Las 10 reclamaciones vecinales más comunes y cómo actuar legalmente

Ruidos, mal uso de los espacios comunes, obras no autorizadas, amenazas… Repasamos las reclamaciones vecinales más comunes y la forma de proceder para solventar los conflictos en las comunidades de propietarios

Pocas imágenes más icónicas nos ha dado la televisión española que Paloma Cuesta cayéndose por el patio de luces del edificio de Desengaño, 21 en Aquí no hay quien viva. Aunque esta ficción y otras series y películas como La comunidad o La que se avecina exageran los conflictos entre vecinos con el objetivo de hacernos reír, lo cierto es que a través de ellas podemos ver algunas de las reclamaciones vecinales más comunes y, sobre todo, cuál es la forma en la que no se debe proceder para gestionarlas… salvo que deseemos que los conflictos se vayan de madre.

A la hora de abordar las reclamaciones vecinales más comunes tenemos que tener en cuenta problemas clásicos de las comunidades de propietarios como el impago de las cuotas o los conflictos en torno al ruido. Pero también es importante prestar atención a casuísticas que han surgido o han ganado relevancia en los últimos años como las disputas en torno a los apartamentos turísticos o las molestias que pueden llegar a causar las mascotas.

A continuación, vamos a repasar las obligaciones de los propietarios, las reclamaciones vecinales más comunes y la forma de actuar para conseguir que los conflictos lleguen a su fin y todos los vecinos puedan convivir en paz y armonía. Porque las juntas de vecinos de Aquí no hay quien viva son desternillantes, pero ojalá no tener que estar nunca presente en reuniones similares.

Un vistazo a las obligaciones de todos los propietarios

Para abordar las reclamaciones vecinales más comunes y la forma en que se puede actuar legalmente es imprescindible conocer, primero, qué obligaciones legales tienen los miembros de una comunidad de propietarios. Para ello, debemos acudir a la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH). Dicha norma establece en su artículo 9 que los propietarios están obligados a:

• Respetar las instalaciones y elementos comunes de la comunidad. Esto implica hacer un uso adecuado de los mismos y evitar que se causen daños o desperfectos.
• Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local comercial, así como el resto de instalaciones privativas (garajes, trasteros, etc.). De tal forma que no causen daños a la comunidad o a otros propietarios. En caso de que se produzcan daños, deben resarcir a los afectados.
• Consentir que se lleven a cabo las reparaciones «que exija el servicio del inmueble». así como las servidumbres que sean necesarias para la realización de obras o la creación de servicios comunes. Si se producen daños por estas obras, el propietario tiene derecho a que la comunidad le resarza los daños sufridos.
• Permitir la entrada en su piso o local para realizar las obras que hemos señalado en los puntos anteriores.
• Pagar su cuota de la comunidad para afrontar los gastos generales, los servicios de la comunidad y las responsabilidades de la misma. En este sentido, no podemos perder de vista la responsabilidad civil en comunidades de propietarios.
• Contribuir a la dotación del fondo de reserva para realizar obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad o eficiencia energética. Lo que comúnmente conocemos como las derramas.
• Ser diligente en el uso del edificio y en las relaciones que se mantienen con los vecinos. Los propietarios deben responder de las infracciones que cometan y de los daños que causen.
• Informar al secretario de la comunidad de cuál es el domicilio al que se le deben enviar las notificaciones relacionadas con la comunidad.
• Comunicar al secretario de la comunidad el cambio de titularidad del piso o local.

Gran parte de las reclamaciones vecinales más comunes tienen su origen en que uno o varios propietarios incumplen alguna de estas obligaciones legales. En caso de que así ocurra, se puede actuar legalmente llegando a presentar una demanda para que cesen las actuaciones indebidas y se abonen las indemnizaciones por daños y perjuicios pertinentes.

