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El índice de precios del alquiler será obligatorio en los lugares que las comunidades autónomas declaren como zonas tensionadas
10 meses después de la aprobación de la Ley de Vivienda, el Gobierno publicó en el BOE el índice de precios del alquiler. Este índice es una de las medidas más importantes de la ley y su objetivo es reducir el precio de los alquileres en las ciudades en las que su cuantía se ha incrementado de manera notable en los últimos años. Por ejemplo, se estima que el precio del alquiler en Madrid subió un 12% en tan solo un año, una cifra notablemente por encima del IPC.
Esta alza de los precios del alquiler lastra la realización efectiva de uno de los derechos que tienen todos los ciudadanos españoles y que viene recogido en el artículo 47 de la Constitución Española:
Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.
Sin embargo, por el momento, el índice de precios del alquiler solo funcionará en los 140 municipios de Cataluña, que han sido declarados como zonas tensionadas por la Generalitat, de acuerdo a la Ley de Vivienda, y teniendo en cuenta que esta materia es una competencia descentralizada.
En estos 140 municipios, entre los que se encuentran Barcelona y toda su área metropolitana, viven más de 6,2 millones de personas. Además, los gobiernos de otras comunidades autónomas como Navarra o Asturias han anunciado que están estudiando la posibilidad de aprobar zonas tensionadas de cara a aplicar el índice de precios del alquiler.
A continuación, vamos a desgranar las claves del índice de precios del alquiler, los derechos de los inquilinos y los propietarios y las consecuencias que puede generar en el mercado del alquiler.
Las 2 medidas estrella de la Ley de Vivienda: las zonas tensionadas y el índice de precios del alquiler
Comencemos por el origen del índice de precios del alquiler, es decir, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
En primer lugar, esta norma de ámbito estatal crea en su artículo 18 la figura de las zonas de mercado residencial tensionado.
Estas zonas tensionadas han de ser declaradas por las Administraciones competentes en vivienda, es decir, las Comunidades Autónomas. Para que se pueda realizar dicha declaración es necesario que se produzca uno de estos dos factores:
- • Que el coste medio de la hipoteca o el alquiler y los suministros básicos (luz, agua…) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
- • Que el precio de compra o de alquiler de una vivienda haya crecido un 3% más que la subida experimentada por el IPC de la comunidad que quiere declarar la zona tensionada.
En segundo lugar, la disposición final primera de esta norma modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para introducir límites a la subida de los precios del arrendamiento de viviendas, incluyendo el índice de precios del alquiler, en las zonas tensionadas. De tal forma que en estas zonas:
- • Los nuevos contratos de alquiler no podrán tener un precio mayor que el de la última renta del contrato que estuviese vigente en los últimos cinco años en la vivienda alquilada, pudiendo incrementarse solo mediante la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
- • En los casos anteriores, se podrá incrementar el importe del alquiler en un 10% por haber acometido obras de rehabilitación, mejora de la eficiencia energética o accesibilidad; así como por firmar un contrato con una duración de 10 o más años.
- • Si la vivienda es propiedad de un gran tenedor, los inquilinos tienen derecho a que la renta del alquiler no supere el índice de precios del alquiler.
- • Si el inmueble no ha sido alquilado en los últimos 5 años, el importe del alquiler también deberá limitarse al máximo establecido en el índice de precios del alquiler.
¿Qué es el índice de precios del alquiler? ¿Qué diferencia existe entre un particular y un gran tenedor?
Se trata de un indicador que establece un rango de valores de la vivienda. O, lo que es lo mismo, un precio mínimo y un importe máximo por el que se puede alquilar una vivienda que deba someterse al índice de precios del alquiler. Es decir, aquellas viviendas situadas en zonas tensionadas que:
- Son propiedad de grandes tenedores: personas físicas o jurídicas que poseen 10 o más viviendas en toda España o cinco inmuebles en una única zona tensionada.
- No han estado en el mercado del alquiler en los últimos cinco años.
Es decir, que la ley establece una diferencia notable entre los pequeños propietarios y los grandes tenedores. Puesto que los primeros solo estarán obligados a aplicar el índice de precios del alquiler cuando saquen al mercado una vivienda que no ha estado en el mismo en los últimos cinco años. Mientras que los grandes tenedores han de aplicarlo cuando renueven un contrato o concierten uno nuevo.
