arrendatario sin que se hubiese sellado un acuerdo, el MASC se da por finalizado.
Llegado este punto es hora de interponer una demanda para recuperar una vivienda arrendada tras impago.
Interponer una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas
¿Dónde se debe presentar la demanda para recuperar una vivienda arrendada tras impago? Dependerá del partido judicial en el que se encuentre el inmueble. ¿Por qué? En los partidos judiciales donde existe separación entre los Juzgados de Primera Instancia y los Juzgados de Instrucción se pueden constituir Oficinas de Señalamiento Inmediato ante las que se deben presentar las demandas de desahucios por falta de pago de rentas.
El objetivo de estas oficinas es agilizar los procesos para recuperar una vivienda arrendada tras impago del alquiler. Para ello, desarrollan «funciones de registro, reparto y señalamiento de vistas, comparecencias y actuaciones en los procedimientos» de acuerdo a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Así, en el día de la presentación de la demanda o en el siguiente día hábil, la OSI debe registrar la demanda y repartirla al Juzgado que corresponda.
En el resto de casos, la demanda para recuperar una vivienda arrendada tras impago debe presentarse en el Juzgado de Primera Instancia que corresponda al lugar en el que se encuentra el piso o la casa.
¿Cuáles son los requisitos para presentar una demanda de desahucio por impago de alquiler?
- Aportar un documento que justifique que se intentó negociar extrajudicialmente o que la negociación se llevó a cabo sin éxito.
- Presentar una copia del contrato firmada por las dos partes.
- Justificar que no se ha producido el pago del alquiler mediante extracto de la cuenta bancaria, devolución de recibos o comunicaciones con el inquilino.
- Demostrar que el demandante es el legítimo dueño de la propiedad arrendada.
- Explicar las circunstancias concurrentes que pueden impedir la enervación del desahucio: existencia de una enervación previa por parte del inquilino y requerimiento por medios fehacientes del pago sin que este se llevase a cabo.
- Preparar el escrito de la demanda haciendo una relación detallada de los acontecimientos, estableciendo una cronología y conectando lo sucedido con la normativa y la jurisprudencia. Además, evidentemente, en la demanda se debe establecer qué se reclama.
¿Qué se puede solicitar al interponer una demanda para recuperar una vivienda arrendada tras impago?
Básicamente, en el escrito de demanda se puede reclamar:
- El pago de las cantidades debidas.
- La devolución de la vivienda o, lo que es lo mismo, el desahucio del inquilino que no se quiere marchar.
- El pago de las rentas debidas que se devenguen después de la presentación de la demanda y hasta la entrega de la posesión efectiva del piso, como establece el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Esta última cuestión es especialmente relevante, porque si no se incluye en la demanda, se puede perder todo el dinero de la renta entre la presentación de la demanda y el final del procedimiento para recuperar una vivienda arrendada tras impago.
Además, también se puede incluir en el escrito de demanda un compromiso de condonar las deudas o parte de ellas, así como las costas judiciales, si el inquilino decide abandonar voluntariamente la vivienda en un plazo que no puede ser inferior a 15 días desde que se le notifique la demanda. El objetivo de esta propuesta es agilizar lo máximo posible el proceso para recuperar una vivienda arrendada tras impago, aunque ello conlleve perder toda o parte de la renta adeudada.
Por otra parte, también se puede incluir en la demanda que «se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado». De tal forma que una vez que se haya emitido la sentencia condenatoria de desahucio, no será necesario realizar ningún otro trámite y se podrá proceder al lanzamiento, es decir, el desalojo del inquilino. Esta medida, recogida en el artículo 437 de la LEC, también está pensada para agilizar el proceso de recuperar una vivienda arrendada tras impago del alquiler.
¿Cómo es el proceso judicial para recuperar una vivienda arrendada tras impago del alquiler?
El artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que las reclamaciones de impago de rentas que, además, pretenden la recuperación de la posesión del inmueble se deciden en juicio verbal. Esto es fundamental para agilizar los plazos y facilitar que un arrendador pueda recuperar una vivienda arrendada tras impago del alquiler lo antes posible. ¿Cuáles son los aspectos claves del proceso?
- Una vez admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al inquilino a que en el plazo de 10 días:
- Desaloje el inmueble, pague al arrendador y, si pretende optar por la enervación, pague todo lo debido, incluidas las deudas generadas después de la interposición de la demanda o ponga esta cuantía a disposición del tribunal o notarialmente.
- O bien, comparezca ante él y formule su oposición a la demanda. También puede optar por aceptar el compromiso de condonación de la deuda, en caso de que lo hubiese formulado el arrendador, lo que equivale a un allanamiento.
- Si el inquilino ni atiende al requerimiento de pago, ni comparece ante el LAJ para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dará por terminado el juicio de desahucio y procederá a fijar el día y la hora del lanzamiento.
- Si el inquilino acepta el requerimiento de desalojo, pero ni se opone ni paga lo debido, se deja sin efecto la diligencia de desalojo, pero se da traslado al arrendador para que «inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada».
- Si el arrendatario contesta a la demanda, el LAJ dictará diligencia de ordenación acordando dar traslado del escrito de contestación al arrendador. Ambas partes tendrán 5 días para proponer las pruebas que desean practicar y las personas que deben comparecer en la vista (testigos, peritos, etc.). También durante estos 5 días el demandante podrá presentar sus alegaciones con respecto a las excepciones procesales del demandado, si que las mismas existen. En los 3 días posteriores a que presenten sus proposiciones de pruebas, las partes pueden presentar impugnaciones.
- Finalizado el plazo de 3 días para impugnar las pruebas, el tribunal resolverá sobre la cuantía del pleito, las excepciones procesales, la admisión de las pruebas y la pertinencia de celebrar una vista. Si no es necesaria la celebración de vista, se dictará sentencia.
- Si el necesaria la celebración de vista, el LAJ citará a las partes dentro de los cinco días siguientes y la vista deberá celebrarse en un plazo máximo de un mes. Antes de la celebración de la vista, las partes pueden volver a negociar y alcanzar un acuerdo e informar al LAJ en la vista o antes de ella.
- El inicio del juicio verbal se suspenderá si el demandado se halla en una situación de vulnerabilidad. Esta suspensión será de 2 meses si el demandante es una persona física y de 4 meses si es una persona jurídica.
- Cuando la administración pública competente adopte las medidas necesarias para atender al demandante o ayudarlo a través de subvenciones o finalicen los plazos de suspensión que venimos de señalar, se continuará el procedimiento.
- Se celebrará el juicio verbal para recuperar una vivienda arrendada tras impago, salvo que no se presente el demandante. En el juicio, el demandado solo «podrá alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación». Se practicarán las pruebas, incluidas las diligencias finales y el tribunal podrá conceder un turno de palabra a las partes para que presenten sus conclusiones. Después, finalizará la vista se dictará sentencia en el plazo máximo de 5 días al tratarse de un desahucio. Esta sentencia no tendrá efectos de cosa juzgada en lo que se refiere al desahucio por impago de la renta, pero sí producirá efectos de cosa juzgada las reclamaciones de las rentas vencidas.
Como ya señalamos antes, si la sentencia establece el derecho a recuperar una vivienda arrendada tras impago de alquiler y se solicitó en el escrito de demanda su ejecución, se procederá a fijar la fecha del lanzamiento.
En definitiva, como podemos ver, los plazos judiciales son extraordinariamente cortos a la hora de resolver las demandas para recuperar una vivienda arrendada tras impago. El proceso solo se puede alargar si el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad y, aun así, es posible recuperar una vivienda arrendada tras impago en un plazo relativamente breve.
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