Las obligaciones legales de las comunidades de propietarios

Aunque la mayoría de reclamaciones vecinales más comunes están relacionadas con los incumplimientos de propietarios concretos, algunos conflictos también surgen por el hecho de que es la propia comunidad en su conjunto la que infringe sus obligaciones legales, que figuran recogidas en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Este precepto establece un catálogo de actuaciones que deben realizar las comunidades de propietarios sin que sea necesario que se acuerden en junta ni se modifiquen los estatutos, ya sea porque vienen impuestas legalmente o porque son solicitadas a instancia de alguno de los propietarios:

• Las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y la conservación del edificio, de tal forma que se cumplan los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal. Igualmente, se deben realizar las tareas necesarias relacionadas con las condiciones de ornato y cualquier otra exigida por la administración en lo relativo a la conservación del patrimonio.
• Las obras que se deban realizar «para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, persona con discapacidad, o mayores de setenta años». También existe la obligación de instalar rampas o ascensores para facilitar la comunicación con el exterior siempre que, una vez se descuenten las subvenciones, el importe de las obras no exceda 12 mensualidades de los gastos comunes o cuando las ayudas públicas supongan un 75% del presupuesto.
• La ocupación de elementos comunes del edificio durante la realización de las obras que venimos de señalar.
• La construcción de nuevas plantas o cualquier alteración de la estructura del edificio o de los elementos comunes que sean preceptivas porque el inmueble haya sido incluido en «un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana».
• Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar parte de otros más reducidos e independientes, así como el aumento de superficie por agregarse inmuebles colindantes o la disminución por segregación de una parte, cuando estos actos sean realizados a instancia de los propietarios de los pisos o locales afectados y resulten posibles porque el inmueble se encuentra dentro del ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

Un catálogo de las reclamaciones vecinales más comunes

La aplastante mayoría de las reclamaciones vecinales más comunes tienen su origen en el incumplimiento de las obligaciones de los propietarios o de la comunidad.

Impagos de las cuotas de la comunidad

Como señalamos antes, los propietarios están obligados a contribuir económicamente para pagar los gastos de la comunidad como la luz, abonar los servicios contratados, como la limpieza de los espacios comunes, o afrontar las obras de conservación, reparación y accesibilidad.

Sin embargo, los impagos de las cuotas de la comunidad son, sin duda, una de las reclamaciones vecinales más comunes. En estos casos, como la afectada es la propia comunidad de propietarios debe ser esta la reclamante.

Incumplir las normas de convivencia sobre ruido, seguridad o movimiento de personas

La diligencia debida en el uso de los espacios comunes y las relaciones vecinales es, también, una obligación de todos los propietarios. A pesar de ello, algunas de las reclamaciones vecinales más comunes tienen su origen en problemas de convivencia:

• Un vecino que hace demasiado ruido durante muchas horas del día.
• Un propietario que realiza fiestas o pone la música muy alta y no respeta las horas de descanso y silencio que pueden ser pactadas en las normas de convivencia de la comunidad.
• Personas que dejan continuamente la puerta del garaje o del portal abierta, con el consiguiente peligro que ello conlleva.
• Apartamentos en los que hay un continuo trajín de personas que provoca un deterioro mayor de los espacios comunes, genera molestias o, incluso, puede reportar un problema de seguridad.

La comunidad puede aprobar en junta iniciar una reclamación cuando se dé alguna de estas circunstancias, pero, si la comunidad no está dispuesta a hacerlo, un vecino afectado directamente puede reclamar de forma individual. En lo relativo a esta clase de reclamación es importante tener en cuenta la normativa sobre ruidos.

Mal uso de los espacios comunes

En línea con las anteriores, nos encontramos con otras de las reclamaciones vecinales más comunes: las que giran en torno a un uso indebido de los espacios comunes. ¿Por ejemplo? Hacer una fiesta en la terraza o en la piscina de la comunidad sin solicitar permiso, ensuciar los espacios comunes, dejar basura en localizaciones del edificio que son de uso compartido, etc.