Este índice de precios del alquiler puede ser consultado tanto por arrendadores como por arrendatarios a través de la página web habilitada por el ministerio. En ella, puede buscarse una vivienda por su referencia catastral o su dirección, incorporar la información sobre el inmueble y el contrato y obtener el precio mínimo y máximo al que se debe alquilar.
De tal forma que el índice de precios del alquiler no fija un importe exacto, sino que pone a disposición de los arrendadores y los arrendatarios un rango de precios para que negocien entre ellos.
¿Cómo se calcula el índice de precios del alquiler?
El índice de precios del alquiler puesto en marcha por el ministerio de Vivienda tiene en cuenta una serie de variables para fijar el importe mínimo y máximo por el que se debe alquilar una determinada vivienda:
- Localización del inmueble y sección censal en la que se encuentra.
- Las características de la vivienda:
- a. Superficie.
- b. Estado de conservación.
- c. Existencia de ascensor, aparcamiento, zonas comunes como jardines, piscina, vistas especiales o servicios de consejería.
- d. Si la vivienda está amueblada o no.
- e. Antigüedad del edificio
- f. Calificación energética.
- Las características del contrato de arrendamiento, como la duración o la renta anual.
Asimismo, el índice de precios del alquiler emplea como fuente principal las declaraciones de la Renta de los arrendadores en las que se deben incluir los ingresos generados a través de los alquileres. Para la información física de las viviendas, se emplean los datos catastrales sobre las mismas (usos, antigüedad, superficie…).
Como consecuencia de todo ello, resulta posible adaptar con precisión el índice de precios del alquiler a una vivienda concreta.
¿El índice de precios del alquiler afecta a un contrato de arrendamiento en vigor?
No. El índice de precios del alquiler solo entra en juego cuando:
- • Se produce la renovación de un contrato de alquiler o se firma un nuevo contrato si los propietarios son grandes tenedores.
- • Se alquila un piso que no ha estado en el mercado en los últimos 5 años.
Así, aunque un inquilino que viva en una zona gestionada compruebe que paga un importe superior al límite máximo del índice de precios de alquiler y su arrendador es un gran tenedor, no podrá exigir a este que rebaje el precio del alquiler mientras el contrato esté en vigor.
En cambio, a la hora de renovarlo, el arrendador estará obligado a negociar el importe dentro de la horquilla fijada por el índice de precios del alquiler o deberá tener como tope el precio estipulado en el contrato anterior si este es menor que el importe máximo del índice de precios del alquiler.
Igualmente, si no se renueva el contrato, sino que se firma uno nuevo, el importe de la renta deberá limitarse a lo estipulado en el índice de precios del alquiler si el arrendador es un gran propietario.
Como señalamos antes, en caso de que el arrendador sea un pequeño propietario, a la hora de renovar un contrato o acordar uno nuevo el importe deberá limitarse al precio establecido en el contrato anterior si el inmueble se encuentra en una zona gestionada. Es decir, solo podrá subir el precio de acuerdo al IPC y hasta un 10% más en caso de que haya realizado mejoras sustanciales en la vivienda.
¿Qué pasa, por lo tanto, con los contratos en vigor? Los propietarios podrán subir el precio del alquiler en función de los límites marcados legalmente. Por ejemplo, en 2024, la actualización anual del importe no puede superar el 3%.
¿Qué beneficios tienen los pequeños propietarios que alquilen viviendas en zonas tensionadas?
Además de poner en marcha el índice de precios del alquiler, la ley incluye una serie de incentivos fiscales para fomentar que los pequeños propietarios decidan alquilar sus inmuebles desocupados y que están ubicados en zonas tensionadas:
- Deducción del 90% de las rentas obtenidas por el alquiler de vivienda en el IRPF cuando se firme un contrato nuevo en el que se haya aplicado una reducción del 5% del importe con respecto al contrato anterior.
- Deducción del 70% en el IRPF si:
Se alquila por primera vez una vivienda a personas de entre 18 y 35 años.
Se trata de una vivienda asequible incentivada o protegida. Es decir, que se arrenda a una Administración pública o entidad del tercer sector (ONGs) o forma parte de un programa públicos para limitar la renta del alquiler.
