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El inquilino tiene reconocido legalmente el derecho de compra preferente de la vivienda alquilada, lo que incluye tanto el derecho de tanteo como el de retracto
¿Qué pasa si un propietario decide vender una vivienda alquilada? El comprador se subroga en su posición. Lo que implica que debe respetar el contrato del alquiler y su duración. Sin embargo, a menudo se pasa por alto un derecho clave de los inquilinos: el derecho de compra preferente de la vivienda alquilada.
A continuación, vamos a resolver todas las preguntas claves que se hacen miles de inquilinos en torno al derecho de compra preferente de la vivienda alquilada, reconocido legalmente en España a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
1. ¿Qué es el derecho de compra preferente de la vivienda alquilada?
El artículo 25.1 de la LAU establece que «en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma».
¿Cuándo se puede ejercer este derecho de compra preferente de la vivienda alquilada? El artículo 25.2 de la LAU indica que «el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales».
¿Cuándo comienza a correr este plazo? Cuando el propietario notifique de manera fehaciente:
- La decisión de vender el inmueble.
- El precio de venta de la vivienda.
- El resto de condiciones esenciales de la transmisión.
Esto supone que el derecho de compra preferente de la vivienda alquilada se trata de un derecho de tanteo. Es decir, si el propietario tiene un comprador para el inmueble, el inquilino puede ofrecer la misma cantidad pactada por el arrendador y el comprador y adquirir la vivienda por delante de este.
2. ¿Existe el derecho de retracto cuando un tercero ha adquirido el inmueble?
Sí. En caso de que el propietario no hubiese realizado la notificación exigida legalmente, esta no cumpliese con todos los requisitos o el precio final de la compraventa fuese menor al original, el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto.
¿En qué consiste este derecho? En la posibilidad de «recuperar la cosa vendida», reembolsándole al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato y los gastos realizados en el inmueble. Como resulta evidente, el precio de la venta deberá ser abonado por el inquilino al vendedor cuando se acuerde la adquisición del inmueble, pero los demás gastos corren a cargo del vendedor, como establece el artículo 1.518 del Código Civil. De ahí que sea importante que los propietarios no incumplan su obligación legal de informar a sus inquilinos sobre la decisión de vender para que puedan ejercer el derecho de compra preferente de la vivienda alquilada.
Según la normativa, el derecho de retracto caduca a los 30 días naturales desde que el comprador del inmueble notifique fehacientemente al arrendatario «las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada».
3. ¿Se puede inscribir la venta de un inmueble en el registro de la propiedad sin haber notificado al inquilino la operación?
No. La ley exige que, en el momento de inscribir el título de venta de una vivienda arrendada se justifique que se produjeron las notificaciones exigidas que venimos de desgranar.
Además, en caso de que una vivienda vendida no estuviese arrendada, para constatar este hecho y poder inscribirla en el registro, «deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público». De tal forma que la posibilidad de eludir el derecho de compra preferente de la vivienda alquilada es mínima.
4. ¿Es posible ejercer el derecho de compra preferente de la vivienda alquilada cuando esta se vende en bloque con otros inmuebles?
El artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que no existe el derecho de compra preferente de la vivienda alquilada cuando:
- La vivienda se venda conjuntamente con el resto de viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble.
- Se vendan a un mismo comprador todos los pisos y locales de un inmueble de forma conjunta por todos los propietarios.
Además, la normativa aclara que «si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto». Esto implica que solo en estos dos escenarios concretos el inquilino no puede ejercer el derecho de compra preferente de la vivienda alquilada.
5. ¿Se puede pactar la renuncia al derecho de compra preferente de la vivienda alquilada?
Sí. El artículo 25.8 de la LAU estipula que «las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente».
¿Cómo debe actuar el propietario en este caso? Bastará con que el arrendador comunique al arrendatario «su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa».
En definitiva, es fundamental que los inquilinos sepan que pueden ejercer el derecho de compra preferente de la vivienda alquilada. E, igualmente, los propietarios y los compradores de viviendas alquiladas deben ser conscientes de sus obligaciones de notificación y de que los inquilinos pueden ejercer el derecho de tanteo o de retracto.
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