Ninguna comunidad tiene por qué soportar que un vecino haga un uso incorrecto de los espacios comunes que pueda afectar a la convivencia pacífica entre los vecinos e, incluso, al estado del inmueble.

Al igual que sucede en muchas otras de las reclamaciones vecinales más comunes es crítico documentar el comportamiento lesivo del propietario e intentar llegar a una solución con él antes de que el conflicto escale al plano judicial.

Problemas relacionados con las mascotas

En los últimos años se han multiplicado los perros y gatos que viven en pisos en nuestro país. Además, en paralelo, los derechos de los animales y la relevancia que le damos a nuestras mascotas ha ido en aumento. ¿Cuál es el problema? Las mascotas han desencadenado no pocos conflictos en las comunidades de propietarios asociados a:

• El ruido que generan los ladridos o los llantos de animales que pasan muchas horas encerrados y solos en los apartamentos.
• Los daños que pueden provocar en los espacios comunes, como manchas en las paredes.
• Menoscabo de la limpieza de los espacios comunes.

Lo cierto, es que la mayoría de problemas en torno a las mascotas se pueden solucionar fácilmente si sus propietarios actúan con la diligencia debida, pero en caso de que no lo hagan, la comunidad puede actuar.

Disputas sobre obras que afectan a espacios comunes

Un vecino no puede, unilateralmente, realizar obras en espacios comunes o que afectan a elementos comunes del inmueble. E, igualmente, como apuntamos antes, los propietarios están obligados a facilitar la realización de obras de conservación y mantenimiento del inmueble, aunque ello implique permitir que los obreros accedan a sus pisos.

Si un vecino actúa de forma unilateral modificando espacios comunes o entorpece la realización de obras necesarias, la comunidad puede interponer una reclamación judicial contra él por infringir sus obligaciones legales.

Daños en el edificio provocados por problemas en una vivienda y viceversa

En un catálogo de las reclamaciones vecinales más comunes no podían faltar las disputas originadas por los daños que sufre un inmueble causados por la actuación de un vecino o por problemas en su apartamento. Pensemos, por ejemplo, en las humedades, que muchas veces tienen su origen en una fuga de agua en un piso.

En estos casos, la comunidad puede actuar contra el propietario para que se haga cargo de las reparaciones. Lo que, comúnmente, corre a cargo de su propio seguro.

También puede ocurrir a la inversa. Es decir, que un problema con un elemento común del inmueble como la terraza, el tejado, las cañerías o la fachada cause desperfectos en el piso de un propietario o de varios de ellos. Si esto sucede, los propietarios tienen derecho a que la comunidad asume los gastos de reparación de los desperfectos. De ahí que las comunidades cuenten con seguros para hacer frente a estas situaciones. Si la comunidad se niega a solucionar el problema es cuando surge el derecho a reclamar.

Alteración de elementos comunes

Todos los veranos en alguna comunidad de vecinos surge la misma pregunta: ¿se puede poner un toldo en un edificio? Depende. Si el toldo se instala en la fachada exterior, puede estar prohibida esta práctica en los estatutos, además, puede ser impugnada por la comunidad si se considera que afecta a un elemento común como es la fachada o puede suponer problemas de seguridad.

¿Es posible que un propietario modifique el balcón de su piso en un edificio con valor patrimonial? Seguramente esté contraviniendo la normativa y, por lo tanto, un propietario del inmueble puede llevar la obra a la junta e, incluso, denunciarla administrativamente.

Por eso, cuando se pretenda hacer instalaciones que afecten a elementos comunes, aunque se lleven a cabo en el propio piso o local, lo recomendable es consultar la normativa y los estatutos y, luego, acudir a la junta de vecinos para obtener su consentimiento a las actuaciones. Como pasa con muchas de las reclamaciones vecinales más comunes, estas pueden evitarse a través del diálogo y eludiendo actuar de forma unilateral y a espaldas de la comunidad.