- Deducción del 70% en el IRPF si:
- Deducción del 60% de la renta generada por el alquiler en el IRPF si se ha rehabilitado la vivienda en los dos últimos años.
- Deducción general del 50% para todos los pequeños propietarios. Y, en caso de que el contrato se firmase antes del 26 de mayo de 2023, esta deducción será del 60%.
¿Cómo se controla el cumplimiento de la ley? ¿Cuáles son las sanciones contra los arrendadores que no aplican el índice de precios del alquiler?
Una de las grandes críticas que se ha hecho a la Ley de Vivienda es que no establece un régimen sancionador para castigar el incumplimiento de la aplicación del índice de precios del alquiler y del resto de medidas para mitigar el alza de precios.
¿Quiere decir esto que los inquilinos no pueden hacer valer sus derechos? En absoluto. Tienen dos vías para denunciar los incumplimientos de la ley:
- Acudir a las oficinas de consumo autonómicas.
- Denunciar ante los tribunales.
Además, las comunidades autónomas deben realizar inspecciones para asegurarse de que los arrendadores obligados a aplicar el índice de precios del alquiler no incumplen con dicha obligación.
¿Qué información necesitan conocer los arrendatarios? ¿Es fácil acceder a ella?
Asimismo, debemos tener en cuenta otra limitación con la que se encuentran los inquilinos: el acceso a la información:
- La ley no obliga a los portales web en los que se anuncian las viviendas en alquiler a publicar el importe del contrato anterior ni el rango fijado por el índice de precios del alquiler para cada vivienda.
- El artículo 31 de la Ley de Vivienda solo fija que los arrendadores y las personas que intermedien en la operación (como agentes inmobiliarios) están obligados a informar a los arrendatarios sobre el importe del contrato anterior antes de formalizar el contrato «y en todo caso en el documento del contrato». Dicha información también incluye los valores fijados por el índice de precios del alquiler si se debe aplicar.
- Para conocer el precio del contrato anterior si el arrendador no lo incorpora a la oferta, es necesario que los inquilinos lo soliciten a los institutos de vivienda autonómicos, que pueden tardar varios días en contestar, de tal forma que pueden perder la vivienda que desean alquilar.
- Como la ley establece grandes diferencias entre los pequeños propietarios y los grandes tenedores, es fundamental que los arrendatarios sepan si el arrendador es gran propietario o no. Por ahora, no existe un registro público de grandes tenedores, de tal manera que es necesario acudir al Registro de la Propiedad para saber si un casero es o no gran tenedor. Lo que además supone abonar una tasa.
¿Qué consecuencias puede generar la aplicación del índice de precios del alquiler para los propietarios, los inquilinos y el mercado de la vivienda en general?
La puesta en marcha del índice de precios del alquiler ha generado una gran atención mediática, sin embargo, existen dudas sobre el alcance real de esta medida. ¿Por qué?
- La ausencia de sanciones específicas.
- Las trabas en el acceso a la información.
- El sistema para calcular el índice de precios del alquiler presenta parámetros de carácter subjetivo: ¿qué se considera una vista atractiva? ¿cómo se evalúa el estado de conservación de un inmueble?
- Hasta ahora solo Cataluña ha declarado zonas tensionadas, mientras que otras comunidades como Madrid han anunciado que no van a efectuar esta declaración.
- La aplicación del índice de precios del alquiler en las zonas tensionadas está limitada al contemplarse solo para grandes tenedores y viviendas que no se han alquilado en los últimos 5 años.
- Más que una bajada de los precios del alquiler, este sistema busca reducir las subidas de los mismos, obligando a los pequeños propietarios a congelar los precios y solo subirlos de acuerdo a los límites legales.
- Algunos expertos consideran que el índice de precios del alquiler y el resto de medidas pueden reducir la oferta del mercado de vivienda en alquiler, a pesar de los incentivos fiscales que incluye la ley.
Sea como fuere, si alquilas un piso situado en una zona tensionada o si eres el propietario de un inmueble lo más recomendable es que acudas a un abogado especializado en Derecho Civil para que te asesore sobre la aplicación del índice de precios del alquiler de cara a hacer valer tus derechos y cumplir con la normativa en vigor. Y, si te planteas comprar tu propia vivienda, estos profesionales también podrán asesorarte a la hora de acordar una hipoteca con un banco o solicitar avales ICO.