Incumplimiento de las obligaciones legales de la comunidad

Junto a las reclamaciones vecinales más comunes que venimos de listar debemos tener en cuenta las reclamaciones que cualquier vecino puede interponer contra la comunidad por no cumplir sus obligaciones legales. Sobre todo, en lo relativo a las obras de mantenimiento, conservación o accesibilidad.

En no pocos casos, las comunidades se niegan a realizar obras necesarias para cuidar el inmueble o asegurar su seguridad y accesibilidad porque los propietarios no desean hacer frente al gasto económico que ello conlleva.

Sin embargo, como vimos antes, las comunidades están obligadas a realizar estas obras y su ejecución no depende de un acuerdo de la junta de propietarios.

Igualmente, también debemos incluir entre las reclamaciones vecinales más comunes la impugnación de decisiones de las juntas de propietarios que un vecino considera que lesionan sus derechos o que se han efectuado sin cumplir todas las exigencias legales.

Instalación de apartamentos turísticos

Como deslizamos al inicio de este artículo sobre las reclamaciones vecinales más comunes, en los últimos años han surgido nuevas clases de disputas. La más notable son los conflictos en torno a los apartamentos turísticos. Para limitar la conflictividad y dotar de mayor margen de decisión a la comunidad de propietarios, en 2025 se modificó la normativa. De tal forma que ahora las comunidades de propietarios pueden decidir por 3/5 prohibir la instalación de apartamentos turísticos y revocar la decisión de autorizarlos.

Además, el presidente de la comunidad puede requerir la cesación de un piso turístico y es posible acordar en junta que los apartamentos turísticos paguen una cuota de la comunidad más elevada de la que le corresponde por su tamaño.

En Lex Hoy hemos desgranado las principales novedades sobre pisos turísticos y comunidades de propietarios para que tanto las comunidades como los dueños de apartamentos destinados a fines turísticos conozcan sus deberes y obligaciones.

Eso sí, es importante clarificar que una junta no puede prohibir pisos que estaban en funcionamiento antes del 3 de abril de 2025 siempre y cuando estén legalmente registrados.

Lo que nos lleva a otra de las reclamaciones vecinales más comunes de los últimos años: la lucha contra los pisos turísticos ilegales. En estos casos, es posible emprender acciones en el ámbito administrativo para que cesen de operar.

Amenazas y agresiones contra algún vecino o la comunidad en su conjunto

De entre todas las reclamaciones vecinales más comunes esta es la más delicada porque implica una nivel de alteración de la convivencia extraordinariamente grave.

De hecho, es habitual que las amenazas o las agresiones se produzcan tras conflictos entre propietarios no resueltos o solucionados por la vía judicial.

Nadie tiene por qué soportar vejaciones y, mucho menos, comportamientos violentos. Por lo que es posible emprender acciones judiciales para ponerles fin.

Cómo gestionar las reclamaciones vecinales más comunes

Para presentar las reclamaciones vecinales más comunes es importante actuar con cautela y de forma inteligente. ¿Cuáles son los pasos a seguir?

1. Recabar pruebas del incumplimiento o infracción que esté llevando a cabo un propietario o la comunidad de vecinos.
2. Informar al presidente sobre el incumplimiento y solicitar que se trate la cuestión en una junta de propietarios.
3. Si el incumplimiento es responsabilidad de la comunidad de vecinos y esta se niega a ponerle fin en la junta, será necesario activar la vía legal.
4. Si el incumplimiento es responsabilidad de un propietario y afecta a la comunidad de vecinos en general, se puede acordar en junta emprender acciones legales contra él.
5. Si el incumplimiento de un propietario solo afecta a un vecino o a varios vecinos concretos y no a la comunidad en su conjunto, serán estos propietarios los que tengan que actuar contra el incumplidor en caso de que este vecino se niegue a cesar en sus actuaciones o realizar las actuaciones que se le solicitan.
6. Sea quien sea el responsable, es fundamental buscar el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho de Vivienda y con experiencia en la presentación de las reclamaciones vecinales más comunes. Este jurista diseñará una estrategia legal integral y planificará los pasos a dar a continuación.

Tres vías para actuar legalmente en las reclamaciones vecinales más comunes

¿Ante quién se sustancian las reclamaciones vecinales más comunes si no se puede alcanzar un acuerdo de forma extrajudicial? Dependerá del incumplimiento o infracción que esté en el origen de la reclamación.

Vía civil

Es la vía a través de la que se resuelven la mayoría de las reclamaciones vecinales más comunes. Para presentar una demanda civil reclamando el cese de una actividad, la realización de una acción y el resarcimiento de los daños y perjuicios es imprescindible haber intentado antes llegar a un acuerdo de forma extrajudicial.

Por eso, es necesario activar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) como la mediación, la conciliación o la negociación directa entre las partes o sus abogados.

Si no se puede alcanzar un acuerdo o el vecino o la comunidad incumplidores no quieren negociar, llegaría el momento de presentar una demanda judicial.

Tanto la Ley de Propiedad Horizontal como el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil garantizan el derecho de un propietario o de una comunidad de propietarios a demandar a quien infrinja las obligaciones fijadas en la LPH.

Nadie quiere que las reclamaciones vecinales más comunes terminen en los tribunales, pero en no pocos casos no queda una alternativa para que quien incumple sus obligaciones deje de hacerlo y afronte la responsabilidad de haber actuado de forma indebida.

Vía administrativa

Muchas de las reclamaciones vecinales más comunes tienen una derivada administrativa porque los vecinos incumplidores o la comunidad están contraviniendo leyes, reglamentos u ordenanzas municipales.

Así, es posible denunciar administrativamente el exceso de ruido, los apartamentos turísticos ilegales o la alteración de elementos que pueden incumplir normas de seguridad, estéticas o patrimoniales.

Eso sí, es importante tener en cuenta que las reclamaciones vecinales más comunes que se gestionen a través de la vía administrativa servirán para que la Administración pertinente sancione al incumplidor y le ordene que cese sus actuaciones o lleve a cabo las tareas necesarias para reponer el estado del inmueble a su situación previa. Sin embargo, no servirán para obtener una indemnización por el daño sufrido. De ahí que sea posible, también, acudir al orden civil para exigir responsabilidades por daños y perjuicios.

Vía penal

La aplastante mayoría de las reclamaciones vecinales más comunes se resuelven por la vía civil o por la administrativa, pero en el caso de las amenazas y los insultos es posible acudir a la vía penal.

Como ya apuntamos antes, las amenazas y las agresiones físicas o verbales constituyen uno de los conflictos más graves que pueden darse en una comunidad de propietarios.

La vía penal busca castigar los posibles delitos de los agresores y restituir a las víctimas.

Aunque rara vez los conflictos vecinales escalan hasta este punto, no podemos obviar que en algunos casos las reclamaciones vecinales más comunes pueden acabar dilucidándose en el orden penal e implicando condenas de cárcel y órdenes de alejamiento.

En definitiva, los seres humanos somos animales sociales para lo bueno y para lo malo. No sabemos vivir solos, pero a veces nos cuesta vivir junto a los demás y convivir en paz y armonía. Y las reclamaciones vecinales más comunes dan buena fe de ello.

Por suerte, tenemos normas que nos permiten gestionar las reclamaciones vecinales más comunes para poner fin a los conflictos, restablecer el orden y resarcir los daños causados.

En Lex Hoy trabajamos con abogados especializados en Derecho de Vivienda que tienen una larga trayectoria en la presentación de las reclamaciones vecinales más comunes. Si no has podido encontrar una solución a un conflicto con un vecino o con tu comunidad de propietarios, cuéntanos tu caso y te asesoraremos para que puedas defender tus derechos.

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